📢지난 15일, 정부가 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했습니다. 새 정부 들어 세 번째로 발표된 이번 부동산 대책의 골자는 규제지역 확대를 통한 강도 높은 수요 억제인데요. 정부는 앞선 두 번의 부동산 대책 발표 이후에도 서울 및 수도권 주요 핵심지 주택가격이 상승세를 이어가자 주택시장 불안을 조기에 차단하고, 생산적 부문으로의 자본 투자를 유도하겠다는 목표 하에 주택시장 안정화 대책을 발표했다고 설명했습니다.
수도권 ‘3중 규제지역’ 설정 등 전례없는 고강도 규제에 건설업계는 분양시장 위축과 도시정비사업 지연을 우려하고 있는데요. 이런 상황에서 정부가 세제 합리화 방안 마련을 시사한 만큼 향후 건설 및 부동산 시장 분위기가 어떻게 변화할지 관심이 집중되고 있습니다. 금주 산군인사이트에서는 10.15 주택시장 안정화 대책 발표의 내용과 시장 반응 등에 대해 살펴보겠습니다.
목차
지난 15일, 정부가 부동산관계장관 회의를 열고 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했습니다. 이재명 정부 들어 세 번째로 발표된 이번 부동산 대책은 지난 6.27 대책, 9.7 대책 발표 이후에도 수도권 주택시장 불안정성이 확대된 데 따른 조치였는데요. 고강도의 대출 규제와 향후 5년간 수도권 135만 가구 착공 계획이 발표됐음에도 수도권 핵심지 주택가격 상승세가 계속되자 다시 한 번 강력 제재에 나선 겁니다.
정부는 주택시장 불안을 조기에 차단하고, 가계 및 기업 자본이 가계대출·부동산이 아닌 보다 생산적인 부분에 투자될 수 있도록 유도하는 차원에서 이번 10.15 주택시장 안정화 대책을 마련했다 밝혔죠.
앞선 6.27 대책의 주 골자는 주택구입목적 주택담보대출의 최대 한도를 6억 원으로 제한하는 것이었는데요. 또한 추가 주택구입 목적 주담대를 금지하는 등 수요 억제를 위한 강도 높은 대출 규제안도 포함됐습니다.
6.27 대책 이후 가계부채 증가세는 상당부분 둔화*된 바 있는데요
*금융권 가계대출 증가액: ▲5월 +5.9조 원, ▲6월 +6.5조 원, ▲7월 +2.3조 원, ▲8월 +4.7조 원, ▲9월 +1조원 초반(잠정치)
하지만 공급 불안 심리와 추가 부동산 대책 발표를 앞두고 ‘막차’ 수요가 몰리면서 수도권을 중심으로 부동산 가격 상승폭이 확대됐습니다.
주택 신속 공급에 방점을 둔 9.7 대책의 경우, 2030년까지 서울 및 수도권에 총 135만 호의 신규주택 착공 목표와 이를 실현하기 위한 방안 등이 담겼는데요. 특히 공공택지에 공급되는 모든 주택을 LH가 직접시행하도록 하여 공급 속도는 높이고, 물량은 늘려 공공이 개발이익을 환수하는 체계로 전환하겠단 계획도 포함됐습니다.
9.7 주택공급 확대방안에는 2030년까지의 중장기 공급 계획이 담긴 만큼 수도권 주요 핵심지 주택 수요에 즉각적인 영향을 미치진 않은 것으로 보입니다.
이번 10.15 부동산 대책은 규제지역 확대 및 대출 규제 강화를 통한 초고강도의 수요 억제책이란 평가를 받고 있는데요. 성동, 마포 등 서울 일부 지역에만 규제가 적용될 것이란 시장의 예측과 달리 서울 25개구 전역 및 경기 지역 12곳을 ‘3중 규제지역’으로 지정하면서 풍선효과를 차단 것이 핵심입니다. 또한 주담대 한도를 주택 가격을 기준으로 차등화하고, 1주택자의 전세대출에 DSR을 적용하는 등 대출까지 조여 수요를 막겠다는 정부의 의지가 담겨있었는데요. 자세한 내용은 아래에서 함께 살펴보겠습니다.
정부는 주택수요 관리 강화를 위해 서울 전역과 경기 지역 12곳을 조정대상지역 및 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 또한 위 규제를 받는 동일 지역을 다시 토지거래허가구역으로 묶으면서 서울 전역 및 경기 지역 12곳이 ‘3중 규제’의 영향권에 들게 됐습니다.
조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된 지역은 대출과 세제, 청약 등 전방위적인 규제를 받게 되는데요. 당장 무주택자의 주택구입목적 주담대 LTV는 40%로, 유주택자의 경우 0%로 제한되는 등 대출 한도가 줄어들게 됩니다. 또한 청약 1순위 요건이 강화되는가 하면, 양도세 1가구 1주택 비과세 요건도 강화되어 기존 2년 보유에서 2년 거주로 전환되는 등 규제가 한층 강화됩니다.
또한 투기과열지구로 지정됐을 경우, 해당 구역 내 민간택지의 공급되는 주택에도 분양가상한제가 적용될 수 있는데요.
