압여목성으로 불리는 서울 핵심지 정비사업 현장에서는 ‘커튼월룩’시공이 단골처럼 등장합니다. 조합은 고급화 전략으로 단지별 특화 조경과 커뮤니티 시설 조성을 선호하고, 설계사와 시공사도 조합의 마음을 얻기 위해 특화설계나 커튼월룩 등의 고급 자재 사용 등을 제시하곤 하죠.
하지만 정작 서울시 심의에서는 커튼월룩 시공 내용을 삭제 및 재검토하라 권고받는 사례가 이어지고 있는데요. 오늘은 커튼월룩이 무엇인지, 왜 조합과 서울시의 생각이 엇갈리는지 정리해보겠습니다.
목차
1. 커튼월룩이란? 커튼월과의 차이
커튼월룩에 대해 이해하려면 먼저 커튼월에 대해 알아야 합니다. 커튼월룩은 ‘커튼월처럼 보이게’하는 시공법이기 때문인데요.
커튼월은 건물의 하중을 내부의 기둥과 보, 바닥, 지붕 등으로 지탱하고, 외벽은 유리나 금속패널을 사용해 마치 커튼처럼 표현하는 공법을 말합니다. 커튼월 공법은 주로 대형 오피스빌딩에서 자주 볼 수 있는데요. 63빌딩을 계기로 퍼져 최근에는 오피스 건물 등에서 흔히 볼 수 있게 됐죠.
건물 외부에서 보이는 부분이 모두 유리로 되어있다 보니 통일감과 고급스러움을 주지만, 햇빛이 많이 들어 실내 온도가 오르고 단열 성능이 낮아 냉난방비가 더 든다는 단점이 있습니다.
커튼월룩은 이름 그대로 ‘커튼월처럼 보이게’하는 마감 방식입니다. 기본 골조는 일반적인 아파트의 벽식 구조를 따르지만, 콘크리트 골조 외벽에 유리나 금속 패널을 을 덧대 커튼월처럼 보이게 하는 방식이죠. 엄밀히 말하면 커튼월은 공법이고, 커튼월룩은 디자인의 영역이라고 할 수 있습니다.
| 구분 | 커튼월 | 커튼월룩 |
|---|---|---|
| 성격 | 시공(구조) 방식 | 외관 디자인·마감 방식 |
| 외벽 | 하중을 받지 않는 유리 외벽 | 콘크리트 벽 위에 유리 패널 부착 |
| 실내 | 통유리 중심 | 일반 아파트 창호 구조 유지 |
| 대표 사례 | 63빌딩, 롯데월드타워 | 강남권 재건축 하이엔드 단지 |
2. 조합이 커튼월룩을 선호하는 이유
건물 외벽을 콘크리트로 두는 것이 아니라, 겉에 패널을 더 붙이는 것이니 만큼 커튼월룩 시공은 공사 비용을 끌어올릴 수 있는데요. 그럼에도 조합 등이 이를 선호하는 가장 큰 이유는 역시 심미적 요인 때문입니다. 일반 무채색 콘크리트보다 고급스러운 느낌을 준다는 건데요. 내부는 일반 창호구조를 그대로 유지하면서 패널을 붙이는 것이니 만큼 환기와 단열도 가능하고, 외관의 특이점을 줄 수 있기에 커튼월룩은 건설사들이 하이엔드 아파트 수주전에서 내세우는 특화 공약으로 자리 잡았습니다.
커튼월룩 시공을 했을 시 유지관리 측면에서 장점도 있다는 게 조합과 건설사의 입장입니다. 페인트 마감처럼 재도장이 필요 없어 장기적으로 유지보수 비용을 줄일 수 있다는 것인데요. 이에 강남권 재건축에서 시작된 유리 외관은 수도권 일반 분양 단지로 넓어지며 청약 경쟁력 요소로도 쓰이고 있습니다.
제작: 생성형 AI 활용(Gemini)
최근 수주전에서도 이 흐름은 이어집니다. 포스코이앤씨는 이수신동아4차 리모델링 사업에 ‘더샵 이수역엘플라츠’를 제안하며 알루미늄 패널과 커튼월룩, 저층부 석재 마감을 내걸었고, 조합원 544명 중 504명(92.7%)의 찬성으로 시공사에 선정된 바 있죠.
