서초·송파구 재건축이 한창 속도를 내고 있습니다. 도심 한가운데 위치한 훌륭한 역세권의 입지와 올림픽공원, 한강변 등 자연환경과의 조화를 자랑하는 곳이죠. 이러한 알짜배기 재건축 구역 중 송파구의 대림가락, 서초구의 서초진흥과 신반포2차가 지난 17일 통합심의를 통과했다고 해요. 그런데 전부 ‘조건부 의결’이라는 말이 따라붙었습니다. 통합심의란 무엇이고, 조건부 의결은 무엇을 의미할까요? 입주까지는 몇 퍼센트 진행된 상황일까요? 함께 하나하나 살펴봅시다.
목차
1-1. 방이동대림가락(송파구): 래미안 비아채
1-2. 서초진흥(서초구): 서초자이 컬리너스
1-3. 신반포2차(서초구): 디에이치 르블랑
여기저기서 재건축 소식이 끊임없이 들려오고 있는 요즈음인데요, 그 중에서도 서초·송파 일대는 1970-80년대에 지어진 노후된 아파트 단지들과 높은 땅값으로 건설사들의 관심이 쏠리는 곳이었죠. 도심 중앙이라는 입지로 미분양 걱정도 없고, 분담금을 부담할 수 있는 고소득 주민들이 많기도 합니다. 압구정5구역, 신반포19·25차, 방이동대림, 서초진흥, 신반포2차 등 여러 구역에서 활발하게 재건축이 진행되는 중입니다. 오늘은 그 중 최근 통합심의를 통과한 방이동대림, 서초진흥, 신반포2차에 대해 살펴보겠습니다.
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방이동대림가락아파트는 송파구에 위치해 있는데요, 현재 15층, 480세대로 구성되어 있습니다. 공사비는 약 4,544억 규모로 삼성물산이 수주했죠. 추후 재건축을 통해 35층, 총 866세대로 지어질 예정입니다. 이 중 121가구는 공공임대로 공급될 예정이라고 해요. 즉 121가구를 LH나 SH같은 공공기관이 사들여서 시세보다 저렴하게 임대로 공급하는 것입니다.
통상적으로 서울시가 재건축 인허가를 내줄 때 용적률 인센티브를 제공하는 대신, 공공임대 세대를 일부 포함시키도록 유도하고 있는데요, 용적률이 늘어난 만큼 전체 세대수가 증가하는 이득이 있기 때문에 대부분의 조합은 이를 수용하는 편입니다. 하지만 조합원들이 임대 세대가 혼재되는 것을 싫어하는 경우도 있어요. 대림가락아파트 재건축정비사업조합은 서울시의 공공임대 제안을 수락했습니다.
대림가락은 지하철 5호선 방이역과 바로 맞닿아 있는 역세권이며, 여러 학교와 올림픽공원, 석촌호수 등 뛰어난 인프라를 갖추고 있습니다. 삼성물산은 이에 더해 대림가락 옆에 위치한 한양3차 아파트를 하나의 단지처럼 재건축하여 총 1,374가구의 ‘래미안 비아채’로 탄생시키겠다는 계획을 밝혔습니다.
▲ 한양3차와 방이동대림아파트가 맞붙어 있는 모습
이에 두 아파트와 통합한 공공보행통로를 조성하고, 연도형 근린생활시설을 배치해 상권 활성화와 주민 편익을 도모할 예정입니다. 또한 인근 방산초교 학생들을 위한 돌봄시설, 청소년의 성장과 발달을 돕는 청소년수련시설을 조성할 계획이라고 합니다. 학군이 발달한 입지를 활용해 학부모를 타겟팅 한 재건축으로 보입니다.
김명석 삼성물산 주택사업본부장(부사장)은 "기존에 없던 통합 단지 운영이라는 새로운 재건축 모델을 제시한 데 큰 의의가 있다"고 밝혔습니다.
