지난 16일, 대우건설이 성남시 재개발 사업의 신흥3구역을 수주했다고 공시했습니다. 현재 성남시 재개발은 원도심을 대상으로 활발하게 이루어지고 있는데요, 현재 성남시의 2030 기본계획 중 2030-2단계에 진입한 상황입니다. 본 콘텐츠에서는 성남시가 LH와 함께 진행하는 공공참여 재개발의 의의와 순환정비방식에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
목차
1. 성남시 2030 재개발 사업
2. 2030 기본계획 단계 살펴보기
3. LH가 선택한 순환정비방식
4. FAQ 자주 묻는 질문
성남시가 LH와 함께 진행하는 2030 기본계획은 공공참여 재개발인데요. 여기서 공공(公共)은 정부 및 공공기관이 사업에 직접 개입하는 것을 의미합니다. 일반 재개발이 주민들이 자체적으로 조합을 만들고 시공사를 선정하는 등 일련의 과정을 모두 주민들이 도맡아 진행해왔다면, 공공참여 재개발은 공공기관인 LH가 주체가 되어 사업 전체를 관리하고 시행하게 됩니다. 주민들은 복잡한 조합 운영 없이 결과만 받을 수 있는 것이죠. 공공참여 재개발은 민간 재개발보다 사업 속도가 빠르고 리스크가 낮아 최근 건설사들이 선호하는 추세입니다. 또한 기존의 일방적인 재개발이 아닌, 주민들의 의견을 반영한 재개발을 지향하고 있다는 의의가 있죠. 실제 2026년 3월 성남시가 수정·중원 5개 구역을 대상으로 주민설명회를 개최해 정비계획 수립안을 공개했습니다. 주민들의 의견을 먼저 들은 후 정비구역을 지정하는 방식으로 추진된다고 합니다.
현재 성남시는 크게 분당∙판교 중심의 남부권과 수정∙중원구 중심의 원도심으로 나뉘는데요. 계획도시로 지어진 분당∙판교에 비해 원도심은 70년대 급격한 이주로 인해 도로가 좁고 주차 공간이 부족했죠. 이러한 원도심을 체계적으로 정비하여 기반시설 확충, 도시기능의 활성화를 도모하고자 한 것입니다. 원도심이 정비되면 유입되는 인구와 인근 인프라와의 연계를 통한 지역 경제 활성화도 기대할 수 있을 것으로 보입니다.
본격적인 재개발 착공이 시작되기 전, 산업의역군 현장지도를 통해 성남 원도심 일대의 현재 공사 현황과 참여 기업 데이터를 확인할 수 있습니다.
예시로 가장 최근 수주 공시가 난 신흥3구역의 지도를 살펴볼까요?
신흥3구역은 수정구 신흥동 2890번지 일원 15만3,218㎡ 규모로, 신흥3동을 포함하고 있습니다. 산업의역군 현장DB에서 현장지도를 선택한 후, ‘신흥동’을 검색해주세요. 신흥역에 인접한 신흥3동에서의 건설현장 정보를 한 눈에 확인하실 수 있습니다. 건축단계 필터, 주용도 등의 필터를 설정해 원하는 현장만 골라 볼 수도 있어요.
원하는 현장을 클릭하면 현장 상세 정보를 확인할 수 있습니다.
>> 산업의역군 가입하고 현장지도로 공사현장 파악하기 (클릭)
사실 원도심 재개발은 2006년부터 추진되어 왔습니다. 성남 1, 2단계라는 이름으로 실행되었죠. 1단계에서는 단대, 중3구역에 2천 여 가구를 공급했고, 2단계에서는 중1구역(신흥역 코오롱 하늘채 랜더스원), 금광1구역(e편한세상 금빛 그랑메종), 신흥2구역(산성역 자이푸르지오)을 재개발했습니다. 모두 입주가 완료된 상황입니다.
성남시는 50만 명 이상의 도시가 반드시 수립해야 하는 법정 계획으로 5년마다 ‘도시 및 주거환경정비 기본계획’을 수립해야 하는데, 이에 2030 기본계획을 추가로 수립하게 되었습니다. 현재는 성남 2030-2단계에 접어든 상황입니다. 31년 준공 및 입주를 목표로 추진하고 있다고 하네요.
성남 2030 계획을 좀 더 구체적으로 살펴볼까요?
현재 수진1구역과 신흥1구역은 현재 관리처분인가 단계에 접어들었습니다. 대우건설 컨소시엄과 GS건설 컨소시엄이 각각 시공사로 선정되었습니다. 둘 다 1조가 넘는 규모죠.
cf. 재개발 단계: 정비계획 수립 및 구역 지정 → 시행자 지정 → 시공사 선정 → 통합심의 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주/철거 → 준공, 입주
신흥3구역은 지난 16일 대우건설이 LH와 수주 계약을 체결했다고 공시했고, 태평3구역은 작년 시공사 선정이 무산되어 재도전을 준비하고 있습니다. 상대원3구역은 성남 2030 계획의 마지막 조각이자 가장 큰 규모로, 지난 2월 LH와 사업시행협약을 체결한 상태입니다. 이 최대 구역을 어떤 시공사가 맡게 될지 기대됩니다.
