리모델링과 재건축, 주택 공급을 위한 상생 전략 - 포스코이앤씨

🏘️ 안녕하세요! 이번 시간에는 재건축 사업과 함께, 리모델링에 대해 이야기해보려 합니다.
최근 재건축 규제가 완화되면서 리모델링은 상대적으로 비중이 줄어든 모습입니다. 특히 8·8 대책 이후 용적률 상향과 패스트트랙 도입 등으로 재건축 사업성이 높아지면서 시장의 이목도 재건축 쪽으로 기울고 있습니다. 이번 포스팅에서는 두 사업 방식의 차이와 각각의 문제점을 비교하고, 정책 변화 속에서 리모델링의 입지가 어떻게 달라졌는지 살펴봅니다. 그럼에도 불구하고 왜 리모델링이 여전히 중요한 공급 해법이 될 수 있는지, 포스코이앤씨의 실제 사례를 통해 함께 알아보겠습니다.
 

목차

1. 재건축과 리모델링의 비교
2. 재건축·리모델링 사업의 문제: 이주비와 분담금
3. 입지는 좁아졌지만, 리모델링이 여전히 유효한 이유 
4. 포스코이앤씨 사례로 본 리모델링 사업 현황
   1. 잠실더샵루벤(구 송파성지아파트)
   2. 개포더샵트리에(구 개포우성9차)
   3. 더샵둔촌포레(구 둔촌현대1차)

1. 재건축과 리모델링의 비교

재건축과 리모델링은 모두 노후 아파트를 새롭게 탈바꿈시키는 정비사업이라는 점에서는 같지만 사업 방식부터 적용 조건, 수익성, 행정 절차 등에서 차이를 보이는데요. 가장 눈에 띄는 차이는 골조 처리 방식입니다. 재건축은 기존 건물을 완전히 철거하고 새로 짓는 방식이라 설계의 자유도가 높고, 단지 전체를 새롭게 구성할 수 있습니다. 리모델링은 기존 골조를 유지한 채 내부를 수선하거나 증축하는 방식이기 때문에 구조적 제약이 많고 시공 난이도도 높은 편입니다. 공사 중에도 기존 구조의 안정성을 확보해야 하다 보니 기술적으로도 훨씬 정교한 접근이 필요하죠.

재건축과 리모델링은 사업에 착수할 수 있는 시점과 안전진단 기준에서도 차이를 가지는데요. 재건축은 보통 준공 후 30년 이상이 경과해야 추진할 수 있고, 이 조건을 충족하더라도 정밀안전진단에서 D등급 이하(D 또는 E)를 받아야 본격적인 사업에 들어갈 수 있습니다. 즉, 구조적으로 '매우 노후화됐다'는 평가가 내려져야만 가능하다는 뜻이죠. 

리모델링은 기준이 훨씬 유연합니다. 준공 15년 이상이면 사업 추진이 가능하고, 안전진단 기준도 상대적으로 완화되어 수직증축은 B등급 이상, 수평증축은 C등급 이상이면 충분합니다. 그래서 리모델링은 노후도가 심하지 않더라도 환경 개선이나 기능 회복이 필요한 단지에 현실적인 선택지가 될 수 있고 사업 착수 시점도 재건축보다 훨씬 빠른 편입니다.

수익성 측면에서는 재건축이 좀 더 유리한 구조인데요. 기존보다 더 많은 세대를 공급할 수 있도록 용적률을 상향할 수 있고, 이를 통해 일반 분양 물량도 확보할 수 있기 때문에 사업 수익을 더 많이 가져가는 편입니다. 
리모델링은 세대 수 증가에 한계가 있고, 일반 분양 역시 제한적이라 수익이 크지 않습니다. 그럼에도 불구하고 리모델링이 꾸준히 선택되는 이유는 기존 건물을 살려 증축하는 방식이다 보니 조합원 재입주 비율이 높고, 실수요자 중심의 안정적인 사업으로 평가받기 때문인데요. 단기간의 수익보다 거주 여건 개선이나 자산 가치 회복을 원하는 단지라면 리모델링이 훨씬 현실적인 대책이 될 수 있습니다. 

사업 절차와 규제에도 차이가 있습니다. 재건축은 조합 설립부터 안전진단 통과, 정비구역 지정, 관리처분계획 승인 등 복잡한 행정 절차를 반드시 거쳐야 하고, 여기에 용적률 상한 제한까지 적용되면서 전체 일정이 꽤 길어질 수밖에 없는데요. 

