공실 늪에 빠진 지식산업센터…주거 전환 논의 본격화

🏢 지식산업센터는 대도시의 공업용지 부족을 해결하고, 다양한 업종이 한 공간에서 함께 일할 수 있도록 만든 복합 업무시설입니다. 세제 혜택과 규제 완화 덕분에 2020~2022년 사이 공급이 빠르게 늘었지만, 최근에는 공급 과잉과 경기 침체로 공실이 늘어나는 상황이죠. 이런 흐름 속에서 “차라리 주거로 바꾸자”는 목소리도 점점 힘을 얻고 있습니다.
이번 글에서는 지식산업센터의 최근 동향과, 이런 상황을 풀어갈 수 있는 해결 방안까지 함께 이야기해 보겠습니다.

목차

1. 지식산업센터, 공급 붐에서 위기까지
2. 지식산업센터, 주거 전환 논의 본격화
3. 현장 DB로 보는 지식산업센터 착공 현황

1. 지식산업센터, 공급 붐에서 위기까지

지식산업센터는 대도시의 공업용지 부족 문제를 해결하기 위해 탄생했습니다. 수도권 공장 건축면적을 제한하는 공장총량제 적용 대상에서 제외되면서 과밀억제권역에도 건축이 가능해졌고, 제조업부터 벤처기업까지 다양한 업종이 한 건물에 입주할 수 있어 주목받았는데요. 여기에 취득세와 재산세를 최대 35%까지 감면해 주는 세제 혜택까지 더해지면서, 기업 유치의 핵심 거점으로 자리 잡았죠.

부동산 가격이 급등하던 2020~2022년에는 특히 투자 열기도 거셌습니다. 주택이 아니어서 다주택 규제를 피할 수 있고, 분양가의 80%까지 대출이 가능했기 때문인데요. 서울은 구로·가산디지털단지·성수동 일대를 중심으로, 수도권은 2~3기 신도시 자족시설 부지에도 대규모 지식산업센터가 들어섰습니다. 

하지만 최근 분위기는 완전히 달라졌습니다. 공급 과잉과 경기 침체가 겹치며 공실과 미분양이 빠르게 늘고 있는데요. 지식산업센터114는 평택·고양·남양주·구리 등 공급과잉 지역의 공실률이 40~50%에 이를 것으로 추산했습니다. 또한, 부동산플래닛 자료에 따르면 2025년 1분기 전국 지식산업센터 거래 건수는 552건으로 전 분기 대비 43.2% 감소했고, 거래금액도 44.8% 줄어 최근 5년 내 최저치를 기록했습니다. 3.3㎡당 평균 가격도 7.1% 하락하면서, 한때 ‘황금알을 낳는 건물’로 불리던 지식산업센터가 이제는 팔리지도, 빌리지도 못하는 애물단지로 전락하고 있습니다.

이러한 위기에 금융권도 한발 물러섰습니다. 2024년 10월부터 일부 은행이 지식산업센터 대출 상품을 전면 중단했고, 금융당국은 이를 고위험 자산으로 분류했는데요. 중도금 대출 연장도 거부되고, 잔금 대출은 분양가의 절반에도 미치지 못하는 수준입니다.

임차인을 구하지 못한 상황에서 대출길까지 막히자, 전국 곳곳에서 대규모 미입주 사태가 번지고 있습니다. 예전에는 미분양 물건을 담보로 자금을 융통할 수 있었지만, 이마저도 전면 금지되면서 시행사와 시공사가 잔금 미납분을 대신 갚아야 하는 중도금 대위변제 부담을 떠안게 됐습니다. 그 여파로 자금난이 심화되고, 금융권 부실 위험까지 높아지는 악순환이 이어지고 있습니다. 실제로 신한건설, 대저건설, 안강건설 등은 미분양 충격을 버티지 못하고 법정관리를 신청했으며, 현장마다 계약해지 소송이 잇따르고 있습니다.

