신반포19·25차 재건축 시공사 입찰에 삼성물산과 포스코이앤씨가 경쟁구도를 형성했습니다. 그런데 최근 재건축 조합이 시공사 도급계약서 비교표 작성 일정을 한 차례 연기한 사실이 밝혀졌죠. 포스코이앤씨 담당 직원이 비교표 작성 도중 도급계약서를 외부로 반출하는 문제가 발생했기 때문인데요. 포스코이앤씨 측은 직원의 단순 실수이며, 최초 제출 문서와 도급계약서 내용 일치 검토를 완료했다고 해명했습니다. 조합 측에서도 별다른 조치를 취하지 않을 것으로 예상됩니다. 다만 삼성물산이 공식 이의를 제기할 경우, 입찰 무효 처분으로 사태가 확대될 가능성이 있습니다. 본 콘텐츠에서는 입찰 무효 처분의 기준을 앞선 사례들로 살펴보도록 하겠습니다.
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신반포 재건축은 서울 서초구 잠원동에 위치한 4개의 노후 단지를 하나로 합쳐 새로 짓는 통합 재건축 사업입니다. 래미안 원베일리, 아크로리버파크, 오티에르 반포 등 이미 반포 일대가 국내 최고 주거지로 자리잡은 상황인데요, 신반포 19·25차는 한강 조망이지만 신축이 없는 희소한 땅입니다. 기존 447세대였던 곳을 629세대로 확장 건축할 예정입니다.
삼성물산은 현재 래미안 타운을 구축 중이죠. 래미안 신반포팰리스와 신반포 리오센트는 완공된 상황이고, 신반포 4차를 작년에 수주한 바 있습니다.
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삼성물산이 여기에 이어 신반포 19·25차까지 따내면, 반포 일대가 래미안 타운이라는 포지셔닝이 가능하게 되는 것인데요. 조합원 분담금을 최소화하는 제안을 내걸었다고 합니다.
포스코이앤씨 또한 반포에 발을 걸친 상황입니다. 신반포 21차에 오티에르 반포 재건축을 완료했고, 엄청난 경쟁률로 분양 진행 중입니다. 또한 신반포 18차에 오티에르 신반포 재건축을 진행 중이죠. 반포 일대를 오티에르로 채우겠다는 목표 하에 신반포 19·25차 수주에 도전하고 있는 것입니다. 이에 조합원 분담금을 최소화하는 수준을 넘어 제로를 목표로 한 ‘제로 투 원(021)’을 제시했습니다.
양 사 모두 신반포19·25차 수주를 위해 파격적인 조건을 내 건 상황입니다.
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그런데 재건축 조합이 시공사 도급계약서 비교표 작성 일정을 한 차례 연기한 사실이 밝혀졌습니다. 포스코이앤씨 담당 직원이 비교표 작성 도중 도급계약서를 외부로 반출하는 문제가 발생했기 때문인데요. 도급계약서는 시공사가 조합에게 “우리가 이 조건으로 짓겠다”고 제출하는 계약서 초안입니다. 공사비 총액 및 산출 근거, 공사비 동결 조건 범위, 조합원에게 제시하는 조건 등이 담겨있어 굉장히 민감하게 다뤄지는 문서이죠. 개찰 절차는 입찰 마감 → 봉인된 제안서 개봉 → 조합 보관 → 비교표 작성으로 이어지는데요. 제출된 서류는 조합 소유로 귀속되어 외부 반출이 금지됩니다.
제안서 개봉 과정에서 포스코이앤씨 측이 인원 교체를 요청했고, 교체 과정에서 도급계약서 원본이 반출된 것입니다. 해당 서류는 3시간 후에 반환되었습니다. 포스코이앤씨 관계자는 직원의 단순 실수였으며, 조합 입회 하에 최초 제출 문서와 도급계약서 내용이 일치함을 확인하여 수정사항이 없음을 밝혔다고 전했습니다. 조합에서도 이를 문제 삼지 않았는데요, 이미 주요 내용이 확정된 후 일어난 사건이며 공식 문제 제기 시 입찰 무효 및 재입찰까지 사태가 커질 수 있기 때문입니다. 하지만 일각에서는 반출 자체가 공정성 훼손이라고 볼 수 있다는 의견을 제기하기도 했습니다.
그렇다면 입찰 무효 판정은 어떠한 기준에 따라 적용될까요?
「서울시 공공지원 시공자 선정기준」과 국토부 기준을 근거로, 입찰 무효가 되는 대표적인 경우는 아래와 같습니다.
서류 반출 자체는 서울시 시공사 선정기준 고시에 명시되어 있진 않지만, 절차상 공정성 훼손, 특혜 의혹을 제기받을 수 있어요. 또한 제출된 서류는 조합 소유로 귀속되며, 대부분의 조합 입찰지침서에는 외부 반출을 금지하는 조항이 포함되어 있습니다. 이번 입찰지침서에도 명시되어 있는 사항이죠. 때문에 서류 반출 문제가 무효 결의 제기까지 확장될 수 있는 것입니다.
삼성물산이 서류를 누락했다는 논란 또한 있었는데요, 조합이 총회 일정을 예정대로 유지하면서 사실상 일단락된 실정입니다.
그렇다면, 앞서 말씀드린 입찰 무효 기준을 근거로 최근 있었던 압구정5구역 서류 도촬 사건과 성수4지구 전면 재입찰 사건을 함께 살펴볼까요?
