2026.04.07
4월 6일, [공공주택 특별법] 시행령 개정안이 국무회의를 통과했습니다. 지난해 9월 발표된 새정부 주택공급 확대방안(9.7 대책)의 후속 조치로, 도심 복합사업의 수익성과 공공택지 공급 속도에 직접 영향을 미치는 내용이 담겼습니다. 산업의역군을 통해 핵심 개정 내용을 알아보겠습니다.
목차
핵심 변화 3가지
이번 시행령 개정은 작년 발표된 주택공급 확대방안의 구체적인 실행 단계입니다. 핵심을 정리하면, "도심 복합사업은 더 높이 짓게 해주고, 공공택지는 더 빨리 승인받게 해준다"는 내용입니다.
주택공급 확대방안
정부는 25년 9월 7일 ‘주택공급 확대방안’ 이라는 이름으로 서울‧수도권에 향후 5년(26~30)간 총 135만호, 연간 27만호의 신규 주택이 공급(착공)을 발표했습니다.
이전 공급실적은 인허가 기준으로 산정하였기에 정책 체감도가 낮고 실제 준공까지 이어지지 않는 경우가 있다는 지적이 있었던 만큼, 새정부의 공급목표는 국민 체감도와 실현가능성을 극대화 할 수 있도록 ‘착공’ 기준으로 관리할 것이라 밝혔습니다.
즉, 허가만 받고 공사는 이루어지지 않은 주택 공급은 의미가 없다는 뜻입니다. 소위 말해 삽을 뜨는 단계까지 진행되어야 진짜 공급으로 인정하겠다는 것이지요. 이번에 개정된 시행령은 이러한 정부의 수도권 주택 공급 의지를 담고 있는 것입니다.
가장 주목할 부분은 바로 용적률 완화 대상의 확대입니다.
이를 이해하기 위해서는 용적률과, 법적 상한 , 용적률 완화에 대한 이해가 필요합니다.
용적률
‘용적률’은 땅 면적 대비 건물 전체 바닥면적의 합계 비율을 의미합니다. 쉽게 말해 건물의 층마다 면적을 다 더한 다음 건물이 지어진 땅의 면적으로 나눈 것입니다.
법적 상한
건축물은 법이 허용하는 용적률의 최대 한도인 ‘법적 상한’을 따라야 합니다. 법적 상한은 하나의 법으로 결정되는 것이 아니라 여러 요인에 따라 다르게 결정됩니다. 토지의 용도, 지자체 조례, 기반시설, 역세권 여부 등에 따라 최종 상한이 계산되는 구조이지요.
예시)
2종 거주지역 용적률 상한 250% & 문화재 보호구역종 거주지역 200% → 200%
2종 거주지역 용적률 상한 250% & 역세권 거주지역 300% → 300%
※ 수치는 설명을 위한 예시이며 실제와 다를 수 있습니다.
용적률 완화
용적률 완화는 기존에 정해진 법적 상한을 완화해주는 것입니다. 용적률이 완화가 적용되면 같은 토지에 더 많은 집을 지을 수 있게 됩니다. 그래서 만약 기존 법적 상한이 200%였던 유형이 1.4배 완화 적용을 받으면 용적률이 280%까지 증가합니다. 이러한 조치를 통해 기존 대비 40%의 추가 면적이 더 생기는 것입니다.
4월 6일 발표된 개정안은 역세권 유형 중에서도 기존 준주거지역에 한해 적용되던 용적률 법적 상한의 1.4배 완화를 확대 적용했습니다. 이번 개정으로 역세권 내 일반주거지역과 저층주거지 유형까지 1.4배의 용적률 완화 혜택을 받게 되었습니다.
즉, 주거지역 중 역세권과 저층 주거지의 유형의 경우 같은 토지에 더 많은 층을 건설할 수 있도록 규제가 완화된 것입니다. 다만 해당 특례는 3년 한시로 도입되기 때문에 이 기간 동안 예정지구로 지정된 사업의 경우에만 적용을 받을 수 있습니다. 3년안에 적용만 받는다면 그 기간이 지나도 완화 적용은 유지 될 계획이기 때문에 타이밍 관리가 중요합니다.
공원·녹지 의무 확보 기준 완화
기존에는 사업 면적이 5만㎡ 이상이면 공원·녹지를 의무적으로 확보해야 했습니다. 이 기준이 10만㎡ 이상으로 상향됩니다.
10만㎡ 규모 이하의 사업지는 더 이상 공원·녹지를 의무적으로 넣지 않아도 되는 것입니다. 그만큼 주택 공급 면적으로 전환할 수 있고, 소규모 사업지의 수익성 부담이 줄어들 예정입니다.
