10·15 부동산 대책 총정리 - 스트레스 금리·DSR·대출한도까지

2025년 10월 15일, 정부는 주택시장 안정을 위한 세 번째 부동산 대책을 발표했어요. 이번 대책은 지속적인 수도권 집값 상승과 투자 수요 과열 현상을 억제하기 위한 강도 높은 규제를 담고 있죠. 핵심 내용은 고가 주택에 대한 주택담보대출 한도 축소, 스트레스 금리 상향 조정, DSR 기준 강화, 규제지역 확대 지정 등이에요. 이 글에서는 10·15 부동산 대책의 주요 변경 사항을 항목별로 정리하고, 실제 적용되는 규제 내용을 체계적으로 알아보도록 해요.

10·15 부동산 대책 발표 배경
대출 한도 차등 적용
스트레스 금리 상향 조정
전세대출의 DSR 반영
규제지역 및 토지거래허가구역 확대
기타 금융 및 제도 강화

1. 10·15 부동산 대책 발표 배경

정부는 2025년 10월 15일, 주택시장 안정화를 위한 ‘10·15 부동산 대책’을 발표했어요. 이번 조치는 수도권 집값 상승세가 계속되면서 투기 수요를 억제하고, 실수요자 중심의 시장을 만들기 위한 목적이죠. 6·27 가계부채 대책, 9·7 공급대책에 이은 세 번째 부동산 대응책이에요.

2. 대출 한도 차등 적용

이번 대책의 핵심 중 하나는 주택 시가에 따른 대출 한도 차등화예요. 기존에는 규제지역에서도 6억 원까지 대출이 가능했지만, 이젠 주택 가격에 따라 다음과 같이 달라졌어요.

시가 15억 원 이하: 최대 6억 원
시가 15~25억 원: 최대 4억 원
시가 25억 원 초과: 최대 2억 원

즉, 주택 가격이 높을수록 대출 가능 금액은 줄어드는 구조죠.

이를 통해 고가주택 시장으로의 자금 쏠림을 방지하려는 의도가 있어요.

3. 스트레스 금리 상향 조정

대출 심사 시 적용되는 가상의 금리인 ‘스트레스 금리’도 강화됐어요. 기존 1.5%에서 3.0%로 상향 조정되면서, 변동금리 대출자에 대한 상환능력 평가가 더 엄격해졌죠. 이 금리는 실제 금리와 무관하게 대출자의 원리금 상환능력을 평가하기 위한 기준이에요. 고정금리 상품에는 적용되지 않으며, 주로 변동금리 대출에만 반영돼요.

4. 전세대출의 DSR 반영

2025년 10월 29일부터는 전세대출의 이자 상환분도 DSR(총부채원리금상환비율) 계산에 포함돼요.

이는 수도권 및 규제지역 내 1주택자에게 적용돼요.

원금은 반영되지 않고, 이자만 계산돼요.
실질적으로 대출 가능 금액이 줄어드는 효과를 가져오죠.

이 조치는 갭 투자 차단을 위한 방안으로 해석되고 있어요.

5. 규제지역 및 토지거래허가구역 확대

이번 대책으로 서울 전 자치구 25개 지역이 조정대상지역과 투기과열지구로 지정됐어요.

경기도는 12개 지역이 새롭게 지정됐죠.

과천, 광명, 성남 분당·수정·중원
수원 영통·장안·팔달, 안양 동안
용인 수지, 의왕, 하남

또한 토지거래허가구역도 확대되어, 이들 지역에서 주택을 구매할 경우 2년 실거주 의무가 생겨요. 다만, 2025년 10월 20일 이전 계약 건은 실거주 의무가 면제될 수 있어요.

6. 기타 금융 및 제도 강화

대출 외에도 다양한 제도적 보완책이 포함됐어요.

은행 위험가중치 하한: 기존 15%에서 20%로 조정 (2026년 1월 시행)
전세대출 보증비율: 기존 90%에서 80%로 축소
주택매매·임대사업자 대출 제한: 중도금, 이주비 대출 조건 강화
다주택자 취득세 중과: 최대 12% 재도입
보유세 개편: 현재 검토 중

또한 불법 부동산 거래 단속도 강화돼요. 국토부, 경찰청, 국세청이 함께 고가주택 편법 증여, 허위 신고, 가격 띄우기 등을 집중 조사한다고 밝혔어요.

10·15 부동산 대책에 대한 주요 Q&A 정보도 확인해보세요.

10·15 부동산 대책은 시장 안정화를 위한 다각적 규제로 구성돼 있어요. 고가주택에 대한 대출 제한과 규제지역 확대, 그리고 전세대출의 DSR 반영 등으로 실수요 위주의 거래 유도와 투기 억제를 목표로 하고 있어요. 앞으로 부동산 시장은 대출 조건, 지역별 규제 여부, 실거주 요건 등을 종합적으로 고려한 전략이 필요해질 것으로 예상돼요.