1기 신도시 재건축, 과연 OSC로 가능할까? – 금강공업, 유창이앤씨

📢 2025년, 1기 신도시 재건축이 본격화되며 주택 공급 및 이주 대책 등의 이슈가 뜨고 있습니다. 최근에는 이 문제의 해법으로 OSC(Off-Site Construction)라는 공장 사전 제작 방식이 주목받고 있는데요. OSC는 구조체를 공장에서 먼저 만들고, 현장에서는 조립만 하는 방식으로 시공 속도를 높일 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 과거 PC공법으로 지어진 일부 아파트에서 구조 안정성 논란이 제기되면서 재건축 현장에 OSC가 실질적으로 적용 가능할지 의문도 함께 커지고 있습니다.

이번 콘텐츠에서는 1기 신도시 재건축 이슈 속에서 OSC 공법이 왜 주목받고 있는지, 구조적 안전성은 충분히 검증됐는지, 그리고 산군 공사DB에 등록된 실제 사례들과 OSC 대표 기업들의 최근 행보까지 함께 짚어보겠습니다.

목차

1. OSC란? -PC공법과 모듈러공법의 상위 개념
2. 1기 신도시 재건축, 왜 OSC가 다시 주목받을까?
   1. 과거의 오명에서 벗어나려는 PC공법
   2. 이주 대책으로 언급되는 모듈러주택
3. OSC, 구조적으로 정말 안전할까?
4. 산군에서 찾아보는 OSC 공사 및 기업 사례
   1. 금강공업

   2. 유창이앤씨

       

1. OSC란?-PC공법과 모듈러공법의 상위 개념

OSC(Off-Site Construction)는 공장에서 건축물의 일부를 미리 제작한 뒤, 현장으로 운반해 조립·설치하는 공법을 말합니다. 여기서 제작물의 형태에 따라 PC공법과 모듈러 공법으로 나뉘는데요. 쉽게 말해, OSC는 그 두 가지를 모두 포함하는 상위 개념이라고 보시면 됩니다.

건물의 구조는 보통 기둥, 보, 슬라브, 벽체로 이루어지는데요. 이 구조체에는 철근과 콘크리트가 필수로 들어갑니다. 대부분의 건설 현장에서는 철근을 현장에서 직접 엮고, 거푸집을 설치한 뒤 콘크리트를 부어 굳히는 식으로 만드는데요. 이 방식을 RC공법(Reinforced Concrete)이라고 부릅니다.

반면 PC공법(Precast Concrete)은 말 그대로 콘크리트를 미리(pre) 공장에서 제작(cast)하는 방식입니다.
공장에서 미리 구조물을 만들어 놓고, 현장에서는 이를 가져와 조립만 하면 되기 때문에, 공사 속도가 빠르고 품질이 균일하다는 장점이 있습니다. 기후나 현장 여건에 영향을 덜 받아 공기를 맞추기에도 유리하고, 대량 생산도 가능해 최근 여러 현장에서 각광받고 있는 공법이죠.

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모듈러공법은 말 그대로 ‘모듈(공간 단위)’을 블록처럼 조립해 건물을 완성하는 방식입니다. 건물의 뼈대는 물론 외장 마감, 내부 벽지와 바닥, 주방 가구와 욕실 도기까지 사전에 모두 갖춘 3차원 공간을 공장에서 만들어 현장으로 운반한 뒤, 쌓고 조립하는 방식으로 시공이 이뤄지죠.

가장 큰 장점은 현장 공사와 모듈 제작이 동시에 가능하다는 점인데요. 터파기, 기초공사 등은 현장에서 진행하고, 그 사이에 모듈은 공장에서 제작됩니다. 이후 완성된 모듈을 현장에 반입해 조립하면 되니, 공사 기간이 절반 가까이 단축될 수 있습니다. 또한 먼지, 소음, 민원 등 현장 이슈도 최소화할 수 있어 도심형 주택 등에서 점점 주목받고 있는 공법입니다.

최근에는 LH가 공공행복주택에 모듈러 공법을 적용하고, 쿠웨이트 알주르 LNG 터미널의 해안 접안 시설에도 모듈화 방식이 활용되는 등 주택부터 인프라 시설까지 다양한 영역에서 OSC 기술이 도입되고 있습니다.

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2. 1기 신도시 재건축, 왜 OSC가 다시 주목받을까?

2.1 과거의 오명에서 벗어나려는 PC공법

이처럼 OSC는 최근에 새롭게 주목받고 있지만, 사실은 오랜 시간 현장에서 꾸준히 활용되어 온 기술입니다. 특히 PC공법은 1990년대 수도권 1기 신도시 개발 당시 대규모로 도입됐는데요. 당시 정부는 대형 건설사에 PC공장 설립을 위한 장기 융자 혜택을 제공했고, 이에 따라 여러 건설사들이 자체 공장을 설립해 아파트를 대량 공급했습니다.

