적금처럼 모으는 내 집, GH 지분적립형 분양주택 - 광명학온지구

🏠 안녕하세요! 오늘은 ‘지분적립형 분양주택’에 대해 알아보려 합니다. 최근 한국의 소득 대비 가계부채 비율이 매년 상승하면서 사회적 부담이 커지고 있는데요. 내 집을 마련하기 위해 대출을 최대한 끌어쓰는 '영끌 대출'은 가계 부채 증가의 주요 원인으로 지적되고 있습니다. 이러한 배경에서 공공기관이 보증하고 집값의 10%만 있으면 주택을 마련할 수 있는 제도, 바로 ‘지분적립형 분양주택’이 등장했습니다.
이번 콘텐츠에서는 지분적립형 분양주택의 개념, 지분형 모기지와의 차이, 그리고 실제 추진 사례까지 함께 살펴보겠습니다.
 

목차 

1. 지분적립형 분양주택이란? - 적금주택의 개념과 등장 배경
2. 지분적립형 분양주택 vs 지분형 모기지: 무엇이 다를까?
3. 산군DB로 확인하는 광명학온지구 진행 현황

1. 지분적립형 분양주택이란? – 적금주택의 개념과 등장 배경

지분적립형 분양주택은 말 그대로 ‘적금을 붓듯이 집을 사는 방식’을 말하는데요. 주택 전체 가격 중 10~25% 수준의 초기 지분만 먼저 취득하고, 이후 20~30년 동안 나머지 지분을 분할 매입해 최종적으로 내 집을 소유하게 되는 방식입니다.
지분을 100% 취득하기까지는 주택을 공공과 공동 소유한 상태입니다. 공공이 보유한 지분에 대해서는 임대료를 내야 하고 임대료는 주변 시세의 80% 이하 수준으로 책정하는데요. 납부 방식은 전세처럼 목돈을 내거나, 매달 월세를 내는 방식 모두 가능하다고 합니다. 

이 모델은 현재 국정기획위원회 위원으로 활동 중인 김세용 경기주택도시공사(GH) 사장이 서울주택도시공사(SH) 사장 시절부터 구상해 온 사업입니다. 

2020년 8·4 대책 중 하나로 ‘수도권 주택공급 확대방안’에 포함되면서 SH를 통해 추진될 예정이었으나, 사업이 지연되면서 이번에는 GH가 먼저 실현에 나서게 된 것인데요.
초기 자금이 부족한 청년, 신혼부부, 무주택 실수요자가 대출 부담 없이 내 집을 마련할 수 있도록 하겠다는 것이 이 사업의 도입 배경입니다.

초기 계획에는 수원 광교 A17블록에 첫 공급이 예정되어 있었지만, 경기도의회에서 관련 안건이 상정되지 못하면서 일정이 무산되었습니다. 이에 따라 올해 말, 광명학온지구에서 전국 최초로 지분적립형 분양주택을 공급하기로 결정되었으며 공공분양 1,079가구 중 865가구가 지분적립형 주택으로 공급됩니다.
GH는 광명학온지구를 시범 사업으로 시작해 운영이 안정화되면, 남양주·고양 등 3기 신도시와 수도권 전역으로 확대해 1만 가구 이상의 지분적립형 주택을 공급할 예정이라고 합니다.

정부는 전세사기, 집값 상승, 공급 부족 문제 등에 대응하기 위해 공공재개발 확대를 포함한 다양한 주택 공급 대책을 추진 중인데요. 이 지분적립형 분양주택은 이재명 대통령의 첫 번째 공공주택 사업이라고 볼 수 있습니다.

사실 지분적립형 주택 사업은 이전 정부의 주택 공급 정책에서도 꾸준히 등장했던 주제입니다. 이명박 정부는 ‘지분형 분양주택’, 박근혜 정부는 ‘수익공유형 모기지’, 윤석열 정부는 ‘지분형 주택담보대출’을 추진했습니다. 

특히 윤석열 정부 임기 말 추진된 지분형 모기지 정책과 현 정부의 지분적립형 주택 정책을 비교하는 언급이 많은데요.
그렇다면 지분적립형 분양주택은 기존의 지분형 주택금융과 어떤 차이점이 있고, 어떤 과정을 거쳐 본격적으로 추진되어 왔는지 다음 내용에서 자세히 살펴보겠습니다.

2. 지분적립형 분양주택 vs 지분형 모기지: 무엇이 다를까?

