요즘 부동산 정책 관련 뉴스에서 빠지지 않고 나오는 3단계 스트레스 DSR이 7월 1일 자로 본격 시행 돼요. 언론과 사람들의 반응을 보면, 대출이 규제되는 건 맞는 거 같은데, 기존의 대출 규제와는 어떤 차이가 있고, 시장에는 어떤 효과로 나타날 지 헷갈리지 않으셨나요?  이 글에서 스트레스 DSR이란 무엇인지 알아보면서, 정부의 대출 규제 정책이 시장에 미칠 영향에 대해 간단하게 알아보아요.

목차

• DSR도 모르는데, 스트레스 DSR은 뭘까? 뒤에 붙는 단계는?
• LTV, DTI와 다른 점은?

• 3단계 스트레스 DSR 규제가 적용되면 어떤 일이 일어날까?

   

   

   

DSR도 모르는데, 스트레스 DSR은 뭘까? 뒤에 붙는 단계는?

우선 DSR(Debt Service Ratio)이란 총부채원리금상환비율인데요. 돈을 빌린 사람(한자어인 차주라는 표현도 자주 쓰여요)이 보유하고 있는 모든 빚의 원리금(원금+이자)을 돈을 빌린 사람의 연소득으로 나눈 값을 말합니다. 

이 DSR이라는 지표는 대출 규제에 활용되는데요. 빚을 지는 차주가 본인의 소득 대비 과도한 부채를 지지 않도록 하는 제어장치 역할을 합니다. DSR 40%라고 하면 1년에 상환해야 할 원리금이 연 소득의 40%를 넘지 않는 한도 내에서만 대출을 받을 수 있는 것이죠.

스트레스 DSR은 미래에 금리가 오를 것을 대비해 스트레스 금리라는 가산금리를 부여하여 기존의 DSR에서 한도를 더욱 줄이는 제도예요. 이 스트레스 금리는 실제 대출 금리에 반영되는 것은 아니고, 만약에 있을 지 모르는 금리 인상 상황을 대비해서 그만큼 대출을 적게 내주는 것이라 이해하면 돼요. 결국 이 역시 차주가 과한 빚을 지지 않도록 조정하는 것이라 할 수 있죠.

DSR은 기본적으로 원리금을 차주의 연소득으로 나누는 것이니, 빚을 내는 사람의 연소득에 따라 대출 한도도 달라져요. 

이러한 스트레스 DSR 규제에 단계가 붙는 것은 정부가 갑작스레 대출 한도를 줄여 피해를 입는 사람을 줄이기 위해 규제 강도를 조절해왔기 때문인데요. 2024년 2월 가장 낮은 수준의 스트레스 금리(0.38%, 하한금리 1.5%p에 25%에 가중치를 부여)를 부여했던 1단계를 거쳐, 3단계 스트레스 DSR이 시행되는 7월 1일에는 1.5%의 가산 금리가 부과되는 구조이죠.

정부가 이러한 대출 규제를 시행하는 것은 현재 가계대출이 위험 수준으로 많고, 주택 구매를 위해 과도한 빚을 지는 경우를 차단하기 위한 건데요. 따라서 수도권 대비 주택 수요가 적은 지방에는 보다 낮은 단계의 가산 금리를 부여해요. 

규제 적용 전에는 수도권에 사는 연소득이 6천인 사람이 은행권에서 변동금리로 30년 만기, 원리금 균등 상환 조건으로 대출으 받는다면 4억 1,900만원까지 대출을 받을 수 있었지만, 앞으로는 3억 5,200만원 까지만 받을 수 있게 돼요.

LTV, DTI와 다른 점은?

DSR은 비교적 최근 등장한 대출 규제이고, 이전부터 LTV와 DTI같은 규제가 있었어요. LTV는 담보인정비율로, LTV가 70%라는 것은 5억 짜리 아파트를 담보로 걸면 5억의 70%인 3억 5천 만큼 대출을 받을 수 있다는 의미예요.

DTI는 총부채상환비율로, 주택담보대출 차주의 원리금 상환능력을 감안해 한도를 설정하는 비율이에요. 앞서 설명한 DSR과 동일유사해 보이지만, 적용 범위가 달라요. DTI는 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자상환액을 합산해 연소득으로 나눈 값이지만, DSR은 앞서 말했듯 차주가 받은 모든 대출의 원리금을 포함해요. 때문에 DSR이 더욱 강도 높은 규제라 볼 수 있죠.

3단계 스트레스 DSR 규제가 적용되면 어떤 일이 일어날까?

스트레스 DSR의 핵심은 결국 대출 한도를 줄이겠다는 이야기예요. 정부는 이 조치로 가계 부채로 인한 리스크를 선제적으로 관리하고, 부동산 투기를 막을 수 있을 것으로 내다보고 있어요.

하지만 부동산을 구입하는 사람이 모두 투기꾼인 것은 아닌데요. 따라서 정말 주택 구입 등으로 목돈이 필요한 사람들은 자금이 부족해 원하는 주택을 구입하지 못하는 상황에 처할 수 있다는 우려가 나와요.

또 다른 문제는 개인의 주택 수요가 줄어든 데 따른 피해가 아파트 등을 지은 시공사와 그 사업에 참여한 시행사 및 자재사, 금융권 등에도 영향을 미친다는 건데요. 수요 위축으로 미분양 아파트가 계속 늘어나면 시행사는 분양 대금을 회수하지 못하게 되고, 그로 인한 피해는 협력사에게 연쇄적으로 전가될 수 있습니다.

스트레스 DSR과 부동산 시장의 상관관계에 대해 더 자세히 알고싶다면, 아래 글을 참고해보세요!

3단계 스트레스 DSR 시행과 부동산 시장 전망