📍신반포19·25차 재건축 사업은 총 공사비가 4,434억여원에 달하는 서초구 강남 대표 재개발 사업지입니다. 이를 놓고 삼성물산 건설부문과 포스코이앤씨가 수주전을 벌이고 있는데요. 특화 설계부터 금융 지원 조건까지 파격적으로 내세운 이번 신반포19·25차 수주전, 산업의역군이 정리해드리겠습니다.
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신반포19·25차 통합재건축은 서울 서초구 잠원동 일원 2만6937㎡ 일대에 지하 4층~지상 49층, 7개 동, 614가구 규모의 공동주택과 부대복리시설을 짓는 사업입니다. 공사비는 3.3㎡당 1010만원으로, 총 4434억여원에 달하는 대형 수주건인 만큼 삼성물산 건설부문과 포스코이앤씨가 치열한 수주전을 벌이고 있어요.
수주전 초반 분위기는 삼성물산 쪽으로 기울어 있는데요. 삼성물산은 GS건설과 함께 반포 정비업계의 전통적인 강자이기 때문입니다. GS의 '반포자이'와 삼성의 '반포래미안퍼스티지'는 반포를 지금의 독보적인 부촌으로 바꾸는 데 기여한 대표적인 단지로, 이제 연식이 20년이 다 돼 가지만 인근 신축과 비슷한 상승률을 보일 만큼 상징적인 곳이죠. 특히 삼성은 이후 반포동과 잠원동 일대의 알짜 정비사업을 싹쓸이하다시피 하며 현재 반포 대장주인 '래미안 원베일리'와 '래미안 원펜타스’를 보유하고 있어요.
조합은 오는 30일 총회를 열고 시공사를 선정할 계획이라고 하는데요. 삼성물산 '래미안 일루체라' 와 포스코이앤씨 '더반포 오티에르' 홍보관에서 양사는 반포 입지의 강점을 살릴 수 있는 한강 조망 특화 설계와 금융 지원 등의 조건들을 조합원들에게 강하게 어필하고 있습니다. 지금부터는 포스코이앤씨와 삼성물산이 어떤 조건들을 제안했는지 알아볼게요.
삼성물산은 단지명으로 '래미안 일루체라'를 제안했습니다. 래미안 일루체라는 조합원 전원이 한강 조망을 누릴 수 있는 특화 설계를 적용했다고 하는데요. 조합원 수(446명)보다 120% 많은 총 533세대에 한강 조망이 가능하도록 설계해 전체 616세대 중 약 87%가 한강을 조망할 수 있는 프리미엄 단지를 구현할 방침입니다. 이를 위해 기존 단순 인공지능 분석이 아닌 'VMA(Vista Matrix Analysis)' 기법을 도입해 조망 시뮬레이션을 진행했어요.
이를 통해 세대 내부에는 대형 조망창과 'LDK(거실·식당·주방 통합형)' 구조를 적용해 생활 공간 전반에서 한강 조망이 가능하도록 하였는데요. 단순히 일부 공간에서만 보이는 조망이 아닌, 일상 속에서 자연스럽게 한강 풍경을 즐길 수 있도록 설계한 것이죠.
또 기존 한강변 아파트의 한계로 지적돼 온 '북측 한강 조망'과 '남향 일조권' 간 상충 문제를 해결하기 위해 '스위블(Swivel)' 특화 평면도 도입했다. 이는 거실과 주방 배치를 입주민의 라이프스타일에 따라 변경할 수 있는 구조로, 조망과 채광을 동시에 확보할 수 있는 것이 특징이예요.
포스코이앤씨가 제안한 단지명은 ‘더 반포 오티에르’ 입니다. 포스코이앤씨는 스카이브릿지와 조망 특화 설계를 통해 한강 조망 극대화를 핵심 경쟁력으로 내세웠습니다. 포스코이앤씨는 약 250m 길이의 스카이브릿지를 조성하고, 전체 조합원 수의 120%에 달하는 세대에서 정면 한강 조망이 가능한 평면 설계를 제안했어요. 강남권 하이엔드 단지들에서 이제는 흔해진 스카이브릿지의 단조로움을 극복하기 위해 스카이브릿지를 'ㅁ'자 형태로 구성해 차별점을 주었다고 합니다.
또 기존 약 103m 수준이던 한강 접도 구간을 약 333m까지 넓히고, 약 3.55m의 높은 층고 설계를 적용해 개방감을 극대화했는데요. 조망 전문 업체 '텐 일레븐(TEN ELEVEN)'의 시뮬레이션을 활용해 실제 세대에서의 한강 전망을 미리 체험할 수 있도록 한 점도 차별화 요소로 내세우고 있습니다.