☝🏻 지분형 모기지

지분형 모기지는 정부와 공동으로 집을 소유하는 방식의 주택 구매 제도입니다. 수요자가 주택 가격의 일부만 자금을 마련하면, 나머지 지분은 한국주택금융공사(HF)가 투자자로 참여해 함께 소유하는 구조인데요. 이후 주택 가격이 상승하면 매도 시 발생하는 차익은 지분 비율에 따라 나누고, 반대로 가격이 하락하면 HF가 후순위 투자자로서 손실을 먼저 부담하게 됩니다.
예를 들어 10억 원짜리 주택을 구매할 때 5억 원은 수요자가 대출 등으로 조달하고, 나머지 5억 원은 HF가 직접 지분을 보유하는 방식입니다. 이때 담보인정비율(LTV)이 70%라면, 수요자는 자기자금 1억5천만 원만 있어도 해당 주택을 구매할 수 있게 되는 셈이죠.

지분형 모기지는 초기 자금 부담이 적고 대출 규모도 작다는 점에서 한때 주목을 받았지만, 시행까지 이어지지는 못했는데요.
무엇보다 이 제도가 정부의 주택 수요를 자극하는 정책으로 작용할 경우 부동산 가격 상승을 부추길 수 있다는 우려가 제기됐습니다. 또한 집값 하락 시 발생하는 손실을 정부가 세금으로 보전해야 하는 구조라는 점에서 '포퓰리즘적 정책'이라는 비판도 뒤따랐습니다. 
지분형 모기지 도입을 위한 로드맵과 1,000가구 규모의 시범사업이 줄줄이 연기되거나 무산되며, 정책의 실현 가능성 자체에도 의문이 제기되었습니다.

✌🏻 지분적립형 분양주택과 지분형 모기지의 비교

이러한 상황 속에서 새로운 공공주택 모델로 등장한 것이 바로 ‘지분적립형 분양주택’입니다. 지분적립형 분양주택 역시 지분형 모기지와 마찬가지로 초기 자금 부담을 낮추어, 무주택 실수요자의 내 집 마련을 지원하려는 취지인데요. 

다만 지분형 모기지가 금융기관이 주도하는 투자형 상품이었다면, 지분적립형 분양주택은 공공이 직접 시행 주체로 나서는 분양형 공공주택 모델이라는 점에 차이가 있습니다.

적용 대상 및 사업 주체의 차이도 뚜렷합니다. 지분형 모기지는 민간의 기존 주택을 포함한 다양한 주택에 적용이 가능하기 때문에, 대상자 범위가 넓습니다. 반면 지분적립형 분양주택은 신규 공공분양 주택에 한정되며, 청년·신혼부부·무주택자 등 공공주택 분양 자격을 갖춘 사람들만 신청할 수 있는 제한적인 구조입니다.

지분적립형 주택은 경기주택도시공사(GH)가 시행하는 경기도형 공공 분양주택 모델인데요. 따라서 현재로선 경기도에 한정되어 공급될 전망입니다. 
GH는 광명학온지구를 시범사업으로 시작해, 향후 3기 신도시 및 주요 공공재개발 사업지로 지분적립형 주택을 확대 적용할 계획입니다. 3기 신도시 중 남양주 왕숙, 고양 창릉, 하남 교산 등도 지분적립형 도입이 거론되는데요. 공공재개발 사업을 추진하는 광명하안지구나 광명7구역, 고양원당6·7구역, 광주역동구역 등도 지분적립형 방식이 도입될 것으로 예상됩니다.

현재 시행하고 있는 제도에서는 3기 신도시 및 공공택지개발지구는 분양가 상한제가 적용 대상으로, 최대 3년 동안 해당 주택을 매각할 수 없는 전매제한 규정과 2~5년의 실거주 의무가 부여되고 있습니다. 
다만 지분적립형 분양주택은 이보다 훨씬 더 강한 규제 요건이 적용되는데요. 전매제한 기간은 10년, 실거주 의무는 5년 이상으로 설정되어 있습니다. 또한, 지분을 100% 취득하기 전까지는 매각이 쉽지 않고, 매도 시점에도 차익을 공공과 지분율에 따라 나눠야 하는 구조입니다. 
 

이처럼 지분적립형 분양주택은 저소득층과 무주택 실수요자가 실거주를 전제로 주택을 소유할 수 있도록 초점을 맞추고 있습니다. 다만, 전매제한 10년과 실거주 의무 5년 등 기존 공공분양보다 강화된 규제가 적용되면서 실제 수요로 많이 이어질지는 지켜봐야 할 부분입니다. 정책의 실효성에 대해 우려하는 목소리도 적지 않은데요.