리모델링은 상대적으로 행정 절차가 단순합니다. 리모델링도 재건축과 마찬가지로 조합 설립이 필요하지만, 초기에는 추진위원회 중심으로 사업을 준비할 수 있고, 조합 설립을 위한 동의율도 3분의 2(66.7%) 이상으로 재건축(75%)보다 낮아 주민 합의를 이끌어내는 부담이 상대적으로 덜한 편이죠. 용적률 상한은 적용되지 않지만, 주거전용면적 기준으로 최대 40%까지 증축할 수 있다는 점이 확장성을 확보해줍니다. 덕분에 일부 단지에서는 비교적 빠르게 사업을 추진할 수 있다는 장점이 있습니다.

이처럼 재건축은 높은 수익성과 확장성을 기대할 수 있고, 리모델링은 절차가 간단하고 빠른 속도로 추진할 수 있으며 이미 지어진 주택을 효율적으로 재활용할 수 있다는 점에서 공급 확대의 또 다른 실용적 수단이 됩니다.

2. 재건축·리모델링 사업의 문제: 이주비와 분담금

정비사업을 추진하는 데 있어 가장 현실적인 장벽 중 하나는 바로 자금 문제, 그중에서도 이주비와 분담금을 꼽을 수 있는데요.
지난 6월 27일, 정부는 주택담보대출 총액 6억 원 제한에 이주비 대출도 포함시키겠다고 발표했습니다. 이에 따라 기존에 가구당 최대 15억 원까지 가능했던 이주비가 6억 원으로 축소되면서, 재건축 조합들은 갑작스럽게 자금 공백에 직면했습니다. 부족분은 조합원이 직접 조달하거나, 시공사가 신용보강 형태로 부담해야 하는 구조인데요.
예를 들어 2000가구 규모의 재건축 단지라면, 가구당 최대 9억 원의 부족분이 발생해 시공사가 약 1조8000억 원의 신용보강을 떠안아야 합니다. 이 금액은 전체 사업비에 준하는 수준이기 때문에 건설사 재무 건전성과 실적에 악영향을 끼친다는 우려가 터져 나오고 있습니다.

반면 리모델링은 자금 구조에서 상대적으로 유연합니다. 이주비와 분담금은 존재하지만, LTV(주택담보대출비), DTI(총부채상환비율) 같은 대출 규제가 적용되지 않아 조합원 입장에서는 자금 조달이 비교적 자유롭고, 시공사 역시 신용보강 부담이 적습니다.
하지만 리모델링도 자금 문제에서 완전히 자유롭지는 않은데요. 최근 자재비와 인건비가 급등하면서, 리모델링 공사비가 오히려 재건축보다 비싸지는 사례도 등장하고 있다고 합니다. 

2024년 기준, 리모델링 사업장의 3.3㎡당 평균 공사비는 890만 원, 재건축은 820만 7000원으로, 리모델링이 약 8% 더 높았습니다. 전년 대비 공사비 상승률도 리모델링이 14.3%, 재건축이 12%로 나타났습니다. 이는 리모델링이 기존 골조를 살리면서 구조 안전성을 확보해야 하는 기술적 특성 때문에 시공 난이도와 공사 단가가 더 높아질 수밖에 없기 때문입니다.

실제로 안양 목련마을2단지의 경우, 3년 만에 분담금이 최대 2배 가까이 늘었고, 일산·분당 등 일부 1기 신도시 단지들도 분담금이 3억~4억 원 이상으로 추정되면서 조합 내 갈등이 커지는 상황입니다. 이처럼 높아진 분담금과 재건축보다 수익성이 낮다는 점, 그리고 재건축 규제 완화로 사업 추진이 쉬워졌다는 점을 고려하여 리모델링 사업을 진행 중이던 일부 단지에서도 재건축으로 전환하는 모습도 나타나고 있습니다. 특히 지난해 발표된 8·8 공급대책 이후, 재건축 사업성이 크게 개선되면서 리모델링의 선택지는 더욱 좁아지고 있는데요. 다음으로는 8·8 대책 이후 리모델링 사업의 입지가 어떻게 달라졌는지, 그 배경과 실제 사례를 중심으로 살펴보겠습니다.

👉🏻재건축 분담금의 뜻과 계산 방식 알아보기

3. 입지는 좁아졌지만, 리모델링이 여전히 유효한 이유

8·8 공급대책 이후 리모델링의 입지는 이전보다 확실히 좁아진 모습입니다. 3종 일반주거지역의 용적률 상한이 300%에서 330%, 역세권 정비사업은 360%에서 390%로 상향되면서 재건축의 사업성이 눈에 띄게 개선됐기 때문인데요. 여기에 패스트트랙 제도나 신속통합기획 대상 지정 등을 통해 행정 절차도 단축되고 있어, 예전보다 재건축을 빠르게 추진할 수 있는 여건이 마련되고 있습니다.