이번 수주전에서는 금융 지원 조건과 사업 안정성도 핵심 경쟁 요소로 꼽히는데요. 양사 모두 파격적인 조건을 제시하며 조합원 표심 잡기에 공을 들이고 있습니다. 최근 정부의 대출 규제로 신반포 19·25차를 포함한 수도권 규제지역에는 이주비 대출에 주택담보대출(LTV) 40%, 대출 한도 6억원 제한이 적용되었는데요. 이 때문에 강남권 정비사업장에서 신속한 이주와 철거를 통해 사업 추진에 속도를 내려면 시공사의 금융 조달 능력이 매우 중요해졌어요.
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재무/신용평가 항목에 들어가면 각 회사의 신용보증기금 등급을 확인하실 수 있습니다.
삼성물산의 BASA등급은 E3로 양호, 포스코이앤씨의 BASA등급은 E7으로 사업안전성 및 재무상태 건전도가 전국 동종업계 대비 중하위권이네요.
아래로 내리면 매출액, 영업이익 등 자세한 재무 정보도 조회가 가능합니다. 여러 외부 변수로 삼성물산과 포스코이앤씨 모두 2025년에 영업이익과 매출이 감소했는데요, 포스코이앤씨는 영업이익이 전년 대비 무려 507%가 감소했습니다. 이는 빅배스 조치로 인해 발생한 수치인 듯 해요. 반면 총자산은 삼성물산은 +54.88%, 포스코이앤씨는 +9.37%로 상승세를 기록했습니다.
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이제 각 기업들이 어떤 금융 조건을 제시했는지 알아봅시다.
삼성물산은 업계 최고 수준인 AA+ 신용등급을 바탕으로 주택도시보증공사(HUG) 보증 없이도 자금 조달이 가능한데요. 이러한 이점으로 조합원 금융 부담 최소화를 위해 맞춤형 금융 조건을 제안했습니다.
입찰보증금 250억원은 시공사 선정 즉시 CD+0% 금리의 조합 사업비로 전환해 초기 자금 부담을 낮출 계획이예요. 이주비는 조합원이 정부 대출 규제 범위 내에서 기본 이주비를 조달하면 추가 이주비를 더해 LTV 100% 수준까지 지원하는 방안이 포함됐습니다. 다른 조건들은 아래에 서술되어 있어요.
포스코이앤씨는 조합원 추가 분담금이 발생하지 않는 '분담금 제로'를 내세운 'Zero to One·021(제로 투 원)' 프로젝트를 앞세웠습니다. '0'은 조합원 추가 분담금 최소화를 넘어 '분담금 제로'를 실현하겠다는 의미이며, '2'는 시공사 선정 직후 전 조합원에게 가구당 2억원씩, 총 892억원 규모의 자금을 우선 지원할 계획을 의미합니다. '1'은 전체 사업비에 양도성예금증서(CD) 금리보다 1%p(포인트) 낮은 금리를 적용하겠다는 뜻으로, 금융 부담을 낮춰 조합원의 체감 혜택을 극대화하겠다는 전략으로 해석돼요.
또한 시공사와 별도 협의나 추가 금융 부담이 없는 '확정 후분양'을 제시했습니다. 이는 24개월 간 자체 자금으로 공사를 진행하고, 해당 기간에는 공사비를 청구하지 않는 구조를 의미하는데요. 앞서 포스코이앤씨는 신반포21차(오티에르 반포) 수주전에서도 GS건설을 제치고 시공권을 확보했고, 후분양 방식을 통해 자금을 조달한 바 있습니다. 아울러 추가 이주비도 오티에르 반포나 메이플자이 등 인근 신축 단지 전세금 수준을 보장할 방침이예요.
Q. 다른 단지들의 수주 현황은 어떻게 되나요?
A. 산업의역군 수주DB에서 확인해 볼까요? 수주DB에 ‘신반포’를 검색하면 관련 수주 실적들이 나옵니다. 2차는 현대건설, 4차는 삼성물산, 16차는 대우건설, 12차는 롯데건설이 수주했네요.
‘기업상세’를 클릭하시면 해당 건설사의 기업개요, 현장정보, 재무/신용평가, 입찰/낙찰/수주 등의 정보를 보실 수 있어요.
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Q. VMA가 뭔가요?
VMA(Vista Matrix Analysis)는 기법은 건축 설계 시 주변 환경(강, 산, 공원 등)의 조망권을 극대화하기 위해 개발된 공간 데이터 기반의 시뮬레이션 기술입니다. 단지의 지형과 주변 건물을 3D 가상 공간에 격자(Matrix) 형태로 데이터화한 뒤, 각 세대의 거실과 안방 창문에서 보이는 시야각과 조망 면적을 수학적으로 계산하죠.
일반적인 AI 설계 방식이 데이터 학습을 통한 자동화에 초점을 맞춘다면, VMA는 ‘조망권’이라는 특정 목적의 시각적 데이터를 정밀 분석하고 최적화하는 데 특화되어 있다는 점에서 차이가 있습니다.
오늘은 신반포19·25차 재건축 사업의 수주 경쟁에 대해 알아보았는데요. 앞으로도 산업의역군이 건설 주요 이슈를 알려드리겠습니다.
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