📍용산국제업무지구는 서울 용산구 한강로3가 40-1번지 일원에 조성되는 일·주거·여가 통합형 융복합 국제업무도시입니다. 최근 이곳에 주택 1만 가구를 공급한다는 계획안이 발표되면서 기대보다는 우려의 목소리가 커지고 있는데요. 서울시는 교통난 등 인프라 과부하를 우려해 공급 확대를 반대해 왔으나, 결과적으로 기존 계획인 6,000가구보다 무려 4,000가구가 늘어난 수치로 확정되었기 때문입니다. 오늘은 용산국제업무지구의 1만 가구 공급이 어떤 현실적인 리스크를 안고 있는지 살펴보겠습니다.
목차
용산국제업무지구 개발 사업지는 서울 용산구 한강로3가 40-1번지(이촌로29길 1-11) 일원으로, 한국철도공사(코레일)이 과거 철도차량정비창으로 쓰던 용산역 뒤편부지 456,099㎡를 개발합니다. 서울시는 해당 부지에 2035년까지 국제업무·상업·주거 기능이 어우러진 초고층 건물 중심의 복합 도시이자 탄소저감 친환경 도시를 만들겠다는 구상을 갖고 있어요.
그렇다면 용산국제업무지구의 공사는 얼마나 진행됐을까요? 산업의역군 공사DB에서 확인해 볼까요?
공사DB에 ‘용산국제업무지구’를 검색합니다. 맨 마지막에 있는 ‘용산국제업무지구 도시개발사업 단지조성공사’ 를 클릭해 볼까요?
클릭하시면 공사에 대한 더 자세한 사항을 보실 수 있는데요. 현재 공사가 7%가량 진행되었고 공사종료일은 2029년 9월 8일이네요. 단지조성공사가 2029년 하반기에 완료되면 2035년까지 주거단지, 업무용 빌딩 등의 건축물을 완성할 수 있을 것으로 보입니다.
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정부는 1·29 도심 ‘주택공급 확대 및 신속화 방안’을 통해 6만 가구를 수도권에 공급하겠다고 발표했습니다. 용산국제업무지구에는 1만 가구가 공급되는데요. 지난해 5월 서울시 도시계획위원회를 통과했던 개발 계획안 보다 약 4000가구가 늘어났습니다. 서울시가 교통 등 인프라 부하 등을 이유로 6000가구로도 충분하다는 입장을 보였지만, 정부는 공급 확대를 밀어붙였는데요. 늘어난 4000가구는 용적률 상향, 학교부지 이전 등을 통해 충원될 것으로 전망됩니다.
주택 1만가구 공급은 여러 가지 문제를 불러오는데요.
첫 번째는 교통 혼잡 우려입니다. 현재도 용산역 일대 접근로는 상습적인 혼잡 구간으로 꼽히며, 인근에는 한남뉴타운 등 대규모 정비사업이 진행 중이기도 하죠. 여기에 향후 1만 가구 규모 주거단지와 업무시설이 본격 가동될 경우 교통 부담이 크게 늘어날 것으로 예상돼요.
그 해결방안으로 용산국제업무지구 시행사인 한국철도공사(코레일)가 해당 지구를 '차 없는 도시'로 조성하는 계획안을 내놓았습니다. 코레일은 특정 요일에 차량 운행을 제한하는 승용차 요일제 도입과 함께 주차 요금을 주변보다 높게 책정하는 방안을 검토 중이라 합니다.
코레일은 차량 억제 정책과 함께 대체 교통수단 확충에도 나서는데요. 우선 용산국제업무지구와 외부를 연결하는 철도 노선을 최대 12개까지 확대해 광역 접근성을 강화할 계획이며 지구 내부에는 자율주행 셔틀, 공유교통, UAM 등 스마트 모빌리티를 도입해 이동 편의를 보완합니다. 교통 혼잡을 막기 위해 승용차 이용을 억제하고 대중교통과 미래형 이동수단 중심 교통체계를 구축하겠다는 구상이죠.
두 번째는 학교의 부족입니다. 원래 계획됐던 6000가구 수준일 때는 인근의 남정초등학교가 늘어나는 학생들을 수용할 예정이었지만 1만가구로 늘어나 학생 수가 많아지며 학교 신설이 불가피해졌습니다.
