성수전략정비구역 1,2,3,4지구 매물, 재개발 계획과 공사 현황은?

서울 재개발 지역 중 최근 가장 많은 관심을 받고 있는 곳이 바로 성수동이죠. 한강과 서울숲을 끼고 있어 입지 면에서 이미 높은 점수를 받고 있었지만, 초고층 재개발이 가시화되면서 성수전략정비구역은 투자자들과 실수요자 모두의 주목을 받고 있습니다. 오늘은 성수전략정비구역 1~4지구의 계획과 진행 상황, 그리고 실제 매물 시세까지 전반적인 흐름을 정리해보겠습니다.

성수전략정비구역 개요
각 지구별 재개발 진행 단계
예상 분양가 및 매물 시세
투자자 관점에서 보는 유의점

1. 성수전략정비구역 개요

성수전략정비구역은 서울 성동구 성수동 일대 한강변에 조성 중인 대규모 재개발 구역이에요. 총 4개의 지구로 구성돼 있고, 서울숲, 영동대교, 한강변 등 핵심 입지를 포함하고 있어 압구정이나 청담 못지않은 고급 주거지로 재편될 가능성이 크죠.

전체 계획 가구 수는 약 9,400여 세대로, 최고 77층에 달하는 초고층 건물들이 들어설 예정입니다. 이 지역은 용적률이 최대 500%까지 적용될 수 있고, 각 지구별로 사업 진행 속도는 다르지만 모두가 ‘강북의 프리미엄 지역’으로 재탄생할 걸로 보여요.

성수정략정비구역 조감도 — 출처 : 성수전략정비구역 제1 주택정비형 재개발정비사업조합

2. 각 지구별 재개발 진행 단계

📌 1지구

총 3,000세대 이상 대규모 단지로, 서울숲과 인접해 있죠. 조합은 2025년 상반기 시공사 선정 총회를 앞두고 있고, 설계는 아크로서울포레스트를 맡았던 건원건축이 진행 중이에요. 기존 49층 설계를 65층으로 상향하면서 초고층 단지로의 탈바꿈이 예정돼 있죠.

📌 2지구

2,400세대 규모로, 강변북로 상부를 덮는 대형 공원 조성 계획이 포함돼 있어요. 현재 사업시행인가 단계이며, 포스코이앤씨와 롯데건설 등이 시공사로 거론되고 있죠. 공공성과 조망권이 동시에 부각되는 지구예요.

📌 3지구

약 2,000세대 규모이며, 성수역 및 카페거리 인접이라는 입지 장점이 커요. 대우건설과 삼성물산이 시공사로 유력하며, 현재 사업시행계획 수립 중이죠. 상대적으로 투자 진입 장벽이 낮은 곳으로 평가돼요. 산업의역군 현장DB에서는 공사 현장 정보가 업데이트 되면 실시간으로 확인이 가능합니다.

📌 4지구

가장 먼저 시공사 선정 절차에 돌입한 지구예요. 1,500세대가 넘는 단지이며, 한강 조망률이 약 55%로 알려져 있죠. 77층 초고층 설계가 확정된 만큼 사업성이 가장 높은 지구 중 하나예요. 산업의역군 현장DB에서는 관심 현장명을 클릭하면 상세정보까지 확인이 가능합니다.

3. 예상 분양가 및 매물 시세

현재 조합원 분양가는 지구마다 다르지만 평균적으로 평당 6,700만 원에서 7,000만 원 수준이에요. 일반 분양가는 평당 1억3,000만 원에서 최대 2억 원까지 예측되고 있죠. 이는 분양가상한제 미적용 지역이라는 점에서 더욱 상승 여력이 높다고 평가돼요.

성수1지구 인근의 트리마제는 현재 한강뷰 기준 84㎡가 50억 원대 후반에 거래되고 있죠. 신규 아파트가 입주하면 60억 원대 형성도 가능하다는 기대를 뒷받침해요. 실제로 조합원 입주권 프리미엄은 10억~15억 원 선에서 형성돼 있고, 총 매입가는 30억~36억 원 수준이에요.

4. 투자자 관점에서 보는 유의점

성수 재개발은 매물 수량이 적고, 토지거래허가구역으로 묶여 있어 실거주 목적이 아닌 경우 매입이 어려워요. 또 초고층 건설이 많아 공사 기간이 길고, 사업 속도에 따라 리스크가 발생할 수도 있죠. 지금은 긍정적인 흐름이지만, 행정 절차의 지연이나 원자재 가격 상승 같은 변수도 고려해야 해요.

단기적인 시세차익보다는 장기적인 가치 상승을 목표로 접근해야 하고, 투자금도 크기 때문에 안전마진 계산은 필수예요. 특히 조합원 물건의 감정가와 실제 매입가 사이의 차이를 확인하고, 향후 시세 전망과 비교해 수익률을 계산하는 과정이 필요하죠.

성수전략정비구역은 현재는 개발 중이지만, 10년~15년 뒤를 본다면 서울의 새로운 고급 주거지로 자리매김할 가능성이 커요. 한강과 서울숲이라는 자연환경, 초고층 랜드마크 단지, 그리고 입지적 희소성까지 겸비한 지역이죠. 다만 진입 시기는 신중하게 판단하고, 충분한 여유 자금을 바탕으로 장기적인 시야를 가지는 게 바람직합니다.