소규모주택정비법 개정 핵심 정리...가로주택·모아타운의 변화는? - 동부건설, 호반건설, 코오롱글로벌

🏠 소규모 주택 정비사업의 조합 설립 기준을 완화하는 이른바 ‘빈집법’ 개정안이 지난 7월 15일 국회 국토교통위원회 소위원회를 통과했습니다. 이번 개정안은 소규모 재건축·재개발 사업의 조합 설립 요건 중 동의율 기준을 완화하는 내용을 담고 있는데요.
소규모 주택 정비사업은 일반 정비사업과는 달리, 안전진단을 거치지 않아도 되고 정비구역 지정 절차도 생략할 수 있어, 간소한 방식으로 낙후 주거지를 개선할 수 있다는 점에서 주목받고 있습니다. 기존에는 일반 정비사업과 동일하게 높은 동의율을 요구해 사업 추진에 어려움이 있었지만, 이번 법 개정으로 소규모 단지에서는 보다 신속하게 사업을 추진할 수 있는 길이 열렸습니다. 
이번 콘텐츠에서는 해당 법안이 개정된 배경과 기대 효과, 그리고 소규모 정비사업에 참여하고 있는 건설사의 현장 정보를 함께 살펴보겠습니다.

목차 

1. 소규모 정비사업 뜻과 정부의 공급 전략
2. 가로주택·모아타운 기존 문제는? 빈집법 개정 사항
3. 소규모 정비사업에 참여하는 건설사 - 동부건설, 호반건설, 코오롱글로벌
   1. '센트레빌’ 앞세운 동부건설, 올해는 6천억 수주
   2. 금호건설, ‘아테라’ 브랜드로 강남 소규모 정비시장 진입
   3. 코오롱글로벌, ‘하늘채 타운’으로 모아타운 시장 공략

1. 소규모 정비사업 뜻과 정부의 공급 전략

소규모주택정비사업이란?

‘소규모주택정비사업’은 말 그대로 규모가 작은 단지를 대상으로 한 정비사업입니다. 기존의 재개발·재건축 방식이 주로 대규모 단지를 중심으로 추진되었다면, 소규모주택정비사업은 200가구 미만의 노후 주택 밀집 지역을 개선하기 위해 도입된 제도입니다.

일반적인 정비사업은 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 정비구역 지정, 추진위원회 구성, 조합 설립 등 복잡한 절차를 거쳐야 하는데요. 소규모주택정비사업은 이러한 절차를 대폭 간소화한 것이 가장 큰 특징입니다. 별도의 법률인 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」, 즉 ‘빈집법’에 따라 추진되며 비용과 시간 부담이 상대적으로 적습니다.

한국부동산원에 따르면 소규모주택정비사업은 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축, 소규모주택정비사업 이렇게 네 가지 유형으로 나뉘는데요. 각 유형마다 조건과 절차는 조금씩 다르지만, 정비구역 지정 없이도 사업 추진이 가능하고, 주민이 주도해 낙후된 주거지를 정비할 수 있다는 공통점을 가지고 있습니다. 요즘처럼 부동산 시장이 위축된 상황에서 소규모주택정비사업이 다시 주목받고 있는 이유이기도 하죠.

정비구역 지정 단계, 단축하면 좋은 점은?

정비구역 지정 없이도 사업을 시작할 수 있다는 건 소규모주택정비사업의 가장 큰 장점 중 하나입니다. 그렇다면 이게 왜 중요한 걸까요? 일반적인 정비사업이 어떤 방식으로 진행되는지부터 함께 살펴보면 더 쉽게 이해할 수 있습니다.

보통 대규모 재건축·재개발 사업에서는 가장 먼저 정비구역 지정부터 거쳐야 하는데요. 이 구역이 고시되어야만 그다음 단계인 추진위원회 구성이나 조합 설립 인가 등이 가능해집니다. 정비구역이 지정되면, 해당 지역의 토지 소유자 구성, 조합원 자격, 그리고 향후 신축될 아파트의 부지 범위까지 모두 확정되죠. 그래서 흔히 정비구역 지정이 정비사업의 첫 단추이자 핵심 단계라고 불리기도 합니다. 

