2025.07.10
🚩안녕하세요! 이번 건설꿀팁의 주제는 ‘제로에너지빌딩(ZEB)’입니다.
그동안은 공공건축물에 한해 제로에너지빌딩(ZEB) 인증 의무화 제도가 시행되어 왔는데요, 오는 6월 30일부터는 민간 아파트에도 ZEB 5등급 인증이 의무적으로 적용된다고 합니다.
기존보다 건물의 단열 성능을 강화하고, 태양광 등 신재생에너지를 적극 활용해 에너지 소비를 최소화하도록 설계해야 한다는 의미인데요. 이제 민간 아파트까지 포함된 만큼, ZEB 제도가 건설 현장과 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 궁금하신 분들도 많을 것 같습니다.
이번 콘텐츠에서는 ZEB란 무엇인지, BEMS와 어떤 연관이 있는지부터 제도 도입의 이유, 업계 반응까지 산군과 함께 살펴보겠습니다.
목차
ZEB(Zero Energy Building)는 건축물에서 소비되는 에너지를 최소화하고, 신재생에너지를 활용해 에너지를 자가 생산함으로써 건물의 총 에너지 사용량을 '제로(0)'에 가깝게 만드는 녹색건축물을 말합니다.
쉽게 말해, 건물이 소비하는 에너지와 생산하는 에너지가 거의 같아지는 구조를 지향하는 것이죠.
이 제로에너지건축물은 에너지 자립률에 따라 등급이 나뉘며, 1등급(100% 이상)부터 5등급(20~40% 미만)까지 총 5단계로 분류됩니다.
건축물에는 창호, 단열, 냉난방 설비 등 다양한 설계 요소가 적용되는데요. ZEB는 이러한 설계 요소들을 종합적으로 시뮬레이션하고 최적화하여 건물 전체의 에너지 효율을 극대화합니다.
예를 들어, 태양광·지열 등 신재생에너지 설비를 도입하거나, 고성능 단열 및 환기 시스템을 통해 에너지 손실을 최소화하는 방식으로 에너지를 자체적으로 생산하는 관리하는 구조를 갖추게 됩니다.
이 과정에서 BEMS(Building Energy Management System)는 핵심적인 역할을 합니다.
BEMS란 건물 내 조명, 냉난방, 환기 설비, 전기 콘센트 등에 센서를 부착해 실시간 데이터를 수집하고, 이를 분석해 에너지 사용을 자동 제어하는 빌딩 관리 시스템인데요. 쉽게 말해, 건물이나 공장에서 사용되는 에너지를 낭비 없이 실시간으로 모니터링하고 최적화하는 기술인 셈입니다.
한국에너지기술연구원에 따르면 BEMS를 도입한 국내 건물은 평균 10% 이상의 에너지 절감 효과를 얻고 있으며, 일본 등 선진국에서는 최대 30%까지 에너지 소비를 줄인 사례도 보고되고 있습니다.
친환경 건축물 인증 제도는 이전부터 시행되어 왔는데요. 국제 인증 제도인 LEED, 그리고 국내의 G-SEED와 같은 녹색건축인증제도는 건물의 에너지 효율과 환경 영향을 평가하고 관리하는 기준으로 수년 전부터 활용되어 왔습니다.
하지만 최근에는 기후변화 대응과 탄소중립 실현이 전 세계적인 과제로 부각되면서, ZEB와 같이 고도화된 에너지 절감 기준이 의무사항으로 전환되고 있는 추세입니다. 이제는 공공건축물 뿐 아니라 민간건축물에도 ZEB 인증 의무화가 적용되기 시작했는데요, 그 배경에 대해서는 다음 내용에서 자세히 살펴보겠습니다.
유럽연합을 비롯한 세계 주요국들은 2024년부터 탄소 규제를 본격적으로 시행하고 있습니다. 특히 2016년 파리협정 이후 121개국이 '2050 탄소중립 목표 기후동맹'에 가입하면서, 화석연료 사용 저감과 신재생에너지 확충은 세계적인 핵심 과제로 자리 잡고 있는데요.
우리나라도 2050년 탄소중립을 목표로 5년마다 온실가스 감축 목표를 설정하고 있으며, 2030년까지는 2018년 대비 40% 감축을, 향후 2035년까지는 60% 감축을 논의하는 등 탄소 감축 목표를 지속 강화해오고 있습니다.
이러한 흐름 속에서, 기업과 기관이 사용하는 전력 100%를 재생에너지로 전환하겠다는 자발적 글로벌 캠페인인 RE100에도 국내 기업들의 참여가 늘고 있습니다. 특히 대기업 중심으로 RE100 선언이 확산되며, 재생에너지 사용을 위한 설비 구축과 에너지 효율 향상은 기업의 ESG 경영 전략에서 빠질 수 없는 요소가 되고 있습니다.
이처럼 탄소 감축이 전방위적으로 요구되는 가운데, 건설 부문 또한 주요 배출원으로 주목받고 있습니다. 국제에너지기구(IEA)는 건설 현장에서의 직접 배출은 전체의 0.5%에 불과하지만, 자재 생산과 운송, 건물 운영과 폐기까지 포함한 밸류체인 전반의 배출량은 전체의 38%에 달한다고 지적합니다.
또한 유엔환경계획(UNEP)에 따르면, 전 세계 탄소 배출량의 약 37%와 에너지 소비의 36%가 건축물의 건설 및 운영 과정에서 발생하고 있는 만큼, RE100 달성은 건축물 부문의 구조적 전환 없이는 어렵다는 분석도 나오고 있습니다.