압구정5구역 재개발 사업에 현대건설과 DL이앤씨가 응찰했었는데요. 시공사 입찰 마감 직후 입찰 서류 개봉과 날인 절차 진행 과정에서 DL이앤씨 직원이 볼펜형 카메라로 현대건설의 입찰서류를 촬영하다 적발되는 사건이 있었습니다. 조합은 해당 볼펜을 밀봉 보관하는 조치를 취하면서도 입찰 절차는 그대로 유지하기로 결정했습니다. ‘입찰에 문제없다’는 관할 구청의 의견도 임시로 받았죠. 이에 DL이앤씨는 사과 공문을 게시했고, 현대건설은 조합의 판단과 결정을 존중하지만 DL 측에 경찰 고소를 접수했다고 밝혔죠. 현재 강남구청의 요청으로 시공사 선정 절차는 잠시 중단될 예정입니다.
해당 사례는 입찰 무효 기준에 해당하지는 않았지만, 경쟁 방법의 적법성과 공정성을 훼손했다는 현대건설 측 법무법인의 의견이 있었습니다.
>> [압구정 5구역 재건축] 현대건설 vs DL이앤씨 시공사 비교
최고 64층, 총 1,439가구의 거대한 규모로 재개발을 추진 중인 성수4지구에는 롯데건설과 대우건설이 수주전을 벌였죠. 그런데 이 경쟁에서 대우건설이 도면을 누락하는 문제가 있었고, 양사 모두 개별 홍보 지침을 위반한 사실이 확인되어 입찰이 무효화되었습니다. 이에 현재 전면 재입찰이 이루어지고 있는 상황입니다. 최근 열린 성수4지구 재개발 현장설명회에 롯데건설과 대우건설이 나란히 참석하면서 재입찰에서도 양사 간 경쟁 구도가 재현될 것이라는 의견이 나오고 있습니다.
해당 사례는 입찰 무효 조항을 명백히 위반한 경우에 해당합니다. 다만 동일 건설사가 현장설명회에 다시금 참여한 사실은, 입찰 무효 처분이 내려지더라도 재입찰 참여 자격은 유지될 수 있음을 시사합니다. 그러나 공정성 위반의 중대성이 인정되어 입찰 자격 자체가 박탈당한 경우에는 재입찰이 불가하니, 시공사 선정 총회 전 반드시 입찰 요건 전반에 대한 자체 점검이 필요하겠습니다.
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재건축 수주전은 시공사의 기술력만큼이나 절차적 공정성이 사업의 향방을 가르는 변수가 되고 있습니다. 경쟁이 과열될수록 절차적 공정성 위반 사례가 늘고 있죠. 신반포 19,25차 재건축 수주전에서 발생한 도급계약서 반출은 절차적 공정성 훼손 논란으로 확산될 경우 입찰 전체를 흔들 수 있는 변수입니다. 시공사 선정 총회 전, 반드시 자체적으로 내부 검토를 거쳐 수주에 차질이 없도록 준비해야 합니다. 특히 입찰 참여 전 경쟁사의 수주 이력과 시공 실적을 면밀히 파악해두는 것이 리스크 관리의 출발점입니다. 산업의역군과 함께 손쉬운 건설데이터 관리를 시작해보세요.
Q. 구청이 '단순 실수'라고 판정하면 입찰 무효 논란은 종결되나요?
A. 행정적으로는 일단락될 수 있습니다. 조합이 인허가권자인 구청의 유권해석을 수용하면 입찰 절차는 그대로 진행됩니다. 하지만 경쟁 건설사가 이에 불복하여 '입찰절차 진행금지 가처분' 소송 등을 제기할 경우, 최종적인 판단은 법원에서 내려지게 됩니다. 법원은 행정 기관의 해석보다 '절차적 정의'를 더 엄격하게 볼 수 있습니다.
Q. 만약 입찰 무효가 확정되면 사업은 어떻게 되나요?
A. 기존 입찰 절차는 전면 무효화되며, 조합은 시공사 선정 재공고를 내고 처음부터 다시 절차를 밟아야 합니다. 이 과정에서 사업 기간이 최소 수개월 이상 지연될 수 있으며, 이에 따른 사업비 대출 이자 증가 등 조합원들의 추가적인 비용 부담이 발생할 가능성이 큽니다.
Q. 서울시 기준이 다른 지역보다 유독 엄격한 이유는 무엇인가요?
A. 서울시는 ‘공공지원제도’를 통해 지자체가 재건축 과정을 직접 관리·감독하기 때문입니다. 과거 과열된 수주전으로 인한 비리와 비정상적인 공사비 증액을 막기 위해, 서울시는 국토교통부의 기본 지침보다 훨씬 촘촘하고 엄격한 '시공자 선정 기준'을 적용하여 공정성을 강제하고 있습니다.
Q. 삼성물산은 시공순위 1위이고 포스코이앤씨는 그보다 낮은 순위인 걸로 알고 있어요. 시공 순위가 높다고 무조건 수주에 유리한 건 아닌가요?
A. 결론부터 말씀드리면 "유리한 고지인 것은 맞지만, 필승 카드는 아니다"라고 할 수 있습니다. 삼성물산이 가진 ‘1위’ 타이틀은 브랜드 신뢰도와 재무 안정성 측면에서 조합원들에게 긍정적인 인상을 줍니다. 때문에 포스코이앤씨가 조합원들에게 파격적인 제안을 내던지는 전략을 취한 것이죠. 조합원들은 단순히 이름만 보고 뽑기보다, 실질적 이익을 냉정하게 따집니다.
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