문제는 이 절차에만 평균 2.5년 가까운 시간이 소요된다는 점입니다. 행정 절차가 복잡하게 얽혀 있을 뿐만 아니라,
토지 소유자들 간의 이해관계 충돌로 인해 갈등이 생기고, 사업이 지연되는 경우도 많기 때문인데요.
서울시도 이런 문제를 의식해 최근 대책을 내놓았습니다. 지난 7월 24일에는 정비구역 지정 기간을 최대 6개월 단축하겠다는 ‘주택 공급 촉진 방안’을 발표하며, 정비사업의 속도 개선을 시도하고 있죠.

이처럼 일반 정비사업은 정비구역 지정 절차만 해도 수년이 걸릴 수 있는데요. 반면 소규모주택정비사업은 정비구역 지정 없이 조합설립 인가만으로도 사업을 시작할 수 있습니다. 정비구역 지정에 평균 2년 이상 걸리는 점을 고려하면, 이 절차 하나만 생략해도 상당한 시간 절약이 가능한 셈이죠. 
추진위원회 구성도 필수가 아니기 때문에, 사업의 전체 흐름이 훨씬 단순하고 유연합니다. 조합 없이도 추진이 가능하고, 필수 동의율도 상대적으로 낮은 편이라 큰 갈등만 없다면 약 3년 안에 입주까지 완료될 수 있을 만큼 빠른 속도가 이 사업의 가장 큰 장점으로 꼽힙니다.

새 정부의 주택 공급 전략은?

최근에는 정책적인 흐름도 소규모정비사업을 밀어주는 추세입니다. 소규모정비사업은 새 정부의 주택 공급 확대 전략과 맞물리며 더욱 주목받고 있는데요. 부동산시장 안정을 위한 핵심 국정 과제로 주택공급 확대가 강조되면서, 이재명 대통령 역시 신도시 공급 속도 가속화, 도심 고밀화 개발 방안 등을 직접 언급했습니다.
이에 따라 재개발·재건축을 포함한 정비사업 전반에 대한 규제 완화 기대감도 커지고 있는 상황입니다. 
특히 서울 시내와 같은 도심 공급 여력이 부족한 지역에서는, 대규모 요건을 충족하기 어려운 노후 주택 밀집지를 중심으로 소규모 정비사업에 다시 온기가 돌고 있다는 분석도 나오고 있습니다.

이와 함께 최근 개정된 빈집법을 통해, 소규모정비사업을 시행하기 위한 제도적 지원도 한층 강화되고 있습니다. 서울시는 소규모 재건축에 대해 용적률 완화 혜택을 적용하며, 3년간 최대 300%까지 상향할 수 있도록 제도를 정비했는데요. 이렇게 되면 일반 분양 물량이 늘어나 사업성이 개선되고, 주민 분담금 부담도 줄어드는 효과도 기대할 수 있습니다. 정부는 이러한 사업성 개선을 통해 민간 참여를 유도하고, 도심 내 공급 속도를 높이기 위한 구조를 만들어가고 있는 것으로 보여집니다. 

2. 가로주택·모아타운 기존 문제는? 빈집법 개정 사항

‘가로주택정비사업’이나 ‘모아타운’처럼 소규모 단지를 대상으로 한 정비사업은, 절차 간소화와 빠른 추진이라는 장점 때문에 도입 초기부터 큰 기대를 모았는데요. 

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하지만 최근에는 기대와 달리 사업 진행에 차질을 빚는 현장 사례도 적지 않습니다. 추진 주체가 불분명하거나, 사업 규모가 작아 사업성과 경제성이 떨어지는 경우가 많다보니, 조합설립 인가를 받고도 장기간 표류하거나 아예 인가 자체가 취소되는 사례가 늘고 있는데요.
실제로 2025년 1월 기준, 서울시에 등록된 가로주택정비사업 209곳 중 착공에 들어간 현장은 단 23곳에 불과합니다. 사업이 승인된 이후에도 실제 공사로 이어지지 못하는 사업지가 더 많다는 의미죠.