대한건설정책연구원에 따르면 건물의 수명은 보통 30년에서 길게는 130년까지 가정할 때, 2050년 탄소중립 목표를 달성하려면 건물의 수명이 끝나기 전 제품을 교체하거나 구조를 개선해야 한다고 설명합니다.
특히 현재 존재하는 건축물의 약 80%가 2050년까지 그대로 유지될 것으로 예상되는 만큼, 건물을 저탄소·고효율 구조로 전환해야 한다는 필요성이 더욱 강조되고 있는데요.
바로 이런 이유에서 제로에너지건축물(ZEB)의 중요성도 점점 커지고 있습니다.
>> 산군 인사이트에서 제로에너지건축물(ZEB)에 대해 자세하게 알아보기
정부는 지난 2014년, ‘녹색건축물 기본계획’을 수립하며 제로에너지건축물(ZEB) 활성화를 위한 정책을 본격적으로 추진하기 시작했습니다. 이후 2016년에는 ZEB 인증제 도입이 예고되었고, 2017년부터 제도가 시행되었는데요. 같은 해 서울 노원구와 충남 아산시에 위치한 공공임대주택이 국내 최초로 ZEB 인증을 받은 건축물로 준공되었습니다.
ZEB 정책은 이후 단계적으로 적용 범위를 넓혀 왔습니다. 2020년에는 공공부문 1,000㎡ 이상 건축물부터 ZEB 5등급 인증이 의무화되었고, 2023년에는 500㎡ 이상 공공건축물과 30가구 이상 공공 공동주택으로 의무화 범위가 확대되었습니다.
그리고 마침내, 국토교통부는 2025년 6월 30일부터 1,000㎡ 이상 민간 건축물과 30가구 이상 민간 공동주택에도 ZEB 5등급 수준의 설계를 의무화한다고 발표했는데요. 이는 ZEB 제도가 민간 영역까지 본격 확대되는 중요한 전환점으로, 향후 국내 건축물의 에너지 성능 기준에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
이에 따라 국내 대형 건설사들도 탄소 감축을 위한 시나리오를 구축하며 본격적인 대응에 나서고 있습니다.
삼성물산, 현대건설, DL이앤씨, 포스코이앤씨 등 주요 건설사들은 자체적인 탄소중립 로드맵을 수립하고, 친환경 건축 전환을 위한 기술 개발과 사업 운영에 속도를 내고 있습니다.
한편, ZEB 의무화에 대해 건설업계는 다소 난색을 표하고 있습니다. 이미 건자재 가격과 인건비 상승으로 수익성이 악화된 상황에서 ZEB 인증까지 의무화되면 초기 건설비용 증가는 불가피하다는 지적인데요. 이는 결국 분양가 인상으로 이어질 수 있어 시장 전반에 부담으로 작용할 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다.
6월 30일부터 신축 민간 아파트는 에너지 자립률 13∼17% 수준을 충족해야 하는데요. 업계는 이 기준을 맞추기 위해 고성능 단열재, 고효율 창호, 태양광 설비 등이 필수적이라며 공사비 상승은 피할 수 없다는 입장입니다.
정부는 5등급 수준을 충족하려면 가구당 약 130만 원(전용 84㎡ 기준)의 추가 건설비용이 발생할 것으로 보고 있으나, 업계는 최소 293만 원 수준의 공사비 상승을 예상하고 있습니다. 고성능 자재 사용 기준이 높아지면서 전체 공사비가 더욱 크게 오를 수 있다는 것입니다.
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다만 ZEB 도입이 단기적 부담만을 의미하는 것은 아니라는 시각도 있습니다. 에너지 효율이 높아지면 입주민이 부담하는 전기요금 등 유지비가 줄어들어, 장기적으로는 실질적인 혜택으로 이어질 수 있다는 분석입니다.
정부는 ZEB 주택을 도입하면 연간 약 22만 원의 에너지 비용을 아낄 수 있고, 6년 정도면 추가 공사비를 회수할 수 있다고 설명했습니다.
하나금융연구소 또한 ZEB 의무화로 인해 고효율 자재 생산이 증가하고, 가정용 태양광 설치가 확산되면 자재 및 설치비용이 점차 낮아질 것으로 기대된다며 “중장기적으로 ZEB의 미래는 긍정적”이라는 전망을 내놓았습니다.
다만 업계는 ZEB 의무화를 성공적으로 안착시키기 위해 인센티브 확대가 필요하다는 입장입니다. 제로에너지 건축물은 일반 건축물에 비해 공사비가 약 30%가량 높지만, 현재 제공되고 있는 취득세 감면, 용적률 완화, 주택도시기금 대출한도 등의 인센티브만으로는 그 부담을 충분히 상쇄하기 어렵다는 지적입니다.
이에 따라 국토교통부는 제로에너지건축물 인증 기준을 ‘5등급’에서 다소 유연한 ‘5등급 수준’으로 완화하였으며, 에너지 감축이 구조적으로 어려운 아파트의 경우에는 신재생에너지 공급인증서(REC)를 구입하거나, 외부 부지에 태양광 설비를 설치하는 방식으로 인증을 대체할 수 있도록 보완책도 함께 마련하고 있습니다.
⛑️이번 건설꿀팁에서는 제로에너지건축(ZEB)에 대해 살펴보았습니다. 친환경 건축으로의 전환은 더 이상 선택이 아닌 흐름이 되었지만, 아직은 제도 도입 초기인 만큼 현장의 혼란과 부담도 적지 않은 상황입니다.
앞으로 ZEB가 어떻게 정착해 나갈지 산군에서도 지속적으로 전해드릴게요!
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2025.07.10
