1군 건설사 컨소시엄, 둔산 자이 아이파크, 평촌 어바인 퍼스트, 해외 사업 컨소시엄

1군 건설사 컨소시엄 구성은 현대의 건설업계에서 흔히 볼 수 있는 현상입니다. 이러한 컨소시엄은 여러 건설사가 협력하여 공동으로 건설하며, 보통은 대형 아파트 단지나 복합시설 등 대규모 프로젝트에서 주로 이뤄집니다.

오늘은 컨소시엄이 어떤 의미를 가지며, 이로 인해 어떤 장점과 단점을 갖고 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

1. 컨소시엄 뜻

컨소시엄은 라틴어로 동반자 관계와 협력, 동지를 뜻하는데요, 보통 컨소시엄은 공통의 목적을 위한 협회나 조합을 의미합니다. 컨소시엄의 가장 대표적인 사례가 ‘컨소시엄 아파트’입니다. 즉, 건설사가 공동으로 시공한 아파트를 말하는 거죠. 건설사 혼자서 짓기에는 리스크가 큰 대단지 아파트들이 컨소시엄 방식으로 많이 지어지며, 특히 재개발, 재건축 주택들이 이렇게 많이 지어지곤 합니다.

특히 1군 건설사 컨소시엄은 많은 이목을 끄는데요,

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물론, 정부나 공공기관이 추진하는 대규모 사업에 여러 개의 업체가 한 회사의 형태로 참여하는 경우도 컨소시엄이라고 일컬어지고 있습니다.

2. 컨소시엄 장점

적정공사비에 수주 가능: 그간 분양 컨소시엄은 중소 건설사들의 전유물로 여겨졌습니다. 그러나 태영건설 사태로 이처럼 중견·대형 건설사(2군·1군 건설사)들이 침체기 생존전략의 일환으로 분양 컨소시엄에 적극적으로 나서고 있습니다. 원자잿값 상승으로 과거의 출혈경쟁으로는 원가 회수조차 힘들어졌고 시공권을 따낸다 한들 수익성이 낮아 경쟁사끼리 컨소시엄을 꾸려 적정공사비에 수주하는 편이 낫기 때문입니다.

미분양 리스크 상쇄: PF(프로젝트 파이낸싱) 위기론이 사회적 이슈로 부각된 상황에서 브랜드 협업을 통해 미분양 리스크를 줄일 수 있습니다.

시공사 부도에 대한 우려 감소: 최근에는 중대형 건설사라고 해도 단일 브랜드로 분양할 경우 소비자의 ‘시공사 부도’ 우려가 상대적으로 크게 작용하고 있는 데다, 복수의 건설사가 동참한 분양 컨소시엄은 기술·재정 상호보완이 가능하다는 점에서 참여 건설사들와 조합원 모두에게 매력적인 것 방법입니다.

건설업계 관계자는 “그간 (주택시장이) 건설사 각자도생이었다면 최근에는 태영건설 워크아웃 사태로 업계 전반에 위기감이 고조되면서 협업으로 공생하자는 분위기로 가고 있다"라며 “건설사들의 경영방침이 수익구조 개선에 초점이 맞춰지고 있기 때문에, 아파트 시행사 선정 과정에서 출혈경쟁으로 제 살 깎아 먹기를 하기보다는 차라리 컨소시엄을 구성해 전체 매출 규모는 줄지만 수익 안전성은 높일 수 있는 공동 분양을 선호하는 추세”라고 진단하였습니다.

3. 컨소시엄 단점

컨소시엄 방식의 단점 또한 존재합니다.

품질 관리의 어려움: 여러 건설사가 협력하여 아파트를 건설하므로 각 건설사의 품질 관리 및 감독이 쉽지 않을 수 있습니다. 이로 인해 아파트 전체의 품질이 일관되지 않을 수 있습니다.

의사 결정의 복잡성: 다수의 건설사들이 협력하므로 의사 결정에 필요한 프로세스가 복잡해질 수 있습니다. 각 건설사의 의견 조율과 합의를 이루는 데 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

소유자 및 관리 체계의 혼란: 다수의 건설사들이 참여하여 아파트를 건설하면 소유자들 및 관리 업체들 간의 혼란이 발생할 수 있습니다. 각 건설사가 아파트의 특정 부분을 담당하므로 유지 보수 및 관리에 관한 책임이 명확하지 않을 수 있습니다. 이는 아파트 조합원들이 가장 우려하는 부분이기도 합니다.