실제 사례로, 홍제동의 한 연립빌라는 노후 기준은 충족했지만, 건축 자재비와 인건비 상승으로 사업성이 낮아져 추진이 지연되고 있습니다. 서울시 내 소규모 재건축 추진 단지 중 약 40%는 아직 건축 심의조차 통과하지 못한 상황인데요. 일부 단지에서는 이미 계약했던 대형 건설사와의 시공 계약이 해지되기도 했습니다.

이처럼 소규모 정비사업의 걸림돌로 지적되어 온 것 중 하나는 바로 조합 설립 인가 요건입니다.
그동안 가로주택정비사업과 소규모 재개발은 토지 등 소유자 80% 이상, 소규모 재건축은 75% 이상의 동의가 필요했는데요. 이는 일반 재건축(70%)이나 재개발(75%)보다도 높은 기준으로, 사업 규모는 작지만 오히려 추진은 더 까다로운 구조라는 비판이 이어져 왔습니다.

이에 따라 최근 개정된 ‘빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법’에서는 조합 설립 요건이 완화되는 방향으로 기준이 조정됐습니다. 가로주택정비사업과 소규모 재개발은 기존 80%에서 75%로, 소규모 재건축은 75%에서 70%로 동의 요건이 낮아졌는데요. 조합설립에 필요한 문턱이 낮아진 만큼, 앞으로는 조합 구성과 시공사 선정까지의 속도도 더 빨라질 것으로 기대됩니다.

또한, 통합심의 절차도 확대될 예정입니다. 통합심의란 개별적으로 진행되던 인허가 심의 절차를 한 번에 묶어 심사하는 방식인데요. 건축심의, 경관심의, 교통영향평가, 재해영향평가, 환경영향평가, 교육환경평가, 도시·군관리계획 등 다양한 심의를 동시에 검토해 사업 추진 기간을 단축할 수 있습니다. 최근 서울시의 모아타운·모아주택 사업에서도 통합심의를 통해 속도감 있게 인허가를 진행하는 사례들도 나타나고 있죠.

소규모정비사업의 조합 설립 요건과 심의 절차를 개선한 이번 개정안은 지난 7월 15일 국회를 통과했으며, 공포 후 6개월이 지난 내년 2월부터 본격적으로 시행될 예정입니다.

그렇다면 이런 어려운 여건 속에서도 소규모 정비사업을 성공적으로 추진 중인 건설사는 어디일까요? 다음 내용에서는 가로주택정비사업과 모아타운을 중심으로, 실제로 성과를 내고 있는 시공사들의 주요 현장을 함께 살펴보겠습니다.

3. 소규모 정비사업에 참여하는 건설사-동부건설, 호반건설, 코오롱글로벌

최근 서울의 소규모 재건축·재개발 현장을 중심으로 중견 건설사들의 수주 경쟁이 치열해지고 있습니다. 대형 건설사들에 비해 자본력이나 브랜드 인지도에서 상대적으로 밀리지만, 오히려 소규모 정비사업에서는 지역 맞춤 전략으로 시장 입지를 넓혀가고 있는데요. 동부건설, 호반건설, 코오롱글로벌이 실제로 어떤 현장에서 성과를 내고 있는지 대표 사례를 함께 살펴보겠습니다.

3-1. '센트레빌’ 앞세운 동부건설, 올해는 6천억 수주

서울 소규모 정비사업 시장에서 빠르게 입지를 넓혀가고 있는 중견 건설사 중 하나는 바로 동부건설입니다. 올해 상반기만 해도 석수역세권, 천호동, 일원동 등 서울 주요 지역 5곳에서 시공권을 따내며 존재감을 드러냈는데요. 석수역세권 모아타운 1·2·3구역(총 576가구)을 비롯해 천호동 145-66(242가구), 개포현대4차(178가구) 등이 대표적인 현장입니다. 여기에 이미 수주한 중랑구와 고척동 가로주택정비사업까지 더하면, 올해 확보한 소규모 정비사업 수주 금액만 약 6,000억 원에 달합니다. 

