📢지난 7일, 정부가 6.27 부동산 대책 이후 약 2개월 만에 9.7 주택공급 확대방안을 발표했습니다. 정부는 2030년까지 서울 및 수도권에 총 135만 호의 신규주택을 착공하겠단 목표를 제시했는데요. 공공이 주택 공급을 주도해 조기 공급을 실현하고, 도시정비사업 등은 지연을 유발하는 사업 절차를 개선하여 37.2만 호 이상의 주택을 신속 공급하겠단 계획입니다.
이번 주택 공급 대책의 핵심은 LH의 직접시행 전면 전환인데요. 정부는 LH의 주 수입원 역할을 했던 공공택지 민간 매각을 중단하고, 민간에 도급을 주는 방식으로 전환해 LH가 주택 건설사업의 시행 주체가 되는 방안을 구상했습니다.
이에 업계는 수익성 확보 등 LH의 재무 문제와 청약 및 분양가 문제 등의 우려를 제기하고 있는데요. 또한 민간 분양 축소에 따른 건설업계 구조 변화에 대한 다양한 예측도 나오고 있습니다. 금주 산군인사이트에서는 정부의 LH 개혁에 따른 직접시행 전환과 예상되는 변화, 업계 반응 등에 대해 살펴보겠습니다.
목차
지난 7일, 정부가 관계부처 합동으로 개최한 부동산 관계장관회의에서 주택공급 확대방안을 발표했습니다. ‘6억 원 초과 주택담보대출 제한’ 등 고강도의 대출 규제 방안이 포함됐던 6.27 부동산 대책 발표 이후 2개월 만인데요. 6.27 부동산 대책의 골자는 서울 및 수도권 중심지의 수요 억제였다면, 이번 9.7 대책은 수도권 주택 공급에 방점이 찍혔습니다.
정부는 공공 위주의 주택 공급으로 향후 5년간 수도권에 총 135만 호, 매년 27만 호의 신규주택을 착공하겠다는 목표를 제시했는데요. 이를 실현하기 위한 주요 정책 과제는 ①수도권 주택공급 확대 및 조기화 ②도심 내 주택공급 ③민간 주택공급 여건 개선 ④부동산 시장 거래질서 확립 ⑤주택시장 수요관리 내실화 등 이하 5가지로 구성됐습니다.
핵심 세부 정책으로는 공공택지 내 분양 물량 LH 직접시행 의무화, 노후 공공시설 및 유휴부지 적극 활용, 영구 공공임대 재건축 등을 통한 공급 해법 등이 포함됐죠.
이번 발표엔 이와 같은 공급 관련 대책 외에 수요 대책도 담겼는데요.규제지역 내 LTV를 종전 50%에서 40%로 강화하고, 주택매매·임대사업자 대출 중단도 시행할 예정입니다. 이외에도 법 개정을 통해 토지거래허가구역 지정 권한 국토부로 확대 등 다양한 대책이 담겼습니다.
이번 9.7 주택공급 확대방안의 핵심은 단연 공공택지 내 주택사업의 LH 직접시행 의무화입니다. 이재명 대통령은 과거부터 LH의 택지 매각 구조의 문제를 지적해왔는데요. 지난 20대 대선 출마 당시에도 LH가 택지를 분양하는 게 아닌 건물만 분양하거나, 공공택지에 기본주택을 짓는 방법 등을 제안한 바 있는데요. 21대 대통령으로 당선된 후에도 이와 같은 입장을 견지해왔습니다.
이 대통령은 취임 직후인 지난 6월, 비공개로 진행된 국무회의에서 LH가 택지를 조성해 민간에 매각하는 구조에 근본적으로 문제가 있다고 지적한 것으로 전해지는데요. 이후 한 달 여 뒤인 7월, 김윤덕 당시 국토교통부 장관 후보자는 이 대통령이 판을 바꿀 수 있는 큰 규모의 LH개혁을 주문했다고 밝히기도 했죠.
이에 발맞춰 현재 정부는 LH 개혁을 위한 발판을 마련 중입니다. 지난달 28일에는 LH개혁위원회가 공식 출범한 바 있는데요. 정부는 LH개혁위를 통해 공공택지 민간 매각 위주의 사업 방식을 개편하고, 재무 건전성 확보 및 책임있는 경영체계 확립을 지원할 계획이죠.
LH 개혁을 향한 정부의 의지는 이번 9.7 주택공급 확대방안의 핵심입니다. 정부는 LH법 개정 등을 통해 LH가 개발하여 조성한 공공주택용지는 직접 시행을 의무화할 방침인데요. 수도권의 19.9만 호 규모 공공주택용지 중 일부는 LH가 민간에 매각하지 않고 직접 시행하여 2030년까지 총 6만 호의 주택을 착공한다는 계획입니다. 6만 호라는 숫자는 수도권 LH 직접시행 전환분 5.3만 호, 용적률 상향 등 토지이용 효율화 조치에 따른 추가 확보분 0.7만 호의 합으로 구성됐는데요. 정부는 확보 물량은 공공주택으로 공급하고, 역세권 등 우수 입지에는 고품질 공공임대주택을 확대한다는 방침입니다.