앞서 박근혜 정부에서 도입했던 ‘공유형 모기지’도 주택 구입 초기 부담을 줄이기 위한 제도였지만, 수요가 저조해 정책 효과를 내지 못하고 종료되었습니다. 2013년 도입된 공유형 모기지는 정부가 저금리 대출을 지원하되, 소유권은 100% 개인에게 부여하고, 집값 상승 시 이익의 일부를 정부에 환수하는 구조였습니다.
고금리 상황에서 해당 상품이 인기를 끌며 출시 1시간 만에 접수가 마감되기도 했지만, 이후 시장금리가 하락하면서 실적이 목표치의 5%에도 미치지 못하며 점차 외면받게 되었습니다. 

지분적립형 주택이 이러한 전례를 넘어 실질적인 주거 안정 정책으로 자리매김할 수 있을지는 앞으로의 시행 과정에 달려 있을 것 같습니다.

다음 내용에서는 산군의 DB를 통해 GH가 지분적립형 주택 공사의 첫 사업지로 선정한 광명학온지구 조성사업을 함께 살펴보겠습니다.

3. 산군DB로 확인하는 광명학온지구 진행 현황

경기주택도시공사(GH)가 주도하는 ‘광명시흥 테크노밸리’는 일반산업단지, 유통단지, 도시첨단산업단지, 그리고 주거단지인 ‘광명학온지구’까지 총 4개의 핵심 사업으로 구성되어 있습니다. 이 가운데 광명학온 공공주택지구는 테크노밸리 내 근무자들을 위한 배후 주거단지로 조성될 계획입니다.
무엇보다 교통 입지가 매우 우수한데요. KTX 광명역이 약 2km 거리에 위치해 있고, 서해안고속도로와 제2·3경인 고속도로가 가까이 있어 접근성이 뛰어납니다. 여기에 신안산선 '학온역'이 개통되면 서울 여의도까지 20분대로 갈 수 있고, 향후 월곶판교선이 신설될 경우 판교테크노밸리까지의 접근성도 크게 개선될 예정입니다.

광명학온 공공주택지구는 2024년 말 착공식을 시작으로 본격적인 공사가 진행 중이며, 2026년 말 부지 조성공사 준공을 목표로 하고 있는데요. 
경기주택도시공사 홈페이지에서 확인해본 결과 2024년 12월 기준 S1 블록의 우선협상대상자는 지에스건설 컨소시엄, S2~S3블록 우선협상대상자는 금호건설 컨소시엄으로 확정된 상태입니다. 

광명학온 공공주택지구에 대해 더 자세히 알아보기 위해, 이번에는 산군의 현장DB 기능을 활용해서 실제 공사 진행 상황을 확인하는 방법을 안내드릴게요.

현장DB에 접속하여 '시공/설계/감리/건축주 검색'을 클릭해주세요. 

여기서 '건축주' 항목을 클릭한 후, '경기주택도시공사'로 검색하여 설정하면 GH가 발주한 현장 리스트를 볼 수 있는데요. 이 중 '경기도 광명시 가학동 858-2번지'가 바로 광명학온 공공주택 지구의 현장입니다.

현재 산군의 현장DB에서는 건축허가 단계까지 진행된 상태로 확인할 수 있습니다.

다음으로는 공사DB에서 '광명학온'을 검색해볼게요. 현재는 동서, 대보건설에서 부지조성공사를 진행하고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 

마지막으로 수주DB에서 광명학온지구에 참여하고 있는 기업 리스트를 확인해보겠습니다. 건설사는 전체, 기간은 1년으로 설정해주세요. 그 다음 '광명학온'이라고 검색하면 금호건설, 동부건설, 신동아건설이 수주한 내역이 확인됩니다. 금호건설은 컨소시엄을 이끄는 기업으로 1577억원 규모의 계약을 체결한 것을 알 수 있습니다.

✨ 이번 시간에는 GH가 추진하는 지분적립형 분양주택의 개념부터, 광명학온지구 현장 사례까지 함께 살펴보았습니다. 주거 사다리를 넓히기 위한 새로운 시도로서 지분적립형 분양주택이 과연 공공주택의 지속 가능한 모델로 자리 잡을 수 있을지 기대되는데요. 앞으로도 다양한 공공주택 정책과 현장 정보를 쉽게 전해드릴게요! 

📌 GH 건설현장 찾아보는 방법

청약 대상 건설현장 보기 -LH한국토지주택공사, SH서울주택공사, GH경기주택도시공사