동부건설은 자사 주거 브랜드인 ‘센트레빌’을 앞세운 전략으로 소규모 단지 중심의 브랜드 확장에도 힘을 주고 있는데요. 석수역세권 모아타운에도 센트레빌이 적용될 예정입니다. 
이와 같은 수주 성과는 산군의 기업DB에서도 확인할 수 있습니다. ‘동부건설’을 검색한 뒤 ‘실적/인증/신기술’ 탭으로 들어가면, 지난 7월 1일 금천구 시흥동 일대에서 수주한 석수역세권 모아타운 계약 내역도 직접 확인 가능합니다. 계약 금액은 약 1,900억 원 규모로 기록되어 있습니다.

3-2. 금호건설, '아테라' 브랜드로 강남 소규모 정비시장 진입

서울 강남권에서도 가로주택정비사업이 활발히 추진되며, 기존 노후 단지들이 새로운 옷으로 갈아입고 있습니다. 금호건설도 강남권 시장에 본격 진입했는데요.
금호건설은 2021년, 서울 강남구 도곡동 547-1번지 일원의 가로주택정비사업 시공사로 선정되었습니다. 이 사업은 대지면적 약 3,321㎡ 규모로, 지하 2층~지상 7층, 공동주택 1개 동(총 82가구)과 근린생활시설 등을 신축하는 프로젝트입니다. 당초 올해 2월 분양 예정이었으나 일정이 연기되며 아직 구체적인 일정은 확정되지 않았습니다.
금호건설은 ‘어울림’ 외에도 소규모 정비사업 전용 브랜드인 ‘아테라(ATERRA)’를 보유하고 있는데요. 도곡동 현장 역시 아테라 브랜드 적용이 예정되어 있어, 강남권 프리미엄 소형 브랜드 시장에서 입지를 넓혀갈 것으로 보입니다.
해당 사업지는 산군의 현장DB에서도 확인할 수 있습니다. 시공사를 '금호건설'로 설정한 뒤, '가로주택'을 검색하면 ‘도곡동547-1일원 가로주택정비사업’에 대한 정보가 나오는데요. 사업 세부 내용과 진행 상황도 열람할 수 있습니다.

3-3. 코오롱글로벌, '하늘채 타운'으로 모아타운 시장 공략

서울 강북구 번동에서 진행 중인 모아타운 사업에서 눈에 띄는 활약을 펼치고 있는 건설사가 바로 코오롱글로벌입니다. 코오롱글로벌은 ‘하늘채 타운’이라는 이름으로 지역 내 주거 브랜드 인지도를 차곡차곡 쌓아가고 있는데요.
코오롱글로벌은 최근 번동 구역에서만 무려 1,724억 원 규모의 시공권을 확보했습니다. 번동 2구역은 강북구 번동 429-97번지 일원에 아파트 254가구를 짓는 사업으로, 계약 금액만 791억 원에 달하는데요. 이어서 수주한 번동 5구역은 298가구 규모로, 계약 금액은 933억 원입니다. 두 구역 모두 ‘가로주택정비사업’ 방식으로 진행되며, 코오롱글로벌이 서울 동북권 소규모 정비시장에 본격적으로 입지를 넓혀가는 계기가 되고 있습니다.
해당 현장들은 산군 공사DB에서도 확인할 수 있습니다. ‘코오롱글로벌’을 시공사로 설정하고, ‘가로주택’을 키워드로 검색해보면 번동 2~5구역의 상세 계약 정보와 진행 상황을 직접 살펴보실 수 있답니다.

✨ 이번 콘텐츠에서는 소규모주택정비사업의 제도 개선 배경과 주요 변화 내용을 살펴보고, 실제로 소규모 정비사업에서 성과를 내고 있는 건설사들의 대표 현장 사례도 함께 소개해드렸습니다. 가로주택정비사업과 모아타운이 이번 제도 개선을 계기로 보다 활성화될 수 있을지, 앞으로의 흐름이 더욱 주목되는데요. 현장의 변화가 실질적인 주거 개선으로 이어질 수 있도록, 제도가 균형 있게 안착하길 기대해봅니다.
 



이 글은 산군 콘텐츠 팀에서 제작했습니다.

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