착공을 앞둔 신흥3구역, 시공사 대우건설과 협업을 고려하고 있다면 산업의역군 기업DB에서 대우건설의 협업후기를 확인해보세요.
LH는 성남시 공공참여 재개발을 순환정비방식으로 진행하고 있는데요, 이는 원래 거주하던 주민들에게 인근 보유 임대주택을 이주용으로 제공하는 방식입니다. 기존 주민의 재정착률을 높이기 위해 고안된 모델이죠. 보통의 대규모 철거에서 입주권이 보장된 조합원들도 분담금을 감당하지 못해 입주권을 팔고 떠나는 경우가 있었고, 세입자들은 입주권조차 없어 충분치 않은 주거이전비를 받고 스스로 거처를 마련해야 했습니다. 이러한 ‘원주민 내몰림’이 일방적이고 다소 강압적이라는 비판이 해소되지 않는 상황이었습니다. 성남 원도심 자체가 1970년대 서울 철거민들이 강제로 이주하며 급하게 형성된 곳이다 보니, 원도심을 재개발할 때 주민들이 동네를 떠나지 않고 재개발을 진행할 방법을 고민하게 되었죠. 2000년 성남시 수정∙중원구 재개발 사업 협약 당시 LH가 이러한 순환정비방식을 제시했고, 현재까지 1만 5천여 가구가 해당 방식을 통해 입주하며 원주민 재정착률이 50% 수준에 달하는 성공적인 결과를 낳았습니다.
순환정비방식을 한 줄로 정리하자면 다음과 같습니다.
기존 거주지 → 순환용 주택 이주 → 기존 주택 철거 및 건축 → 새 아파트 입주 및 순환용 주택 반납
신상진 성남시장은 “시민의 주거안정과 원주민 재정착이라는 공동 목표를 실현해 원도심 재개발의 새로운 모범사례를 만들어 가겠다”는 포부를 밝혔습니다.
성남시가 추진하는 원도심 재개발 사업은 공공참여 형태로 진행되고 있습니다. LH가 신탁하는 방식을 통해 주민 조합의 부담을 줄이고, 순환정비방식을 통해 이주 문제를 해결하고자 노력하고 있음을 알 수 있습니다. 성남시 또한 주민 설명회를 개최하고 주민이 직접 정비구역을 설정하여 요청할 수 있는 ‘생활권 계획’을 수립하는 등, 기존의 일방적이었던 재개발 방식을 변화시키려는 제도적 장치를 만들고 있죠. 이처럼 하루가 다르게 끊임없이 나아가는 건설업, 산업의역군을 통해 그 흐름을 쉽고 빠르게 파악하시기 바랍니다.
Q. 용적률 혜택은 얼마나 되나요?
A. 최근 계획 변경으로 제3종 일반주거지역의 허용 용적률이 기존 265%에서 280%로 상향되었습니다. 층수를 더 높이거나 가구 수를 늘려 사업성을 높일 수 있게 되었습니다.
Q. 신흥역 역세권인 신흥3구역, 공사 시 가장 큰 변수는 무엇인가요?
A. 현직자들 사이에서 꼽는 가장 큰 변수는 '상가 보상'과 '지형적 특성'입니다. 신흥3동은 신흥역과 인접해 상가 밀집도가 높고 유동인구가 많아 철거 및 보상 협의가 까다로울 수 있습니다. 또한, 성남 특유의 경사 지형으로 인해 토목 공사 시 공법 선정과 장비 진입로 확보가 사업성에 큰 영향을 미칩니다.
Q. 신흥3구역처럼 사업 시행자가 LH인 경우, 시공사 선정은 어떻게 이루어지나요?
A. LH가 시행을 맡더라도 실제 건설은 민간 건설사가 담당합니다. 보통 주민 대표회의에서 투표를 통해 브랜드를 선정하며, '공공참여형'이라 하더라도 1군 건설사의 하이엔드 브랜드가 들어오는 경우가 많습니다. 다만, 공공의 기준에 따라 공사비 산정이나 계약 조건이 민간 재개발보다 보수적일 수 있다는 점이 핵심입니다.
Q. 순환정비방식을 위한 이주용 주택(순환용 주택)은 어디에 마련되나요?
A. 성남시는 주로 위례신도시나 판교, 혹은 성남 내 공공주택지구에 건립된 임대주택을 순환용 주택으로 활용해 왔습니다. 2030 계획에서도 사업 단계에 맞춰 인근 신규 택지개발지구의 물량을 우선 배정하는 방식으로 주민들의 이주를 지원할 예정입니다.
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