📍마천5구역 재개발 사업은 서울 송파구 마천동 45번지 일대에서 추진 중인 대규모 도시정비사업입니다. 총 공사비가 1조가 넘는 만큼 강남권 대표 재개발 사업지로 꼽히는데요. 마천5구역의 시공사 선정이 무응찰로 마무리되며 대형 건설사들의 재입찰 참여 여부에 관심이 쏠리고 있습니다. 따라서 오늘은 산업의역군이 마천5구역 재개발과 무응찰 이유에 대해 알려드리겠습니다.
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마천5구역은 서울 송파구 마천동 45번지 일대 10만 6,514㎡에 지하 2층~지상 39층, 총 2,316가구 규모의 대단지 아파트를 조성하는 사업으로, 예정 공사비는 약 1조 698억 원에 달합니다. 마천5구역은 거여·마천 재정비촉진지구의 8개 구역 중 하나인데요. 성내천 복원계획과 연계한 수변특화 주거단지로 조성될 계획이며, 뉴타운 전체 사업이 완료될 경우 이 일대에 약 1만 5,000가구 규모의 대형 주거벨트가 형성될 전망입니다.
마천5구역은 2013년 정비구역에서 해제된 이후 오랫동안 사업이 중지되었는데요. 2026년 1월 조합설립인가 이후 시공자 선정 절차에 본격적으로 진입했습니다. 올해 4월 열린 현장설명회에는 현대건설, DL이앤씨, 롯데건설, 아이파크(현대산업개발), 금호건설, 제일건설 등 6개사가 참석했는데요. 조합은 지난 6월 15일에 시공사 선정 본입찰을 마감했지만 참여사를 확보하지 못하여 무응찰로 마무리되었습니다.
그렇다면 4월 현장설명회 당시의 높은 관심에도 불구하고 왜 본입찰은 무응찰로 끝났을까요?
유찰의 첫 번째 원인은 단독시공 조건입니다. 조합은 공동도급을 허용하지 않고 단독시공을 요구했는데요. 공사비 1조 698억 원에 달하는 초대형 사업에서 리스크를 단독으로 부담해야 하는 구조가 건설사들에게 부담스럽게 다가온 것입니다. 또한 짧은 시간 안에 입찰보증금 500억 원(현금 250억 원과 이행보증보험증권 250억 원)으로 구성된 입찰보증금을 짧은 기간 내에 준비하기 어렵다는 의견도 있었습니다.
두 번째 원인은 하이엔드 브랜드 적용 조건입니다. 하이엔드 브랜드 적용 시 자재와 마감재 공사비 부담이 커지는 만큼 분양가와 사업성 회수 가능성을 민감하게 볼 수밖에 없으며 장기적인 브랜드 가치 평가까지 고려해야 하는데요. 이러한 점이 짧은 시간 내에 결정하기에 힘들었다고 합니다.
정리하자면, 이번 유찰은 건설사의 관심 부족 때문이 아닌 조합이 제시한 브랜드 목표와 건설사의 공사비 회수 가능성 및 내부 수주 전략 사이의 괴리를 드러낸 결과로 남았습니다. 재입찰 시 핵심 쟁점은 최상위 브랜드 조건 유지 여부, 공동도급 허용 가능성, 입찰보증금 조정 여부로 조합이 세 가지 조건을 어떻게 조정하느냐에 따라 참여 여부가 갈릴 예정이예요. 대형 건설사의 재참여를 끌어낼 수 있는 공사비와 보증금 등 보완 조건이 함께 제시돼야 할 것으로 보입니다. 조합은 송파구청과의 협의를 거쳐 40~50일의 준비 기간 후 재입찰을 진행할 계획이라고 하는데요. 업계는 7월 말에서 9월 초 사이에 재입찰 공고가 나올 것으로 전망합니다.
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유찰 이후 재입찰 참여 가능성이 가장 높은 건설사로 업계는 롯데건설과 DL이앤씨를 꼽고 있는데요. 두 회사 모두 재입찰 검토 의사를 공개적으로 밝힌 상태입니다. 롯데건설 관계자는 사업성이나 수주 전략, 경쟁 구도 등을 종합적으로 검토하고 있다고 밝혔으며, DL이앤씨 관계자는 입찰 준비 기간 부족으로 이번 입찰에 참여하지 못하여 사업성 분석 이후 재입찰 참여 여부를 검토할 것이라고 말했습니다.
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Q. 롯데건설과 DL이앤씨는 어떤 하이엔드 브랜드를 보유하고 있나요?
A. 롯데건설의 하이엔드 브랜드는 '르엘(LE EL)'이며, DL이앤씨의 하이엔드 브랜드는 '아크로(ACRO)'입니다. 르엘의 대표 단지로는 서울 동작구 흑석동의 '르엘 신반포 팰리스'가 꼽히며, 아크로의 대표 단지로는 서울 서초구 반포동의 '아크로리버파크'가 있습니다. 이번 마천5구역 조합이 최상위 브랜드 참여를 입찰 조건으로 내건 만큼, 재입찰에서 두 브랜드의 적용 여부가 수주전의 핵심 변수가 될 전망입니다.
Q. 이행보험증권이 무엇인가요?
A. 이행보험증권은 입찰에 참여한 건설사가 낙찰 이후 계약 체결을 거부하거나 계약상 의무를 이행하지 않을 경우, 보험사가 조합 측의 손해를 대신 보상해주는 보증 상품입니다. 쉽게 말해 낙찰됐으면 반드시 계약 이행을 하겠다는 약속을 보험으로 담보하는 것입니다. 마천5구역의 경우 입찰보증금 500억 원 중 250억 원을 현금으로, 나머지 250억 원을 이행보험증권으로 납부하도록 요구했습니다. 현금과 달리 이행보험증권은 보험사에 보험료를 납부하고 발급받는 방식이라 실제 현금 부담은 줄지만, 발급 절차와 심사에 시간이 소요된다는 특성이 있습니다.
오늘은 마천5구역의 시공사 선정 무응찰에 관해 알아보았는데요. 앞으로도 산업의역군이 건설 주요 이슈를 알려드리겠습니다.
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