지난 14일, 정부가 지방중심 건설투자 보강방안을 발표했습니다. 이번 건설투자 보강방안에는 지방 건설경기 활성화를 위한 방안은 물론 공공공사 지연 방지 및 신속화, 공사비 부담 완화 등 다양한 정책이 담겼는데요. 여전히 계속되고 있는 “똘똘한 한 채” 기조에 대응해 지방 부동산 수요 진작을 위한 대책은 물론, 총사업비 자율조정 항목 확대 등 실질적인 공사비 대책 등도 포함되었습니다. 

정부의 지방 건설경기 활성화 대책이 시장에 효과적으로 작용할 수 있을지 관심이 집중되고 있는데요. 금주 산군인사이트에서는 정부의 지방중심 건설투자 보강방안의 핵심 내용에 대해 살펴보겠습니다. 

목차

1. 정부, 지방중심 건설투자 보강방안 발표
2. 지방중심 건축시장 활성화
   1. 세제 혜택으로 지방 수요 보완
   2. PF 정상화 통한 공급여건 개선
3. 공공공사 지연 방지 ·신속화
   1. SOC 예산 신속 집행
   2. 예타기준 완화, 예타단가 기준 재정비
   3. 총사업비관리지침 개정으로 공사비 현실화
4. 업계 반응

1. 정부, 지방중심 건설투자 보강방안 발표

지난 14일, 정부가 구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 경제관계장관회의에서 지방중심 건설투자 보강방안을 발표했습니다. 기재부, 국토교통부, 행정안전부 관계부처 합동으로 마련된 이번 대책은 제목에도 드러나 있듯, 지방 건설경기 활성화를 위한 대책들이 주를 이뤘는데요. “똘똘한 한 채” 기조가 계속되며 서울 및 수도권 핵심지로의 쏠림 현상이 계속되어 지방 미분양이 심화되고, 그 영향으로 지방 건설경기도 침체기에 빠져들자 정부가 대응에 나선 겁니다.

이번 대책에는 지방 부동산 수요 보완책 외에도 SOC예산 신속 집행, 공공공사 유찰 및 지연 방지, 공사비 부담 완화 등 다양한 방안이 포함되었는데요. 특히 건설업계가 지속적으로 요구해온 공사비 현실화를 위한 발판이 마련됐다는 데서 의미가 깊습니다. 이번에 발표된 지방중심 건설투자 보강방안으로 달라지는 것은 어떤 게 있는지, 분야별로 자세히 살펴보겠습니다.

2. 지방중심 건축시장 활성화

최근 지방 건설경기는 지방 부동산 수요 위축으로 미분양의 늪에 빠져있습니다. 국토부에 따르면, 6월 말 전국 미분양 주택은 63,734호에 달했는데요. 전월 대비  4.4% 감소하긴 했으나, 여전히 높은 수치입니다. 문제는 전체의 78.1%(49,795호)가 지방 물량이었을 만큼 지방 미분양 문제가 여전히 심각한 상황이란 건데요. 이에 더해 악성 미분양이라 불리는 준공 후 미분양은 전체(26,716호)의 약 84%(22,320호)가 지방에 편중되어 있습니다.

지방 미분양 적체는 지역 중소 건설사의 생존이 달린 문제입니다. 미분양 증가로 공사대금을 제때 회수하지 못할 경우, 현금흐름이 막힐 수 있기에 건설업계의 새로운 뇌관으로 떠오르고 있는데요. 이에 정부도 지방 미분양 해소를 위한 다양한 방안들을 내놓았습니다.

2-1. 세제 혜택으로 지방 수요 보완

우선 정부는 세제 완화 및 특례 제공을 확대해 지방 주택경기 활성화를 꾀할 방침입니다. 이와 같은 세컨드홈 제도는 지난 2024년 처음 도입됐는데요. 다만 이번 건설경기 대책에서는 특례 혜택 대상지가 인구감소지역에서 비수도권 인구감소관심지역까지 확대됐습니다. 이로써 기존의 인구감소지역 80곳 뿐만 아니라, 강릉·속초·인제·익산·경주·김천·사천·통영 이하 9곳의 인구감소관심지역에 추가 주택을 구입할 경우에도 세제 혜택을 받을 수 있게 됐죠.