위 글은 세계비즈 ‘[기고] 신규대출 막힌 지식산업센터, 혹한에 대비해야’ 기사를 참고하여 작성했습니다.

이처럼 지식산업센터 시장이 공급 과잉과 공실 문제로 흔들리자, 업계 안팎에서는 새로운 돌파구를 찾으려는 움직임이 일고 있습니다. 특히, 비어 있는 지식산업센터를 주거용으로 전환해 수요를 살리고, 동시에 주택 공급 부족 문제를 완화하자는 주장이 힘을 얻고 있는데요. 다음 내용에서는 이러한 주거 전환 요구가 왜 나오는지, 그리고 해외에서는 비슷한 공간을 어떻게 활용하고 있는지 살펴보겠습니다.

2. 지식산업센터, 주거 전환 논의 본격화

이 같은 위기 속에서 업계와 전문가들 사이에서는 새로운 돌파구를 찾기 위한 움직임이 활발해지고 있습니다. 특히 상가나 지식산업센터(아파트형 공장) 같은 비주거용 건물을 리모델링해 주거로 바꾸는 ‘컨버전(Conversion)’이 주목받고 있는데요. 주거 수요가 높은 수도권에서 산업시설을 주택으로 전환하면, 지산센터의 공실 문제와 주택 공급 부족을 동시에 완화할 수 있다는 분석입니다.

건설업계도 정부에 지식산업센터를 주거·숙박시설로 전환하는 방안을 공식 건의하고 있습니다. 이는 미국 뉴욕 맨해튼이나 영국 런던처럼 수요가 급감한 오피스를 아파트로 재탄생시킨 해외 사례를 벤치마킹하자는 것입니다.

국내에도 비슷한 전환 사례가 있습니다. 2000년대 초 주상복합 단지는 상업시설 비중이 20~30%였지만, 코로나19 이후 상권이 위축되자 상가 공실이 늘었고, 건설사들이 주거 중심으로 전략을 바꿨습니다. 서울시는 준주거지역 비주거시설 의무 비율을 10%로 완화했고, 현재 대부분의 주상복합이 사실상 ‘주거 중심 복합단지’로 재편되었죠. 전문가들은 지산센터 역시 비슷한 변화를 맞이할 가능성이 높다고 보고 있습니다.

한편, 정부도 관련 법안을 검토하고 있는데요. 국토교통부는 올해 3월 ‘건축물의 탄력적 용도 전환 지원 방안’ 연구용역을 발주하며, 지산센터를 포함한 상업·업무용 건물의 주거 전환 가능성을 폭넓게 검토 중입니다. 2018년 일부 지산센터에 오피스텔 설치를 허용했던 전례도 있어 제도 기반은 일부 마련된 상태입니다.

해외는 이미 오피스의 주거 전환을 적극 추진하고 있습니다. 

미국 뉴욕 맨해튼은 1990년대 중반부터 과잉 공급된 오피스를 아파트로 전환하기 시작했고, 영국·프랑스·호주는 2010년대부터 업무시설을 주거 또는 호텔로 바꾸고 있습니다. 일본 도쿄 미나토구와 분쿄구도 오피스 빌딩을 임대·분양 맨션으로 탈바꿈시켰으며, 미국 캘리포니아 샌타애나의 한 오피스 빌딩은 2021년 예술가를 위한 저렴한 주택과 편의시설로 변신했습니다. 미국 워싱턴DC는 지난해부터 노후 비주거 시설을 주거로 전환하는 ‘하우징 인 다운타운’ 프로그램을 시행해 2028년까지 1만 5천 명 이상을 도심으로 유입시킨다는 계획을 추진 중입니다.

