👀서울시 정비사업, 요즘 속도 붙은 거 느껴지시나요? 

광진·도봉·동작·영등포구 등에서 신통기획 후보지 소식이 연달아 들려오고 있는데요. 오세훈 서울시장이 주택 공급에 드라이브를 걸면서 정비사업 현장 곳곳이 활기를 띠고 있습니다. 이번 콘텐츠에서는 서울시 신속통합기획(신통기획)의 뜻, 절차, 그리고 추진 현황까지 함께 살펴보겠습니다. 

목차

1. 신속통합기획이란?
   1. 신통기획 뜻과 도입 이유
   2. 신통기획 절차와 인센티브
   3. 서울시의 주택공급 속도전
2. 신통기획 후보지 현황과 진행 상황
   1. 후보지 선정과 공급 목표
   2. 상계주공5단지 재건축 사례
3. 신통기획의 숙제, 분담금 및 투기 과열

1. 신속통합기획이란?

1-1. 신통기획 뜻과 도입 이유

서울시의 신통기획(신속통합기획)은 오세훈 시장의 대표 정책 중 하나로, 2021년부터 본격 도입된 도시정비사업 제도입니다. 이름 그대로 재개발·재건축 절차를 ‘신속하게’, 그리고 ‘서울시와 함께 통합적으로’ 추진하자는 취지에서 출발했죠.
그동안 재건축·재개발 사업은 정비구역 지정에만 5년 가까이 소요되면서 여러 불편이 따랐습니다. 절차가 길어지는 만큼 사업이 지연되고, 주민들 사이에서도 피로감이 쌓일 수밖에 없었는데요. 신통기획은 이러한 문제를 해결하기 위해 등장한 정책입니다. 

“서울시가 초반부터 계획 수립에 직접 개입해 정비구역 지정 기간을 단축하겠다”는 것이 주요 내용인데요. 

여기에 더해, 공공이 제시하는 가이드라인을 충족할 경우 용적률 완화 등 파격적인 인센티브도 제공하겠다고 밝히면서 제도 초기부터 큰 주목을 받았죠.
 

1-2. 신통기획 절차와 인센티브

신통기획으로 선정된 지역은 여러 가지 인센티브를 받을 수 있습니다. 가장 큰 장점은 사업 속도의 단축인데요. 통합 심의를 통해 건축, 교통, 환경 등의 심의 과정을 한꺼번에 진행해 기존에 5년 가까이 걸리던 심의 기간을 약 2년으로 단축할 수 있게 되었죠. 

심의 기간이 이렇게 줄어든 데에는 시공사 선정 시점을 앞당긴 것이 큰 역할을 했습니다. 

일반적인 정비사업은 ‘정비구역 지정 → 안전진단(재건축) → 조합 설립 인가 → 사업시행 인가 → 관리처분계획 인가 → 이주 및 철거 → 준공’ 순으로 진행되며, 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 조합 설립 이후에야 시공사를 선정할 수 있었습니다. 하지만 신통기획이 적용된 정비구역에서는 조합 설립 인가 직후 시공사 선정이 가능해졌는데요. 덕분에 불필요한 지연 구간이 사라지면서 전체 사업 절차가 훨씬 간소화되고, 추진 속도도 크게 높아졌습니다.

여기에 더해, 층수 규제 완화와 용적률 상향으로 사업성이 개선되는데요. 특히 1종 일반주거지역은 기존 150%였던 용적률을 최대 200%까지 활용할 수 있어, 더 많은 분양 물량을 확보할 수 있습니다.
 

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1-3. 서울시의 주택공급 속도전

서울시는 신통기획을 발판 삼아 이제 본격적인 ‘공급 속도전’에 나섰습니다. 지난달 발표한 ‘주택 공급 촉진 방안’에서는 정비사업 소요 기간을 평균 18.5년에서 13년으로 단축, 입주시기를 무려 5.5년 앞당기겠다는 계획을 내놓았는데요.