하지만 도입 초기에는 국내 여건에 적합한 설계나 시공 방식이 부족했던 탓에 일부 문제점이 드러났습니다. PC공법은 이미 생산된 부재를 현장에서 조립하기 때문에 연결 부위에서 기밀성과 단열성이 떨어질 수 있고, 시간이 지나면서 누수나 결로와 같은 하자가 발생하는 경우도 있었습니다.

또한 ‘바닷모래 아파트’라는 용어가 회자될 만큼, 자재 품질 문제도 불거졌는데요. 콘크리트 골재로 사용된 바닷모래가 충분히 세척되지 않아 염분이 남았고, 이는 철근 부식과 외벽 손상의 원인이 되었죠. 실제로 평촌과 산본 일부 아파트에서는 규정 강도의 절반 수준에도 미치지 못하는 불량 콘크리트가 사용된 사실이 드러나기도 했습니다.

이처럼 PC공법은 구조 안전성 측면에서 여러 지적을 받아왔지만, 아이러니하게도 이런 취약성이 오히려 재건축 사업에서 인기를 끌기도 했습니다. 재건축 연한이 원칙적으로 30년이지만, 구조안전성 평가에서 낮은 점수를 받으면 30년이 되기 전에도 재건축이 가능하기 때문인데요. 대표적인 사례가 서울 노원구의 상계 주공 8단지로, 현재는 ‘포레나 노원’으로 성공적인 재건축을 마쳤습니다.

과거에는 부실 시공의 대명사처럼 여겨졌던 PC공법이지만, 최근에는 빠른 공기 단축, 대량 시공의 효율성, 구조적 일관성 덕분에 다시 건설 현장에서 활발히 사용되고 있는데요. 국토교통부는 평택 고덕 A58블록 아파트에서 국내 최대 규모의 PC 아파트 실증사업을 시연했으며, 연결 부위의 시공성과 기밀성을 개선한 하이브리드 방식도 함께 적용되고 있습니다.

건설 산업이 수십 년간 기술적으로 발전해온 만큼, 이제는 PC공법도 안정성을 회복하며 재조명받을 수 있을 것이라는 전망입니다.

2.2 이주 대책으로 언급되는 모듈러주택

국토교통부는 2023년 발표한 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에서 1기 신도시 재건축의 이주대책 중 하나로 모듈러주택을 공식 언급했습니다.
분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시는 대부분 1990년대 초중반에 입주가 완료되어, 재건축 연한인 30년이 도래한 상황입니다. 이에 따라 대규모 이주 문제가 핵심 과제로 떠오르고 있죠.

초기에는 임대주택형 이주단지를 조성하는 방안이 검토되었지만, 재건축 이후 발생할 대량 공실 우려로 현실성이 떨어진다는 판단이 나왔습니다. 모듈러 공법을 활용한 임시주택 공급도 제안됐지만, 이주 대상자들의 반발로 실제 적용에는 이르지 못했죠.

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반면, 3기 신도시에서는 모듈러 공법 도입이 본격화되고 있습니다. 2024년 6월, 하남교산 A1블록에서는 PC모듈러 주택 건립이 시작됐고, GH(경기주택도시공사)는 민간 참여 업체 선정에 돌입했습니다. 2026년까지 하남교산과 광교에 약 1,300가구 규모의 모듈러 특화 단지가 조성될 예정이며, 이후 남양주 왕숙과 과천 등으로 공급 범위를 확대할 계획입니다.

모듈러 공법은 평균 20~30%의 공기 단축, 탄소배출 및 폐기물 절감 등 다양한 장점으로 주목받고 있습니다. 다만, 기존 공법에 비해 약 30% 높은 공사비는 여전히 제도 확산의 걸림돌로 지적되는데요.

이에 국토교통부는 적정 공사비 산정 기준을 마련 중이며, 모듈러·PC 공법의 친환경 효과를 고려해 친환경주택 수준의 인센티브 제공도 검토 중입니다. 향후 OSC 기술이 재건축과 주택 공급의 큰 축이 될 수 있을지, 그리고 실제 현장에서 제도적 뒷받침과 함께 자리잡을 수 있을지 지켜봐야 할 시점입니다.

3. OSC, 구조적으로 정말 안전할까?

OSC 공법은 현장에서 부재를 조립하는 방식이기 때문에, 구조적으로 가장 중요한 부분은 접합부의 안정성입니다. 특히 단열과 기밀을 유지하는 것이 핵심인데요. 과거에는 이 결합 부위가 취약해 누수, 결로, 구조 불안정 등의 문제가 지적되었습니다. 

이러한 한계를 극복하기 위해 학계와 업계에서는 접합 기술 개선과 재료 보완에 대한 연구를 활발히 진행하고 있습니다. 대표적인 사례로는 현대건설과 삼표이앤씨가 개발한 ‘더블월(Double Wall)’ 기술이 있습니다.

더블월은 두 개의 콘크리트 패널 사이에 철근을 배치하고, 현장에서 그 사이를 콘크리트로 채워 일체화하는 방식인데요. 기존 PC공법보다 운반이 용이하고, 현장 타설을 통해 접합부를 하나의 구조체로 완성할 수 있어 누수 방지와 고층 적용 가능성 측면에서 우수한 기술로 평가받고 있습니다.