건설 기간의 연장 가능성: 다수의 건설사들이 협력하는 경우 의사 결정과 협력 프로세스의 복잡성으로 인해 건설 기간이 연장될 수 있습니다. 이로 인해 아파트 입주가 지연될 수 있고, 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 1군 건설사 컨소시엄 사례

4.1. 둔산 자이 아이파크

둔산 자이 아이파크는 대표적인 1군 건설사 컨소시엄 단지였습니다. 대전광역시 서구 탄방동에 위치하는 아파트로, 숭어리샘구역을 재건축하여 지어졌고, GS건설 & HDC현대산업개발 컨소시엄이 시공하였습니다.

작년 8월에는 대전 '둔산 자이 아이파크'가 2023년 지방 최다 청약 접수인 4만 8000만 명의 1순위 청약을 기록했습니다. 지방에 위치한 아파트 청약에선 흔히 볼 수 없는 경쟁률이였습니다.

4.2. 평촌 어바인 퍼스트

경기 안양시에서는 포스코 이앤씨· SK 에코 플랜들·대우건설·현대건설이 함께 지은 '평촌 어바인 퍼스트'가 꾸준한 거래가 이뤄지고 있습니다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 평촌 어바인 퍼스트는 2023년 1~10월 동안 190건의 매매 거래가 이뤄지면서, 안양시에서 가장 많은 거래가 이뤄진 아파트로 집계되었습니다.

4.3. 1군 건설사 컨소시엄 동향

그러나, 최근 들어 아파트 청약시장에서 '흥행 보증 카드'로 통했던 1군 건설사 '컨소시엄 단지' 미분양이 늘고 있다고 합니다. 분양시장 침체와 더불어 원자재 및 공사비 상승으로 분양가가 다소 높게 책정되다 보니 수요자의 외면을 받는 것입니다.

실제로, GS ·현대건설· SK 에코 플랜트가 컨소시엄을 꾸린 경기 '광명 자이 힐스테이트 SK 뷰'는 수도권에 위치했음에도 불구하고 미분양 단지가 나왔습니다. 컨소시엄 단지의 희소성도 예전에 비해 많이 퇴색한 상황에서 부동산 불경기가 지속되니, 주택 수요자들은 분양받은 가격보다 집값이 더 오를 거라는 기대가 사라지고, 청약을 넣지 않는 것입니다.

5. 컨소시엄 해외 사례

국내 분양시장 침체로 건설사들이 해외 수주사업 위주로 사업 포트폴리오를 개편하면서, 컨소시엄 형태의 해외 사업 수주 형태도 많아지고 있습니다.

5.1. 자푸라 가스처리 사업

자푸라 가스처리 사업은 현대엔지니어링과 현대건설이 함께 따낸 사우디 ‘자푸라 가스처리 사업’입니다. 사우디 담만 남서쪽 150㎞에 있는 자푸라 가스전에서 생산되는 가스를 처리하는 설비와 황회수설비를 짓는 공사로, 양측은 황회수설비 패키지와 유틸리티 기반 시설을 담당한다고 합니다. 수주 금액이 약 3조 원 규모로 2021년 따낸 공사 중 수주액이 가장 큰 공사라고 합니다. 이 수주는 침체되어 있던 당시 국내 건설사들의 해외 사업 진출에 활로를 제공하였습니다.

5.2. 인도네시아 LINE 프로젝트

‘인도네시아 LINE 프로젝트’ 시공 또한, 롯데건설과 현대엔지니어링 컨소시엄으로 진행됩니다. 이 사업은 수도 자카르타의 북서쪽 90㎞ 떨어진 찔레곤 지역 약 99만여㎡ 부지에 초대형 석유화학 단지를 짓는 것으로 사업비는 약 39억 달러입니다.

5.3. 두바이 지하철 프로젝트

작년 아랍에미리트(UAE) 두바이 정부가 사업비 약 6조 4000억 원에 달하는 지하철 프로젝트를 본격화하면서, 삼성물산은 독일 지멘스와 인도 L&T, UAE 웨이드아담스 등과 컨소시엄을 구성해 이 사업 수주에 도전하고 있습니다.