기존에 신통기획이 정비구역 지정 확대에 초점을 맞추는 초기 단계에 머물렀다면, 이제는 실제 착공과 입주로 이어지는 실행 단계로 나아가려는 시도로 볼 수 있죠. 이에 따라 앞으로 서울의 주택 공급 전략에서 신통기획은 더욱 핵심적인 역할을 맡게 될 것으로 전망됩니다.
 

2. 신통기획 후보지 현황과 진행 상황

2-1. 후보지 선정과 공급 목표

신통기획은 실제로 눈에 보이는 성과를 내고 있습니다. 서울시에 따르면 신통기획 도입 후 그간 5년이 소요되던 정비구역 지정 기간은 평균 2년 7개월 정도로 줄었다고 하는데요. 지난 3년 동안 16만 호 규모의 주택 공급 계획이 수립되었으며, 오는 2026년까지는 총 26만 호를 신통기획을 통해 공급하는 것이 서울시의 목표입니다.
 

현황을 살펴보면, 2025년 8월 7일 기준으로 재건축 현장 84곳이 추진 중이며 이 중 25곳은 구역 지정이 완료된 상태입니다. 재개발은 새로 선정된 구역을 포함해 총 122곳으로, 그 가운데 23곳은 추진 중인데요. 특히 2023년 8월부터 2025년 6월까지 수시로 선정된 구역만 무려 55곳에 달할 정도로, 최근 들어 후보지 등록이 빠르게 늘어나고 있죠.

자세한 후보지 리스트는 서울시 ‘정비사업 정비몽땅’ 페이지에서 확인할 수 있습니다. 

후보지 선정은 주거환경 개선의 시급성, 과거 공모에서 탈락했던 사유 해소 여부, 주민 갈등 상황, 진출입로 확보 가능 여부 등을 종합적으로 검토해 이루어졌다고 하는데요. 후보지 선정에 주민들의 관심과 기대도 점점 더 커지고 있는 분위기입니다.

2-2. 상계주공5단지 재건축 사례

신통기획을 통해 추진 중인 대표 현장을 산군과 함께 살펴보실까요? 최근 시공사 선정을 앞두고 상계 재건축단지를 선도하고 있는 노원구 상계주공5단지입니다.

이 단지는 수차례 입찰 무산과 시공사 계약 해지로 어려움을 겪었지만, 최근에는 서울시의 지원과 제도 개선 덕분에 다시 속도를 내고 있는데요. 현재는 한화 건설부문과 수의계약을 통해 재건축 사업이 본격적으로 재개되고 있습니다.

상계주공5단지는 2021년 정비구역으로 지정된 이후 시행사로 한국자산신탁을 선정해 사업을 추진해왔는데요. 전용 31㎡ 단일 평형, 19개 동 840가구 규모의 단지를 최고 35층, 996가구 규모의 아파트로 탈바꿈시키는 것이 목표입니다.

시공사 선정 과정은 순탄치 않았습니다. 2023년 1월 GS건설과 계약을 맺었지만, 조합원 1인당 추정 분담금이 7억 원에 달하면서 사업성이 낮다는 이유로 결국 계약이 해지됐죠. 이후 진행된 입찰도 연이어 유찰되면서 사업은 사실상 벼랑 끝에 몰렸습니다.

분위기를 반전시킨 건 다름 아닌 서울시가 지난해 도입한 ‘사업성 보정계수’였습니다. 이 제도를 적용하면서 상계주공5단지는 임대주택을 줄이고 일반분양을 늘려 조합원 부담을 낮출 수 있었는데요. 임대 153가구를 55가구로 줄이고, 대신 일반분양 101가구를 확보하면서 조합원 1인당 부담금이 약 1억 원가량 줄어드는 효과를 얻었습니다.

이 덕분에 사업성에 대한 평가가 달라졌고, 이후에는 한화 건설부문이 단독으로 입찰에 나섰습니다. 입찰이 연이어 유찰되면서 사실상 수의계약 전환 요건이 충족됐고, 조합은 오는 2025년 9월 한화를 최종 시공사로 확정할 예정이죠.