또한 2024년에는 32년 만에 ‘프리캐스트 콘크리트 공사 표준시방서’가 개정되었는데요. 이를 통해 국내 PC 시공 품질과 안전 기준이 보완되면서, 제도적으로도 OSC 공법이 본격적으로 정착할 기반이 마련되고 있다고 합니다. 

이처럼 구조적 한계를 극복하기 위한 기술 개발과 제도 정비가 함께 이루어지면서, OSC 공법은 다시금 건축 시장의 주목을 받고 있습니다. 그렇다면 실제로 이러한 공법이 어떻게 적용되고 있는지, 어떤 기업들이 이 분야를 선도하고 있는지 궁금해지는데요. 다음으로는 산군 공사DB와 기업DB를 통해 살펴본 OSC 공사 사례와 주요 기업들의 행보를 소개해드리겠습니다.
 

4. 산군에서 찾아보는 OSC 공사 및 기업 사례

4.1 금강공업

첫 번째로 살펴볼 기업은 ‘금강공업’입니다. 현재 모듈러 기술은 주택 외에도 주로 기숙사 생활관, 학교 등 공공시설을 중심으로 다양하게 활용되고 있습니다. 

금강공업은 46년의 업력을 바탕으로, 주로 생활관과 행복주택에서 모듈러 공법을 도입하고 있는 기업입니다. 

대표적인 사례로는 2023년 5월 준공된 용인영덕 경기행복주택이 있습니다. 이 용인영덕 행복주택은 모듈러주택 중에 국내 최고층 사례로, 금강공업의 기술력을 입증한 프로젝트인데요. 총 13층, 최고 높이 48.5m이며, 3층부터 13층까지 총 110개의 모듈이 활용되었습니다. 

산군의 공사DB에서도 해당 공사 정보를 확인할 수 있습니다.

금강공업이 모듈러 분야에서 강점을 보이는 이유는, 서울 사무소 외에도 음성과 진천에 전용 생산 공장을 보유하고 있기 때문인데요. 특히 2020년에는 진천 공장을 국내 최대 규모의 모듈러 전용 공장으로 확장했으며, 해당 공장에서는 연간 8,000개 이상의 균일한 고품질 유닛 생산이 가능합니다. 이를 통해 대량 생산 기반의 원가 절감과 표준화된 품질 관리가 가능하다는 점에서 경쟁력을 인정받고 있습니다.

4.2 유창이앤씨

두 번째로 소개드릴 기업은 ‘유창이앤씨’입니다. 유창이앤씨는 금강공업과 함께  철강재 모듈러 시장에서 양강 구도를 형성하고 있는 기업으로, 특히 가설 사무실 및 모듈러 교실 분야에서 두각을 나타내고 있습니다. 

모듈러 교실은 주로 리모델링 공사 기간 동안 임시 교사로 활용되기 위해 설치하는 경우가 많은데요. 별도의 신설이나 증축 없이 공장에서 사전 제작한 유닛을 학교 현장에서 조립할 수 있으며, 학생 수 감소 등으로 사용이 중단되었을 경우에도 철거가 용이하다는 점이 큰 장점입니다.

산군의 공사DB에서도 유창이앤씨가 시공한 다양한 모듈러 사무실, 교실, 생활관 사례를 확인할 수 있습니다. 

유창이앤씨는 올해 삼성전자와 MOU를 체결하며, AI 기술과 스마트 가전을 접목한 스마트 모듈러 건축 상품 개발에도 나서고 있습니다.

삼성전자는 공간의 형태와 용도에 따라 맞춤형 AI 솔루션을 제공하는 ‘스마트싱스(SmartThings)’와 연동 기기를 유창이앤씨의 모듈러 건축물에 적용해 나갈 계획인데요. 특히 삼성의 ‘Home AI’ 비전은 거주 공간을 넘어 사무공간, 상업시설, 이동수단까지도 ‘내 집 같은 편안한 환경’으로 확장하겠다는 내용을 담고 있어,
설치가 간편한 모듈러 기술과 결합된다면 더욱 큰 시너지가 기대됩니다.

유창이앤씨의 실제 공사 사례는 산군 공사DB에서 확인하실 수 있으니, 관심 있는 분들은 꼭 참고해보세요!

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🦺 이번 시간에는 1기 신도시 재건축을 둘러싼 OSC 공법의 가능성과 실제 기업 사례에 대해 살펴보았는데요.
PC공법과 모듈러공법 모두 과거의 한계를 극복하며 재도약을 준비 중이고, 실제 건설 현장에서도 점차 적용 범위를 넓혀가고 있다는 점에서 OSC 공법은 앞으로 재건축 시장의 핵심 대안으로 자리 잡을 수 있을 것이라는 전망입니다.

금강공업과 유창이앤씨처럼 모듈러 전문성을 갖춘 기업들이 앞장서고 있는 만큼, 향후 OSC 기술이 주택뿐 아니라 다양한 도시 인프라에도 활용될 수 있기를 기대해봅니다.