공공주택 비율 조정 상한 삭제
30만㎡ 이상 공공택지에서 공공주택 배분 비율을 정한 뒤 조정이 필요할 경우, 기존에는 ±5% 범위 내에서만 가능했지만 이번에 상한이 삭제됩니다. 예를 들어 LH가 직접 시공 물량을 늘리거나, 반대로 민간 분양 비율을 높이고 싶을 때 기존엔 제약이 컸습니다. 이제는 사업 여건에 맞게 탄력적으로 조정할 수 있게 된 것이지요.
공공택지 사업에는 지구지정과 지구계획 두 단계의 승인 절차가 있습니다. 원래는 이 두 단계를 순서대로 밟아야 했지만, 통합승인제도를 활용하면 동시에 신청·승인이 가능해질 예정입니다.
또한 기존에는 이 통합절차를 100만㎡ 이하 사업지에만 적용할 수 있었는데, 이번 개정으로 330만㎡ 이하까지 확대됩니다.
실제 사례로 의정부 용현 공공주택지구(7천 호)가 이 제도를 적용할 계획이며, 기존 절차 대비 지구계획 승인 기간이 약 6개월 단축될 전망입니다.
현재 의정부 용현 공공주택지구는 현재 계획 단계로 구체적인 공사 내용이 정해지지 않았습니다. 이 경우 산업의역군 공사 알림 기능을 통해 새롭게 업데이트 되는 해당 공사 내역을 빠르게 확인하실 수 있습니다.
이때 정식 명칭은 의정부 용현 공공주택지구와 다를 수 있기 때문에 의정부, 용현, 의정부 공공주택지구 등 다양하게 키워드를 설정해야 합니다.
[산업의역군 공사DB -> 좌측 상단 공사알림 클릭 -> 우측, + 새 알림 버튼 클릭 -> 알림 키워드 설정 후 저장]
이미 공사가 진행중인 공공주택지구 건의 경우 바로 관련 데이터를 이용할 수 있습니다.
지구신청과 지구계획 통합 방식을 더 넓은 토지를 대상으로 확대하면 공사 이전 계획을 세우고 허가를 받는 행정적 절차를 줄여 빠르게 착공으로 이어질 가능성이 높습니다. 앞서 정부가 ‘착공’ 기준으로 주택 공급을 관리할 것이라는 의지를 실행하는 방법이라고 볼 수 있겠지요.
이번 개정 내용을 실무에 적용할 때 확인해야 할 사항을 정리해보겠습니다.
✓ 용적률 특례는 3년 한시 → 특례 적용 기간 내 예정지구 지정을 받아야 이후에도 혜택 지속
✓ 저층주거지 유형은 용적률 완화 신규 적용 → 기존에 사업성 부족으로 검토를 보류한 사업지 재검토
✓ 공원녹지 기준 완화는 5만~10만㎡ 구간 사업지에 직접 효과 → 해당 면적대 사업지 수익성 재산정
✓ 통합승인 적용 가능 여부는 사업 규모(330만㎡ 이하) 기준으로 상향
용도지역별 구체적인 용적률 완화 수치는 [공공주택 업무처리지침] 개정 이후 확정되므로, 이후에도 추가 확인이 필요합니다.
산업의역군 매일 업데이트 되는 공공소식 정보를 통해 빠르게 접해보시길 바랍니다.
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Q1. 역세권이 아닌 일반 주거지역 사업지도 이번 혜택을 받을 수 있나요?
A. 역세권 유형 내 일반주거지역은 이번 개정으로 1.4배 적용 대상에 포함됩니다. 단, 역세권 유형으로 분류되기 위한 입지 요건(역 중심 반경 기준 등)은 별도로 충족해야 합니다. 지역 조례, 토지 용도 등 다양한 요인에 따라 적용 기준이 달라질 수 있기에 사전에 점검해보시기를 권장드립니다. 저층주거지 유형은 역세권 여부와 관계없이 이번에 새로 적용됩니다.
Q2. 3년 한시 특례가 끝나면 진행 중인 사업은 어떻게 되나요?
A. 특례 적용 기간 내에 예정지구로 지정된 사업은 3년이 지나도 특례가 계속 적용됩니다. 특례 기간 내 지구 지정 여부가 핵심입니다. 그렇기 때문에 용적률 완화 혜택을 받기 원하는 사업건이 있다면 이 기간 이내에 예정지구로 지정을 받는 것이 중요하겠습니다.
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2026.04.07