직접시행 전환 물량은 건설사에 설계 및 시공을 맡기는 도급형 민간참여사업으로 추진될 예정입니다. 민참사업으로 공급될 주택은 3기 신도시에 집중될 것으로 보이는데요. 남양주 왕숙1·2와 하남 교산, 인천 계양 등 1차 3기 신도시로 지정된 5개 지구 내 미매각 용지와 2차 3기 신도시로 지정된 광명 시흥지구 및 의왕·군포·안산 등 사업 초기 단계의 주택용지 등이 대상지로 거론되고 있습니다.
문제는 토지 매각이 막히면서 LH의 재무구조에도 빨간불이 켜졌다는 겁니다. 그간 LH는 공공임대 및 공공분양 등에서 발생한 손실을 토지 매각대금으로 메우는 교차보전을 해왔는데요. 그럼에도 LH는 만성적인 적자에 시달려왔습니다. 지난해 결산 기준 LH의 부채 총계만 160조, 부채비율은 217.7%에 달하는데요. 기재부는 지난 2022년 LH를 재무위험기관으로 지정하기도 했습니다.
지난 1일 기획재정부가 발표한 2025~2029년 공공기관 중장기 재무관리계획에 따르면, LH의 올해 부채 규모는 170조 2,000억 원으로 예상되는데요. 2029년에는 보다 심화돼 261조 9,000억 원에 달할 것으로 내다봤습니다. 이런 상황에서 핵심 자금줄이었던 택지 매각이 전면 중단되면서 LH의 재무구조는 기제부의 예상치를 훨씬 상회할 수 있다는 관측이 제기됩니다.
정부는 필요시 정부 자금 투입, 공사채 발행 등을 통해 LH의 직접시행 사업을 지원하겠다는 방침인데요. 구체적인 자금 조달 방안과 공급 계획 및 유형 등은 추후 LH 개혁위의 논의를 거쳐 연내 발표한다는 구상입니다.
공공택지 내 주택공급의 패러다임이 민간 주도에서 공공 주도로 바뀌며 주택업계에도 대변화가 일어날 것으로 예상되는데요. 업계 안팎에서는 LH 민참사업의 주 플레이어는 누가 될지, 수혜를 보는 곳은 어디가 될지도 의견이 분분합니다.
업계는 공급 물량 외에 자금 조달이나 사업비 책정 방식 등 구체적인 방안들이 마련되지 않아 예단하기 어렵지만, 대형 건설사 보다는 중견 건설사들이 LH 민참사업 시장을 주도할 것이라 예측하고 있습니다.
대형 건설사의 경우 그간 수익성, 브랜드 밸류 등을 이유로 LH 사업에 다소 소극적이었는데요. 국토부와 LH개혁위가 세부 방안을 발표하기 전까지는 당분간 상황을 지켜볼 것으로 예상됩니다.
이에 반해 대형 건설사 대비 브랜드 선호도가 상대적으로 낮은 중견 건설사가 LH 민참사업을 주도할 것이란 관측이 힘을 얻고 있는데요. 특히 공공사업을 활발히 수주해 온 일부 중견 건설사에게는 수익성 확대의 기회가 될 것이란 시선이 적지 않습니다.
반면 LH가 매각한 공공택지를 매수해 자체 사업으로 성장해온 일부 건설사에겐 이번 사업 구조 개편이 악재로 작용할 것으로 보이는데요. 모든 물량이 LH 시행으로 전환되는 만큼 이들 건설사는 포트폴리오 재구성이 시급해졌습니다.
LH 개혁의 목적은 수도권에 충분한 물량의 주택을 빠르게, 그러면서도 적정한 가격에 공급하는 것입니다. 건설사의 참여 의지가 약하면, 정부의 노력은 물거품으로 돌아가게 됩니다.
건설사 입장에서 민참사업은 토지 매입을 위한 브릿지론 및 본PF대출 실행에 따른 금융이자나 미분양에 따른 리스크를 질 필요가 없다는 이점이 있습니다.
하지만 건설사가 직접 분양했을 때보다 시행 이익은 줄어들 수밖에 없는데요. 이런 상황에서 정부가 공공주택 분양가를 종전 민참사업보다 낮추거나, 공공으로의 이익 환수에 초점을 둔다면 건설사의 참여율이 떨어질 것이란 우려가 제기되고 있습니다. 결국 주택 공급 활성화를 통한 집값 안정을 위해선 낮은 분양가와 적정 공사비 확보 사이에서 균형을 맞추는 게 중요할 것으로 보입니다.
지난 11일 열린 취임 100일 기자회견에서 이재명 대통령은 “수요 측면, 공급 측면의 부동산 가격 안정을 위한 대책은 계속될 수밖에 없다”고 언급하기도 했는데요. 공급을 무한대로 늘릴 수는 없기에 수요 관리를 잘 해야한다고 말하며 추후 6.27 부동산 대책의 뒤를 이을 수요 관리책이 추가적으로 나올 수 있음을 시사하기도 했습니다.
이처럼 주택 시장 안정화를 위한 정부의 노력이 계속되는 가운데, 이번에 발표된 9.7 주택공급 확대방안이 시장과 업계에 어떤 영향을 미칠지 관심이 주목되는데요. 업계 안팎에서 LH 직접시행 전환으로 인한 부작용을 우려하는 목소리가 적지 않은 만큼 정부가 부동산 시장과 건설업계 양방을 모두 고려해 적절한 후속 대책을 마련해주길 기대해봅니다.
이 글은 산군 콘텐츠 팀에서 제작했습니다.
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