따라서 국토부는 용산국제업무지구 내 건물에 학교를 조성하는 도시형 캠퍼스 방식의 학교 신설을 검토 중입니다. 도시형 캠퍼스 방식이란 상업용 건물의 일부 층에 학교를 신설하는 것인데요. 국토부는 일본 도쿄역 인근에 위치한 45층 높이의 복합시설 ‘도쿄 미드타운 야에스’의 1~4층에 입주한 ‘조토초등학교’의 사례를 참고하고 있다고 합니다. 아래는 도쿄역과 ‘도쿄 미드타운 야에스’ 의 사진입니다.
도시형 캠퍼스로 건물 안에 학교를 신설한다면 운동장 부지를 추가 확보하기가 어려워 운동장 조성은 불가능할 전망인데요. 국토부와 교육부는 건물 내에 실내 체육시설을 만들어 운동장을 대체한다는 입장이지만, 야외 운동장과 비교하면 실내 체육시설에서는 체육활동의 효과가 저하될 수 있기에 학부모들의 반발을 사고 있습니다.
주택뿐만 아니라 오피스 공간 또한 과잉공급이라는 의견이 나오는데요. 최근 도심권역을 중심으로 오피스 공급이 급증하고 있기 때문입니다. 올해만 해도 'G1서울'(서울 종로구)을 비롯해 '르네스퀘어'(서울 중구 을지로3가), '이을타워'(을지로3가) 등 신축 오피스가 잇따라 완공되는데요. G1서울의 경우 임차인이 메트라이프생명 뿐으로 임대율이 14%, 공실률이 86%입니다. 이처럼 신규 공급이 늘어나면서 임차인들의 선택지가 확대되며 높은 임대료에 대한 부담을 느끼던 기업들은 신규 오피스가 시장에 풀리는 시점을 지켜보며 이전 여부를 결정하는 등 관망세를 보이고 있어요.
하지만 용산국제업무지구는 분양가와 임대료가 비싸질 가능성이 큰데요. 용산은 토지 가격이 높은 데다 초고층 개발이 예정돼 있어 공사비 부담 역시 클 수밖에 없습니다. 게다가 중동 리스크에 따른 불확실성으로 대출 조건이 까다로워지고 있어서 프로젝트파이낸싱(PF) 자금조달 비용이 증가할 가능성도 높아요. 따라서 전통적인 오피스 권역도 공실이 생기는 마당에, 임대료가 높은 용산의 오피스 공실률은 더욱 걱정되는 상황입니다.
Q. 용산국제업무지구 조성에 따른 긍정적인 효과는 무엇이 있나요?
A. 용산국제업무지구 홈페이지에 따르면 생산유발효과 99조원, 방문·이용 인구 일 81.1만명의 경제 파급효과가 예상된다고 해요. 그에 따라 용산지역의 부동산·서비스 산업 전반의 가치가 상승할 것이며 지역 기반 경제활성화를 견인할 것이라고 합니다.
Q. 용산국제업무지구 단지조성공사의 시공사는 어디인가요?
A. 대보건설컨소시엄이 수주를 맡아 대보건설이 주관사, 에스지씨이앤씨는 참여사로 현재 에스지씨이앤씨가 부지조성공사를 맡고 있는데요. 이 사실은 산업의역군 수주DB에서 확인하실 수 있습니다.
산업의역군 수주DB에 ‘용산국제업무지구’를 검색하면 대보건설과 에스지씨이앤씨가 동시에 나옵니다. 에스지씨이앤씨의 ‘기업상세’를 클릭해볼까요?
클릭하면 에스지씨이앤씨의 기업 상세정보가 나오는데요. ‘공사정보’ 탭에서 용산국제업무지구 단지조성공사가 공사 리스트에 있음을 보실 수 있어요.
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Q. 학교에 운동장이 없는 게 법적으로 가능한가요?
A. 현행 각급 학교 설립·운영 규정에 따르면 학교 신설 시 인근 학교의 운동장·공공체육시설을 이용할 수 있는 경우, 그리고 기준면적 규모의 운동장 확보가 곤란한 경우 등에는 운동장을 두지 않을 수 있다고 해요.
오늘은 용산국제업무지구에 관해 알아보았는데요. 앞으로도 산업의역군이 건설 주요 이슈를 업데이트해드리겠습니다.
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