3. 서울시는 왜 수정을 권고할까
그런데 최근 서울시 정비사업 통합심의위원회와 건축기획과는 커튼월룩이 공사비 상승을 유도한다며 반대 입장을 고수하고 있는 것으로 알려졌는데요. 서울시는 2023년 말 마련한 유리커튼월 가이드라인에서 냉방 에너지 손실, 반사광 눈부심, 야생 조류 충돌 문제를 지적하고 불투명 벽면율 40% 이상, 반사율 20% 이하를 요구했습니다. 서울시 누리집의 유리커튼월 가이드라인은 스스로를 ‘권장기준’이라고 밝히고 있지만, 인허가 권한을 가진 서울시의 권고라 시공사가 무시하기 어렵습니다. 여기에 공사비 상승과 유지관리의 어려움도 반대 근거로 제시되고 있죠.
3-1. 개포주공5단지·신반포4차 사례
실제로 이 같은 권고를 받은 사업장들이 있는데요. 지난 8월 열린 제17차 정비사업 통합심의위원회에서 서울시는 신반포4차 재건축단지에 커튼월룩 설치를 재검토하라는 심의 의견을 냈습니다. 통심위는 공사비가 과도하고, 유지관리 방안이 부재하다는는 게 주된 이유였는데요. 개포주공 5단지도 서울시 건축기획과로부터 커튼월룩 전면 삭제 조치 의견을 전달받은 바 있죠.
| 커튼월룩이 이슈된 단지 | 시공사 | 서울시 의견 | 대응 |
|---|---|---|---|
| 신반포4차 | 삼성물산 | 재검토 의견 (정비사업 통합심의위원회) | BIPV(건물일체형 태양광) 구간만 남기고 삭제하는 조치안 제시 |
| 개포주공5단지 (1,279가구, 공사비 6,970억원) | 대우건설 | 커튼월룩 전면 삭제 의견(건축기획과) | 박판 세라믹 패널 대체안 제출했으나, 조합원 반발에 재협의 중 |
개포주공5단지는 대우건설이 설계사 UNSTUDIO와 협업한 크리스탈 외관을 약속했던 곳인데요. 서울시 권고 이후 대체안이 나왔지만 조합은 여전히 기존 커튼월룩안을 선호하는 것으로 알려졌습니다.
3-2. 조합의 반발과 쟁점
서울시는 설계 변경은 어디까지나 권고라는 입장이지만, 조합에서는 실질적으로 설계 변경을 강요하는 것이라고 주장합니다. 정비사업 관련 각종 인허가권을 쥐고 있는 게 지자체인 만큼 권고를 신경 쓰지 않을 수 없다는 겁니다.
또한 설계 변경이 거듭되면 분담금이 늘고 재건축 단지가 획일화될 수 있다는 우려도 내놓고 있죠. 공사비와 유지관리비는 결국 조합원·입주민이 부담하는 만큼 반대 근거로 적절하지 않다는 입장입니다.
형평성 문제도 있습니다. 래미안블레스티지, 디에이치퍼스티어아이파크 등 이미 커튼월을 적용해 입주한 단지가 있기 때문입니다. 시공사 입장에서는 심의가 보류되면 금융비용이 늘고 일정이 지연될 수 있어 셈법이 복잡해집니다. 반면 지방에서는 ‘포레나힐스테이트 진주’, ‘구미 파크원 데시앙’처럼 커튼월룩 마케팅이 여전히 활발해 지역별 온도 차가 커질 가능성이 있습니다.
커튼월룩 시공 문제는 당해 조합과 관계 설계 및 시공사는 물론 자재/장비사도 관심을 가질만한 이슈임이 분명합니다. 커튼월룩 적용 여부에 따라 업체의 희비가 달라지긴 하겠으나, 향후 향방에 따라 자재 생산 및 납품, 영업 전략에 변경이 필요할 것으로 예상되는데요. 건설업계 관계자라면 예의주시해야할 이슈, 국내 최대 건설 빅데이터 플랫폼 산업의역군에서 지속적으로 모니터링하여 또 다른 글로 찾아뵐게요.
4. 자주 묻는 질문
Q. 커튼월과 커튼월룩은 어떻게 다른가요?
A. 커튼월은 기둥·보가 하중을 받고 외벽은 유리로 감싸는 시공 방식입니다. 커튼월룩은 콘크리트 벽 바깥에 유리 패널을 덧대 커튼월처럼 보이게 만든 마감 방식으로, 실내는 일반 아파트 창호 구조를 유지합니다.
Q. 서울시 유리커튼월 가이드라인은 의무 규정인가요?
A. 서울시 누리집에서는 권장기준으로 안내하고 있습니다. 다만 서울시가 인허가 권한을 갖고 있어, 심의 과정에서 권고가 나오면 시공사와 조합이 사실상 반영을 검토하게 됩니다.
Q. 커튼월룩이 빠지면 대신 어떤 마감이 쓰이나요?
A. 개포주공5단지는 박판 세라믹 패널을 대체안으로 제출했고, 신반포4차는 BIPV 구간만 남기는 안을 냈습니다. 단지마다 협의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
