꼭 알아야할 대수선 신고, 허가 대상 및 절차

💡건축물도 시간이 지남에 따라 낡기 때문에 유지보수가 필요한데요. 그 중에서도 구조적 안정성과 기능성을 유지하기 위한 대수선 작업은 필수적으로 다가옵니다. 그러나, 대수선은 작업 범위와 건물 규모 등에 따라 절차가 다르기 때문에 초보자에게는 다소 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 대수선의 뜻과, 신고 및 허가 건축물 대상에 따른 절차 등을 체계적으로 정리하여 이해를 돕고자 합니다.

1. 대수선 뜻

대수선은 건축물의 주요 구조나 외부 형태를 수선, 변경, 증설 또는 해체하는 작업을 말합니다. 증축, 개축, 재축 등의 일반적인 건축 형태와 달리 기존 건축물의 골격을 유지하며 내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 등 구조적으로 안정성에 영향을 미칠 수 있는 공사를 뜻하는데요. 건축물의 노후화 방지와 기능 개선을 목적으로 하는 공사가 대수선이며, 공사의 내용에 따라 ‘신고' 또는 '허가’가 필요합니다.

2. 대수선 신고

2-1) 대수선 신고 대상 범위와 기준

대수선 '신고' 대상 건축물에는 비교적 규모가 작거나 구조적 위험성이 낮은 작업이 해당되며, 신고 대상의 범위와 기준은 아래와 같습니다.

연면적 200㎡ 미만 또는 3층 미만 건축물
- 기둥, 보, 지붕틀을 각각 3개 이상 해체·수선·변경.
- 내력벽을 30㎡ 이상 해체·변경.
- 미관지구에서 외부 형태(담장 포함) 변경.
- 다가구주택 세대 간 경계벽 변경.

2-2 ) 대수선 신고 절차

대수선 신고 절차는 아래와 같습니다.

신고서 제출
작업 계획서와 설계도서를 관할 관청에 제출합니다. 구조 안전 진단이 필요한 경우, 진단 결과를 포함해야 합니다.
검토 및 승인
관할 관청이 제출 서류를 검토한 후, 승인 처리됩니다. 허가 절차와 달리 심사가 간소화되어 비교적 빠르게 진행되며, 승인 후 착공이 가능합니다.
착공신고 및 감리(필요 시)
일부 작업은 착공신고와 감리 지정이 필요합니다. 그러나, 허가 대상 건축물보다는 확연하게 요건이 덜 까다롭습니다.
공사 완료 및 사용승인
공사가 완료되면 사용승인을 신청하며, 승인이 된 후 건축물을 사용할 수 있습니다.

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3. 대수선 허가

3-1) 대수선 허가 대상 범위와 기준

대수선 허가 대상 건축물에는 신고 대상 건축물보다 상대적으로 크거나 안전에 중대한 영향을 미칠 수 있는 작업이 포함되는데요. 범위와 기준은 아래와 같습니다.

연면적 200㎡ 이상 또는 3층 이상 건축물
- 내력벽 30㎡ 이상 해체·변경
- 기둥, 보, 지붕틀 각각 3개 이상 변경
- 방화벽 또는 방화구획 변경
- 주계단, 피난계단, 특별피난계단 해체 또는 변경
- 외벽 마감재 해체·변경(6층 이상 건물)

3-2) 대수선 허가 절차

대수선 신고 대상과 범위와 기준 등에서 차이를 보이듯이, 허가 절차 단계도 약간의 차이점이 있는데요. 대수선 허가 절차는 다음과 같습니다.

설계 및 허가 신청
허가 대상 작업은 반드시 건축사 등 전문가의 설계가 필요하며, 설계도서, 구조계산서 등을 포함한 서류를 관할 관청에 제출해야 합니다.
심사 및 허가 승인
관할 관청은 설계와 구조 안정성을 검토한 후, 허가 여부를 결정하는데요. 이 과정에서 허가를 받기까지 신고보다 시간이 오래 걸리며, 경우에 따라 추가 자료 제출을 요구받을 수 있습니다.
착공신고 및 감리 지정
허가를 받은 후 착공신고를 해야 공사를 시작할 수 있으며, 공사감리를 지정해 품질과 안전을 관리해야 합니다.
공사 완료 후 사용승인
공사가 완료되면 사용승인 절차를 거쳐야 하며, 관할 관청의 점검 후 승인을 받아야 건물을 사용할 수 있습니다.

대수선 작업은 건물 안전과 직결되어 있는 만큼 단순한 공사가 아닌데요. 이에 법적 절차를 무시하고 진행하면 벌금 뿐만 아니라 원상복구 명령까지 받을 수 있어 시간과 비용 모두를 낭비할 수 있습니다.

따라서, 구조 안전 진단과 관할 관청 승인 등을 통해 합법적으로 진행하는 것이 매우 중요합니다. 철저히 준비된 대수선은 의도에 맞게 건축물의 기능과 안전을 높이며, 나아가 사용자의 편의와 만족도까지 크게 개선할 수 있을 것입니다.