건설정보 / 건설 기업정보 2025.10.16

‘3대 디벨로퍼’ DS네트웍스, 하이브리드 회생절차 돌입한 배경

최근 부동산 시행업계에서 주목할 만한 변화가 있었습니다. 국내 3대 디벨로퍼 중 하나로 꼽히던 DS네트웍스가 서울회생법원을 통해 ‘하이브리드 회생절차’에 돌입한 것이죠. 3년 연속 업계 매출 1위를 기록했던 이 기업의 회생 결정은 단순한 재무 이슈를 넘어 부동산 시장 전반의 구조적 리스크를 보여주는 신호로 해석되고 있습니다. 이번 글에서는 DS네트웍스가 회생절차를 선택하게 된 배경과 결정적 원인, 그리고 새롭게 도입된 하이브리드 구조조정 절차가 어떤 제도인지 살펴봅니다. 또한, 이번 사례가 건설·부동산 업계에 어떤 영향을 미칠지까지 함께 다루어 보고자 합니다.

DS네트웍스는 어떤 회사인가요?
회생 절차의 배경과 결정적 원인
하이브리드 구조조정 절차란 무엇인가요?
건설·시행업계 전반의 흐름
향후 DS네트웍스의 전망

1. DS네트웍스는 어떤 회사인가요?

DS네트웍스는 엠디엠(MDM), 신영과 함께 대한민국 3대 부동산 디벨로퍼(시행사) 중 하나로 꼽혀왔습니다. 2020년부터 2022년까지 3년 연속 시행업계 매출 1위를 기록하며 업계에서 독보적인 입지를 다졌죠. 주요 프로젝트로는 서울 강동역 인근 SK리더스뷰, 대구 감삼동 주상복합 등이 있으며, 공격적인 영업과 팀제 수주 방식으로 시장을 선도해 왔습니다.

2. 회생 절차의 배경과 결정적 원인

DS네트웍스가 하이브리드 구조조정 절차에 들어간 주된 원인은 유동성 위기입니다. 부동산 시장이 호황이던 시기 과감한 토지 매입과 프로젝트 착수는 큰 수익을 기대하게 했지만, 이후 금리 인상, 분양률 저조, PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 경색 등 외부 환경 변화로 인해 자금 흐름에 큰 차질이 발생했죠.

2024년 기준, DS네트웍스는 1603억 원의 영업손실과 3330억 원의 당기순손실을 기록했으며, 부채비율은 745%까지 상승한 것으로 나타났습니다. 특히 고양 향동과 대구 감삼동 주상복합 프로젝트는 분양률이 50% 안팎에 머물며 수익성 확보가 어려워졌고, 이에 따라 공사대금 미지급 및 자산 가압류 사태로까지 이어졌습니다.

3. 하이브리드 구조조정 절차란 무엇인가요?

서울회생법원이 도입한 ‘하이브리드 구조조정 절차’는 회생제도와 워크아웃 방식을 혼합한 새로운 기업 회생모델입니다. 법원의 포괄적 금지명령을 통해 비금융권 채권자들의 가압류나 강제집행을 잠정적으로 중단시키는 동시에, 주요 금융기관과의 자율적인 채무조정 협의가 가능하죠.

이 절차의 핵심은 기업의 영업활동을 최대한 유지하면서, 재무구조 개선과 채권자 간 형평성을 확보하는 데 있습니다. DS네트웍스는 이를 통해 프로젝트 진행의 연속성을 확보하고, 단기적인 유동성 위기를 극복하고자 하는 의지를 보이고 있습니다.

4. 건설·시행업계 전반의 흐름

DS네트웍스의 회생절차는 단순히 한 기업의 위기를 넘어, 전체 시행업계의 구조적 한계를 보여주는 사례로 해석됩니다. 실제 국토교통부 통계에 따르면, 2022년 이후 부동산개발업 신규 등록 업체 수는 급감하고 있으며, 2024년 상반기 폐업 업체 수는 115곳에 이르렀습니다. 이러한 추세는 시행업체들이 PF 대출 의존도가 높고, 분양 성공 여부에 따라 자금 흐름이 결정되는 구조적 문제 때문이라고 할 수 있습니다. 금리 상승과 경기 침체로 인한 분양 부진이 겹치면서 많은 중소 시행사들이 도산하거나 구조조정에 돌입하고 있는 상황입니다.

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5. 향후 DS네트웍스의 전망

DS네트웍스는 이미 일부 자산 매각을 통해 현금 유동성을 확보하려는 노력을 지속해 왔습니다. 자회사였던 DS인베스트먼트, DS자산운용, DS투자증권 등을 정리하며 3470억 원 규모의 현금을 확보했으나, 유동성 부족 문제는 해결되지 않았죠.

이번 회생 절차를 통해 회사는 법원의 보호 아래 채무조정과 경영 정상화 계획을 수립하게 됩니다. 또한, 채권자들과의 협의가 원활하게 진행된다면 기존 진행 중인 프로젝트는 큰 차질 없이 마무리될 가능성도 열려 있습니다. 하지만, 단기적으로는 조직 재정비와 비용 구조 개선, 부동산 시장 회복 등 복합적인 조건들이 충족되어야 실질적인 회복이 가능할 것으로 보입니다.