하지만 그렇다고 해서 리모델링이 공급 수단으로서의 역할이 약화됐다고 보기는 어렵습니다. 일반적으로 기존 단지의 용적률이 200%를 초과하면, 재건축보다 리모델링이 유리하다는 분석이 많은데요. 용적률이 높을수록 일반분양으로 확보할 수 있는 물량이 적기 때문에, 재건축 시 조합원 분담금이 커질 수 있습니다.

서울의 우극신(우성2·3단지, 극동아파트, 신동아4차)과 남산타운은 각각 248%, 230%의 높은 용적률을 가진 단지로, 수직증축 리모델링을 통해 사업을 추진 중입니다. 정부와 서울시가 정책적으로 재건축을 독려하고 있음에도 이들 단지가 리모델링을 선택한 배경에는 여전히 재건축을 둘러싼 제도적 불확실성이 크게 작용하고 있는데요.

재건축에서 불확실한 요인 중 하나는 바로 재건축초과이익환수제(재초환)입니다. 재초환은 재건축을 통해 조합원이 평균 8000만원 이상의 개발이익을 얻으면 정부가 초과금액의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도를 말하는데요. 조합원 1인당 부담금이 수천에서 수억 원에 달하는 경우도 있어 조합원 입장에서는 사업 추진 자체가 큰 부담으로 작용합니다. 

재초환 부담을 완화하기 위한 법안이 2022년부터 국회에 발의되었지만, 아직까지도 구체적인 논의는 진전을 보이지 않고 있습니다. 특히 올해 말까지 국토교통위원회 법안심사소위를 통과하지 못할 경우, 해당 법안은 폐기될 가능성이 있어 재건축을 준비하는 조합들로서는 장기적 불확실성을 안고 있는 셈입니다.

반면 리모델링은 주택법을 기반으로 추진되며, 이는 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따라 진행되는 재건축과 명확히 구분됩니다. 법적 근거가 다른 만큼 기부채납과 임대주택 신설 의무에서도 차이를 보이는데요. 

재건축은 일정 규모 이상일 경우 공공기여의 일환으로 공원, 도로, 문화시설 등의 부지 기부채납 또는 임대주택 건설이 의무화되며, 이는 사업비를 증가시키고 조합원 분담금 상승으로 이어질 수 있습니다. 하지만 리모델링은 이러한 공공기여 의무가 면제되어, 같은 규모의 사업이라도 상대적으로 조합원 부담이 덜합니다. 특히 거주 여건 개선이나 자산가치 회복을 목표로 하는 단지에서는 사업성 판단에 있어 중요한 장점이 됩니다. 또한, 기존 세대 수의 최대 15%까지 증축이 가능해, 대규모 일반분양은 어렵더라도 일정 수준의 수익성 확보는 가능한 구조입니다.

👉🏻기부채납 뜻과 유형도 알아보자구

정리하자면 재건축과 리모델링은 단순히 우열을 따질 수 있는 선택지가 아니라 조건에 맞는 선택지를 고르는 것이라고 생각해야 합니다. 단지의 입지, 기존 용적률, 조합원 의견, 정책 흐름 등 다양한 요소에 따라 적절한 전략은 달라질 수밖에 없는데요. 두 방식 모두 주택 공급 확대라는 공통의 목표를 위해 상호 보완적으로 활용되어야 한다고 생각합니다.
리모델링은 재건축 사업이 추진되기 어려운 현장 등에서 여전히 유효한 정비 수단으로 평가받고 있으며, 최근에는 포스코이앤씨를 중심으로 리모델링 사업이 활발히 추진되고 있습니다. 다음 내용에서 포스코이앤씨가 어떤 방식으로 리모델링을 진행하고 있는지, 주요 사례를 통해 함께 살펴보겠습니다.

4. 포스코이앤씨 사례로 본 리모델링 사업 현황

포스코이앤씨는 리모델링 사업을 공격적으로 확장하며, 그 중심에서 기술력으로 주목받고 있는 대표 시공사입니다. 한국리모델링협회에 따르면, 2024년 5월 기준 전국에서 리모델링을 추진 중인 공동주택은 총 153개 단지, 약 12만 가구에 달하는데요. 이 중 포스코이앤씨가 시공 또는 컨소시엄 형태로 참여하고 있는 현장만 무려 38곳에 이릅니다.
대표적인 세 단지를 중심으로, 포스코이앤씨가 실제 현장에서 어떻게 리모델링을 구현하고 있는지 살펴보겠습니다.
 

4.1 잠실더샵루벤(구 송파성지아파트)
 

서울 송파구에 위치한 잠실더샵루벤은 국내 최초로 수직 증축 리모델링 인허가를 받은 상징적인 단지인데요. 1992년 준공된 송파성지아파트를 기존 15층에서 18층으로 증축하면서, 기존 벽식 구조의 내력벽은 살리고 비내력벽만 철거해 평면을 넓혔습니다. 판상형 아파트의 경우 모든 세대의 구조가 일률적으로 같아 다소 답답해보일 수 있는데요, 송파 성지에서는 배관은 천장 외곽에 설치한 뒤 우물천장을 도입해 이런 답답한 느낌을 해소했습니다. 