다만 정부가 민간택지 분양가상한제 적용지역은 현행을 유지한다고 발표하면서 신규 투기과열지구로 지정된 서울 21곳(강남, 서초, 송파, 용산 제외)과 경기 12곳에는 분양가상한제가 적용되지 않았습니다.
더불어 투기과열지구 지정 지역을 토지거래허가구역으로 추가 지정하면서 해당 지역에 아파트 및 연립·다세대 주택을 소유할 경우 2년간 실거주 의무와 비주택담보대출의 LTV도 40%로 강화될 예정입니다.
또한 금융 규제도 강화되는데요. 지난 6.27 대책에서 수도권 및 규제지역 내 주택구입목적 주담대 최대한도를 6억 원으로 제한한 데 이어 주택가격(시가)에 따른 추가 대출 규제를 실시합니다. 15억 초과 25억 이하 주택의 경우 최대 대출한도를 4억 원으로 낮추고, 25억을 초과하는 주택에 대해선 주담대 한도를 2억 원으로 제한합니다.
이와 더불어 수도권·규제지역 내 주담대 스트레스 금리를 3%로 상향조정하는데요. 실제 대출 금리가 올라가는 것은 아니지만, 차주가 실질적으로 받을 수 있는 대출 한도를 낮추는 효과를 내기 때문에 수도권 및 규제지역 주택 수요를 상당 부분 억제할 것으로 보입니다.
이외에도 유주택자가 수도권·규제지역에 전세대출을 받는 경우에도 DSR을 적용해 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR에 반영하는 조치도 실행됩니다.
두 번의 부동산 대책 발표 이후에도 수도권 집값이 연일 상승세를 기록하자 시장에서는 다음 부동산 대책의 내용과 강도에 대한 예측이 쏟아져 나왔는데요. 특히 관심을 끌었던 것은 세제 개편 여부였습니다.
결과적으로 이번 대책엔 구체적인 세제 개편안이 포함되진 않았지만, TF 논의 등을 통해 보유세·거래세 조정 및 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안을 마련하겠다는 계획이 담겼는데요. 일각에서는 이를 두고 “세금으로 집값을 잡지 않겠다”는 이재명 대통령의 정책 기조에 변화가 생긴 것 아니냐는 반응이 나오고 있죠.
지난 29일 김윤덕 국토부장관이 취임 직후 보유세 강화 필요성을 언급한 만큼, 추후 나올 세제 개편안의 주 내용도 보유세 강화가 될 것이란 예측이 우세한데요. 다만 원활한 거래를 위해 거래세는 하향 조정하는 방안도 포함될 것이란 예상도 나오고 있습니다.
건설업계에서는 정부의 고강도 수요 억제책에 수도권 분양시장이 위축되고, 도시정비사업에 차질이 생기지 않을까 우려하고 있는 것으로 알려졌는데요.
당장은 분양가상한제 지역 추가 지정이 없어 큰 고비는 넘겼지만, 정부가 필요 시 분상제 추가 적용을 검토하겠다는 입장을 남긴 만큼 추가 분상제 적용의 여지가 여전히 남아있는 상태입니다.
분양가상한제 지역에 공급되는 주택의 경우, 주택 분양가를 분양가심사위원회가 정한 상한가 이하로만 책정할 수 있기에 분양 수익도 줄어들 수밖에 없는 구조인데요. 추후 분상제 지역이 확대될 경우, 해당 지역 내 주택을 공급하는 건설사나 관련 정비사업 조합이 손해를 볼 수 있습니다.
또한 정비사업 조합원의 분담금 부담 증가로 사업 자체가 지연되거나 좌초될 가능성도 제기되는데요. 서울의 주택 공급은 도시정비사업에 의존하고 있다고 해도 과언이 아닌 만큼 이러한 우려가 현실화할 경우 서울 주요 수요지 주택 공급망에 차질이 생길 수 있다는 반응도 나옵니다.
또한 지방의 경우 미분양 적체 심화로 분양시장 및 지역 건설업계 전반이 어려움을 겪고 있는 가운데, 지역 상관 없이 모든 1주택자에게 전세대출 DSR을 적용하거나 지방 주담대의 스트레스 금리를 현행 유지(0.75%) 시키는 등의 조치가 수도권과 지방의 양극화를 심화시킨다는 의견도 나옵니다.
앞서 두 번의 부동산 대책 발표에도 주택시장 불안정성이 지속되자 정부가 다시 한 번 집값 안정을 향한 강한 의지를 피력했는데요. 이번 대책이 시장에 확실한 효과를 나타낼 수 있을지 관심이 집중되고 있습니다.
다만 현재 우리나라 부동산 시장에는 수요 억제뿐만 아니라 공급 확대, 수도권-지방 양극화 해소라는 다른 과제들도 산적해 있는 만큼 그 사이에서 적절한 균형을 찾는 것이 중요해보이는데요. 앞으로 나올 공공택지 도급형 민참사업의 방향과 LH의 구조 개편, 부동산 세제 개편안과 지방 건설경기 활성화 방안 등에 어떤 내용이 담길지 계속해서 지켜봐야겠습니다.
이 글은 산군 콘텐츠 팀에서 제작했습니다.
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