또한 인구감소지역 내 주택가액 기준도 대폭 완화됐습니다. 이전에는 공시가격이 4억 원 이하인 주택만 양도세·종부세·재산세 특례를 받을 수 있었는데요. 하지만 이번 지방 수요 보완 정책으로 공시가격 상한선이 9억 원으로 상향되면서 9억 원 이하인 세컨드홈까지 세제 혜택을 받을 수 있게 됐습니다. 더불어 취득세 특례 주택 취득가액 기준도 3억 원에서 12억 원으로 올렸습니다.

이에 더해 지방 미분양 문제 완화를 위해 공공매입 물량도 확대할 방침인데요. 지방 악성 미분양 매입 물량을 3,000호에서 8,000호로 확대,  매입상한가 기준을 감정가의 90%로 상향하는 것은 물론, 준공 전 미분양 사업장 보유 건설사에 환매권리를 부여하는 등 미분양으로 어려움을 겪는 건설사를 직접 지원하는 방안도 마련됐습니다.

2-2. PF 정상화 통한 공급여건 개선

금융감독원에 따르면 올 3월 말 기준 190조 8,000억 원 규모의 PF 총여신 가운데 유의·부실 우려 사업장의 부실여신은 21조 9,000억 원에 달했는데요. 부실여신 규모가 작년 말(19조 2,000억 원)보다 늘어나는 등 PF시장 정상화를 위한 정부의 노력에도 불구하고 PF연착륙이 지연되고 있는 것으로 드러났죠.

이에 정부는 이번 지방중심 건설투자 보강방안에 PF 정상화를 위한 대책을 내놓았는데요. 8천억 원 규모의 개발앵커리츠*를 도입하고, 기존 PF 보증의 사각지대에 있던 중소건설사에게 2조원 규모의 특별보증을 신설하는 등 정상 사업장의 신규 PF조달을 위한 제도들을 마련했습니다.

*공공(LH)이 브릿지론 단계의 우수 사업자에게 선투자를 하는 제도

또한 원활한 PF연착륙을 위해 부실 사업장 구조조정을 지속적으로 추진하고, 사업장 재구조화 및 정리 관련 임직원 면책 등 금융규제 완화조치도 연말까지 연장할 계획입니다. 

3. 공공공사 지연 방지 ·신속화

또한 정부는 SOC 예산을 신속 집행하고, 사업 추진에 방해가 되는 장벽 등을 해소할 방침인데요. 5분기 연속 건설투자가 감소하고 있는 시기, SOC와 공공공사를 통해 건설경기 활력을 제고하기 위한 방안들을 내놓았습니다.

3-1. SOC 예산 신속 집행

우선 정부는 올해 SOC 예산으로 편성한 26조 원의 예산을 신속히 집행할 계획입니다. 교통망 고도화, 노후 인프라 개선과 같은 핵심 SOC 사업에 중점적으로 투자하면서 조기 집행가능소요를 추가 발굴해 신속하게 SOC 예산을 집행할 전망인데요. 4,500억 원 규모의 평택-오성 복선화 사업, 727억 원 규모의 도시철도노후 시설개선 사업은 3분기 내 예산 집행을 완료하고, 2호남고속철도(2,386억 원) 사업 등은 80%까지 집행한다는 계획입니다. 

공공 SOC 뿐만 아니라 민자사업 확대 및 사업 여건 개선을 위한 작업에도 돌입하는데요. 현재 교육, 환경 등에 치중되어 있는 민자사업을 AI 인프라와 같은 신사업 분야 등으로 확대할 계획입니다. 또한 정부는 만기 없는 환매금지형 인프라펀드 투자자의 회계처리를 명확화하고, 민간사업자의 부담을 완화하는 방안을 하반기 내 마련할 예정입니다.

3-2. 예타기준 완화, 예타단가 기준 재정비

또한 국가재정법 개정을 통해 SOC사업 예비타당성조사 대상 기준금액 상향 조정도 추진합니다. 이전까지는 총사업비 500억 원 이상, 국비 300억 원 이상의 공공공사는 필수적으로 예비타당성조사를 거쳐야 했는데요. 1999년 예타 제도 도입 당시 정한 기준을 지금까지 유지하면서 도로·철도·관광·항만·청사건립 등 대부분의 사업이 예타 대상에 포함되곤 했습니다. 