세대 면적은 수평증축을 통해 최대 40%까지 넓어졌고, 지하주차장과 필로티, 커뮤니티 공간도 신설되며 주거 환경이 눈에 띄게 개선됐습니다. 구조 안정성을 확보하기 위해 두 차례 안전성 검토와 내진 설계, 철근 보강도 병행되었죠. 이처럼 잠실더샵루벤은 기존 구조의 한계를 기술로 극복한 대표적인 리모델링 사례라 할 수 있는데요. 송파성지아파트는 산군의 공사DB에서도 만나볼 수 있으니, 회원가입하고 공사 사례를 직접 확인해보세요.
 

4.2 개포더샵트리에(구 개포우성9차)

개포더샵트리에는 서울 강남구 개포동의 1991년 준공 아파트를 리모델링한 사례로 규모는 작지만 기술적 완성도 면에서 높은 평가를 받고 있습니다. 

가장 눈에 띄는 변화는 1층을 띄운 필로티 구조입니다. 작은 단지이지만 개방감을 느낄 수 있는 이유는 바로 이 필로티 구조 덕분인데요. 1층 공간을 띄워 개방감을 살리면서도 관리사무소, 도서관, 어린이집 등 커뮤니티 시설로 구성해 주민 편의성을 동시에 높였습니다. 

과거 개포 우성9차 리모델링 사업 당시에는 필로티 구조가 수평증축으로 간주되어 적용이 가능했지만, 이후 관련 법령 해석이 변경되면서 최근에는 필로티 구조가 수직증축 규제 대상에 포함되어 리모델링 추진에 어려움이 따르고 있는데요. 그런 가운데, 개포 더샵 트리에는 1층 필로티 구조를 이용하여 기존 232세대 단지를 1:1로 리모델링하는 데 성공한 사례로 주목받고 있습니다.

내부 설계도 눈에 띄게 달라졌습니다. 기존 구조물의 약 45%를 철거해 평면을 재구성하고, 우물천장과 배관 외곽 설치를 통해 층고의 답답함을 해소했습니다. 그 결과 실사용 면적이 약 14~17평 증가했으며, 기존 평면의 거실에서 뒤쪽에 있던 엘리베이터 공간까지 확장해 리모델링의 약점으로 지적되던 ‘동굴형 평면(2베이의 길쭉한 형태)’도 많이 개선된 모습입니다. 개포 우성9차도 산군의 공사DB에서 찾아보실 수 있습니다.
 

4.3 더샵둔촌포레(구 둔촌현대1차)

더샵 둔촌포레는 신축 방식으로 3개 동을 새로 추가하는 별동 증축이 가장 큰 특징으로 꼽히는데요. 기존 5개 동 498세대였던 단지가 8개 동 572세대로 탈바꿈했고, 이 중 74세대는 일반분양으로 공급됐습니다.
공사 과정에서도 포스코이앤씨의 기술력이 빛났다고 하는데요. 먼저 3D 레이저 스캐닝 기술로 기존 골조의 상태를 정밀 진단하고, BIM을 통해 설계와 시공의 오차를 최소화했습니다. 이를 통해 사전에 구조 간섭 요소를 파악하고 리스크를 줄였습니다. 천장고 확보를 위해 설비 배관은 천장 외곽으로 밀착 배치하고, 최신 차음 기술로 층간소음을 줄이기 위한 바닥재 설계도 병행했다고 합니다.
이처럼 더샵 둔촌포레는 기존 아파트를 신축 수준으로 끌어올리는 리모델링 기술의 집약체라고 할 수 있는데요, 공사DB를 통해 직접 만나보시죠.

✨리모델링은 단순한 주거 개선을 넘어 전략적인 정비 방식으로 주목받고 있습니다. 포스코이앤씨 이원식 리모델링영업실장은 “고밀도 단지일수록 재건축이 어렵고, 리모델링이 현실적인 대안이 될 수 있다”면서 “준공 15년부터 추진 가능하고, 내진 설계나 스프링클러 설치 등 안전성과 고령화 대응 측면에서도 유리하다”고 설명했습니다. 서울시에 따르면, 리모델링이 가능한 단지는 총 898곳, 약 77만 가구에 이르며, 세대 수 15% 증가를 감안하면 약 11만6000가구의 추가 공급 효과도 기대됩니다.

💡정비사업 시장의 변화가 궁금하시다면? 산군 뉴스레터에서 매주 월요일 오전 7시, 정책부터 기술까지 가장 빠르고 정확한 인사이트를 받아보실 수 있습니다.