한국 정부도 2020년 ‘5·6 공급대책’에서 오피스·상가를 매입해 주거로 전환하겠다고 발표했지만, 실제로는 기존 건물을 철거해 임대주택을 짓거나 오피스텔로 변경하는 수준에 그쳤습니다. 현행 제도에서는 지산센터를 직원 복지용 기숙사로 바꾸는 것은 가능하지만, 건축법상 ‘주택’으로 전환하는 것은 불가능합니다. 이 때문에 업계에서는 규제 완화 요구가 꾸준히 제기되고 있습니다.

다만, 넘어야 할 과제도 분명합니다. 지식산업센터를 주거용으로 전환하려면 리모델링 등 추가 비용이 들어가는데, 이미 미분양 상태에서 다시 자금을 투입하는 것은 부담이 큽니다. 이 때문에 모든 호실을 주거로 바꾸는 데는 한계가 존재하는데요. 결국 제도 개선과 설계 변경이 병행돼야 현실적인 전환이 가능하다는 것이 업계의 공통된 시각입니다.

3. 현장 DB로 보는 지식산업센터 착공 현황

이번에는 산군의 현장 DB를 통해 지식산업센터 착공 현황을 살펴보겠습니다. 현재 국내 지식산업센터 현장은 총 360곳이 등록돼 있으며, 이 중 건축허가 단계가 192곳, 착공 단계가 57곳, 사용승인 단계가 111곳입니다. 허가 단계에서 멈춰 있는 사업장도 적지 않지만, 이미 착공을 마치고 사용승인을 준비 중인 곳도 꽤 있는 것을 확인할 수 있는데요.

그중 눈에 띄는 사례로 용인 기흥 현대엔지니어링 지식산업센터가 있습니다. ‘신광교 클라우드 시티’라는 대규모 복합 개발의 한 축으로 공급된 이 현장은 2024년 12월 분양을 시작했고, 불과 3개월 만에 분양률이 절반에 도달했는데요. 거래 감소와 수익성 악화 우려가 이어지는 시장 환경에서 올린 성과로, 더욱 주목받고 있습니다.

현대엔지니어링은 국내에서 지식산업센터를 브랜드화한 대표 기업인데요. 2014년 ‘테라타워’라는 이름으로 프리미엄 지식산업센터 시장에 진출했으며, ‘테라’는 10¹²(1조)를 의미해 입주 기업이 매출 1조 원대로 성장하길 바라는 의미를 담았다고 합니다. 올해부터는 브랜드 신뢰도를 강화하기 위해 ‘현대 테라타워’로 명칭을 변경했습니다.

‘신광교 클라우드 시티’의 가장 큰 장점은 삼성 협력사 배후수요입니다. 삼성디지털시티 인근에 자리해 협력업체 수요 확보가 용이하고, 반도체·IT 기업들의 입주 문의가 활발히 이어지고 있습니다. 

여기에 교통 입지도 강점인데요. 경부고속도로 수원신갈IC까지 약 4.7km, 용서고속도로 흥덕IC까지 2.9km, 영동고속도로 동수원IC까지 5.7km에 불과합니다. 대중교통으로는 건물 앞 광역버스 정류장에서 강남역까지 30분대, 광화문까지 40분대에 도달 가능하며, 인덕원~동탄 복선전철도 2029년 12월 개통을 목표로 공사가 진행 중입니다.

이처럼 지식산업센터 시장이 전반적으로 불황을 겪는 상황에서도, 입지와 배후 수요를 전략적으로 확보해 위기를 기회로 바꾸고 있는 현장도 있는데요. 지역 특성과 산업 연계성을 잘 살린다면, 여전히 성공적인 분양과 안정적인 운영이 가능하다는 점을 보여주는 사례입니다.

✨ 지식산업센터 시장은 지금 분명 쉽지 않은 시기를 지나고 있습니다. 주거 전환을 비롯한 새로운 활용 방안이 현실화된다면, 공실 문제와 공급 과잉이라는 고민을 해결할 수 있을지 귀추가 주목되는데요. 후속 내용은 산군에서 계속 전해 드리겠습니다.