통상적으로 예타 대상 선정 및 조사에만 약 2년이 소요되기에, 예타 대상 공사는 신속한 사업 추진이 어려웠죠.

이에 정부가 26년만에 예타 기준을 완화하는 법 개정을 추진하는데요. 예타 적용기준을 총사업비 1,000억 원 이상, 국비 500억 원 이상으로 상향 조정해 SOC사업의 신속 추진을 꾀할 계획입니다.

또한 정보는 공사 유찰 방지를 위한 단계별 비용 현실화를 추진하는데요. 우선 총사업비 규모 산정 시 최근 급증한 공사비를 반영하기 위한 공종별 예타단가 기준을 재정비할 계획입니다. 올 하반기와 내년 상반기 도로, 철도 비용부문 세부 지침 개정을 완료해 도로·철도 공사비를 현실화할 예정이죠.

이외에도 업계가 꾸준히 요구해왔던 물가기준 개선도 추진합니다. 이전에는 사업구상과 실제 예타조사 착수 간 시차로 인해 물가상승에 따른 비용 상승분을 총사업비에 반영하기 어려워 공사가 유찰되는 일이 빈번하게 일어났습니다.

이에 정부는 물가반영기준을 개선해 비용 상승분이 총사업비에 최대한 반영될 수 있도록 지침을 개선할 계획인데요. 앞으로는 건설투자 GDP 디플레이터를 적용하되, 공사비지수와의 격차가 4%를 초과할 경우 GDP 디플레이터와 공사비지수의 평균값이 적용될 것으로 에상됩니다.

3-3. 총사업비관리지침 개정으로 공사비 현실화

또한 총사업비 자율조정 항목도 확대해 대규모 사업도 신속 추진이 가능해질 전망인데요. 그간 공공공사의 경우, 지반 여건 상 설계에 맞게 실제 시공이 불가능한 상황이 발생했을 때 기재부와 총사업비를 재협의 해야하는 등의 애로사항이 있었습니다. 이 때문에 발주처가 공사비 조정을 거부하는 일이 비일비재 했죠.

그런데 이번 대책에 총사업비관리지침이 추가되면서 상황이 반전됐는데요. 정부가 기재부와의 총사업비 협의를 생략하고, 주무부처가 직접 사업비를 조정하도록 허용한 겁니다. 이에 앞으로는 설계변경에 따른 공사비 조정이 보다 수월해질 것으로 예상되고 있습니다. 

이외에도 장기계속공사 중 국가책임으로 발생한 공백기간에 지출한 인건비 및 임대료 등 현장유지비용을 국가가 보상하도록 하는 법적 근거도 마련될 것으로 보입니다.

4. 업계 반응

정부가 내놓은 지방중심 건설투자 보강방안을 두고 업계는 환영 의사를 밝히고 있습니다. 무엇보다도 업계가 오랜 기간 요구해온 공공공사비 현실화 방안 등이 다수 반영된 것이 눈에 띄는데요. 이에 건설업계는 공사비 보전 효과를 볼 수 있을 것이란 기대감이 흘러나오고 있습니다. 

다만 업계 안팎에선 우려의 시선도 감지되는데요. 사업성 평가의 보수성이 약화될 경우, 예산 효율성이 떨어질 수 있다며 사업성 검증 강화 및 사후 성과 모니터링 등이 지속적으로 이루어져야 한다는 의견도 제기되고 있습니다. 

장기화된 건설경기 부진이 경제성장률 둔화의 핵심 원인으로 지목되고 있는 가운데, 정부가 내놓은 건설경기 활력 제고 방안이 건설시장에 어떻게 작용할지 관심이 집중되고 있는데요. 지방과 공공시장을 집중 공략한 이번 지방중심 건설투자 보강방안이 건설경기 활성화 마중물 역할을 하며 건설경기 회복의 신호탄이 될 수 있기를 기대해봅니다.  

이 글은 산군 콘텐츠 팀에서 제작했습니다.

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