상계주공5단지는 이렇게 사업성 보정계수를 활용해 재건축 동력을 되찾은 사례로 꼽히고 있는데요. 업계에서는 “임대주택 비중이 높은 노후 공공주택 재건축에도 새로운 모델을 제시했다”는 평가와 함께, 인근 상계주공 단지 전체에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대하고 있습니다.
 

현장DB에서도 해당 정보를 살펴볼 수 있는데요. 검색창에서 ‘상계주공 5단지’를 입력해주세요.

현장DB에서 확인되는 바로는, 상계주공5단지는 2024년 10월 20일 주택 승인을 받았으며 착공은 2027년 5월 1일, 사용검사는 2031년 5월 3일로 예정되어 있습니다. 설계사는 ㈜나우동인건축사사무소로 확인되며, 향후 시공사가 확정되면 이 정보도 업데이트될 예정입니다.

또한 산군에서는 현장 지도를 바로 확인할 수 있는데요. 이 단지는 7호선과 4호선이 만나는 노원역 더블 역세권에 위치해 있으며, 단지 바로 앞에는 신상중학교와 상수초등학교도 위치해 있는데요. 입지 여건이 뛰어나 분양 인기가 높을 것으로 예상됩니다.

3. 신통기획의 숙제, 분담금 및 투기 과열

신통기획이 앞으로 제대로 자리 잡기 위해서는 잠재적인 리스크를 짚어내고 해소하는 것이 무엇보다 중요합니다. 특히 정비사업에서 늘 반복되는 조합원 분담금 문제는 사업 추진을 어렵게 하고, 정비구역 발표 직후 나타나는 투기 과열 역시 풀어야 할 과제이죠.

다음으로 살펴볼 곳은, 기부채납 문제로 조합원 분담금 부담이 불거진 압구정3구역 재건축인데요. 

이곳은 재건축이 완료되면 전국에서 가장 비싼 아파트 단지가 될 것으로 기대되지만, 사업 추진은 순탄치 않은 상황입니다. 가장 큰 이유는 기부채납과 분담금 부담인데요. 용적률 인센티브를 받는 조건으로 공공 보행교와 조경비 등 약 4000억 원 규모의 기부채납을 떠안게 되면서, 전용 112㎡ 소유주는 약 3억 원의 추가 분담금을 내야 할 것으로 추산됩니다. 그 결과 일부 조합원들의 반발도 이어지고 있죠.

>>> 기부채납 알아보기 - 기부채납 뜻과 유형, 생긴 이유 등

>>> Q. 기부채납 장점과 단점은 무엇일까요?

또 다른 리스크는 투기 과열입니다. 실제로 2023년 압구정, 여의도, 목동 등에서 신통기획 확정 이후 재건축 기대감이 커지자, 일대 집값이 연일 신고가를 기록하기도 했죠. 이 때문에 서울시와 정부는 토지거래허가제를 적극 가동하고 있습니다. 이 제도는 일정 면적 이상의 토지나 주택을 거래할 때 반드시 구청장의 허가를 받아야 하고, 실제 거주 목적(실수요)을 증명해야만 거래가 가능한 장치인데요. 지난 3월에는 강남 3구와 용산구 전체 아파트 단지(약 2200곳, 40만 가구)가 토지거래허가구역으로 묶였고, 최근에는 신통기획 후보지 8곳도 새롭게 지정됐습니다.

🏠신속통합기획은 재건축·재개발 속도를 높이고 주택 공급을 늘리는 데 중요한 역할을 하고 있습니다. 하지만 분담금 부담과 투기 과열 같은 리스크를 어떻게 풀어내느냐가 앞으로 제도의 성패를 가를 관건이겠죠. 속도와 안정, 서울시의 주택 공급 전략이 두 마리 토끼를 잡을 수 있을지 지켜봐야 할 시점입니다.