서초진흥아파트는 47년이 지난 노후단지로, 재건축을 통해 최고 58층의 867세대 단지로 거듭날 예정입니다. 시공사 선정 입찰 1, 2차 모두 GS건설이 단독으로 입찰해 수의계약이 맺어질 가능성이 유력한 것으로 보입니다. 서초진흥은 저층부에 판매시설과 업무시설이 들어서는 주거복합 단지로 조성될 계획인데요. 이에 더해 향후 경부고속도로 지하화 사업에 대응할 수 있도록 단지 내외의 길마중길 연결 보도를 설계했다고 합니다.
cf. 경부고속도로 서울구간을 지하로 넣는 ‘경부고속도로 지하화’ 사업을 추진 중인데, 도로가 지하로 들어가고 남은 지상 공간을 녹지 및 보행로로 조성한다고 합니다. 이 곳을 ‘길마중길’이라고 부릅니다. 즉 추후 조성될 공원 공간과 연결되도록 단지 내외 보도를 설계했다는 말이죠.
또한 조감도를 보면 두 개의 동을 잇는 스카이브릿지가 있는 것을 볼 수 있는데요, 최근 신반포2차가 스카이브릿지를 내세웠다가 서울시의 요구로 인해 설계에서 걷어낸 사실 및 과거 수차례 스카이브릿지가 삭제된 사례들로 미루어 보아 서초진흥의 스카이브릿지도 살아남기 힘들 것으로 예상됩니다.
신반포2차는 한강변에 위치한 일명 ‘한강뷰 아파트’로, 입지를 살리고 입체적인 수변 경관 조성을 위해 ‘특별건축구역’으로 지정되었습니다. 무려 1조 2,830억 원에 달하는 규모로, 최대 48층까지 올라갈 예정입니다. 현대건설이 시공을 맡았죠. 단지 내부에 공공 보행통로를 설치해 한강으로의 시민 접근성을 높이고, 북라운지와 갤러리 카페 등의 공공 개방시설도 조성할 계획입니다. 더하여 지역주민을 위한 근린생활 시설도 설치한다고 해요. 앞서 말씀드렸듯 신반포2차 역시 설계 당시 스카이브릿지가 있었는데요, 서울시가 “한강변이 답답해 보인다”며 심의 과정에서 수정을 요구했습니다. ‘특별건축구역’인 만큼 서울시가 한강변의 특성을 살리는 것에 중점을 두고 있는 모습을 볼 수 있죠.
또한 경로당, 어린이집, 작은 도서관 등 공공 개방시설을 배치하고 치안센터, 아버지센터 등 공공시설을 기부채납으로 건립할 예정입니다. 기부채납은 민간이 공공에게 땅이나 건물을 무상으로 넘겨주는 것인데요, 인허가가 수월해지는 대신 서울시가 원하는 지역 주민 공공시설을 지어주는 것이죠.
현대건설은 신반포2차 수주를 통해 2024년 도시정비 수주액 6조원을 돌파했습니다. 구반포의 디에이치 클래스트에 이어 신반포까지 접수하면서 한강변 프리미엄 입지를 현대건설이 장악하게 되었죠. 산업의역군 공사DB에서 디에이치 클래스트에서 진행중인 공사 목록을 확인하실 수 있습니다.
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재건축 절차는 8단계로 나누어 볼 수 있습니다. 표로 살펴볼까요?
첫 번째로 정비계획을 수립하고 구역을 지정합니다. 구역 지정은 주로 시∙구청이 진행합니다. 지자체가 주도하는 형식이죠. 그러나 최근 성남 2030 재개발 사례처럼, 주민이 직접 입안 요청이 가능한 경우도 있습니다. 이후 추진위원회를 구성하고, 조합을 설립합니다. 여기에는 주민 동의 75% 이상이 필요해요. 인가가 나면 조합은 법적으로 사업 시행의 주체가 됩니다. 이후 시공사를 선정하고, 통합심의를 거칩니다. 사업시행계획과 관리처분계획까지 인가가 끝나면, 본격적으로 원주민들의 이주와 철거, 착공이 시작됩니다.
착공 전까지의 과정이 상당히 길고 험난하죠. 시공사가 수주 공시를 낸 후 한참이 지나도록 착공에 들어가지 못한 이유가 여기에 있습니다. 이제야 통합심의 단계까지 온 것입니다. 산업의역군 수주DB를 통해 세 단지의 수주공시 시점과 계약금액을 확인할 수 있습니다.
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이러한 착공 전 서류 과정은 기존 평균적으로 12-13년이 소요되었지만, 서울시는 이를 7-8년으로 단축하는 것을 목표로 삼고 있습니다. 그렇다면 단축을 위해 서울시는 구체적으로 어떤 제도를 수립하고 있을까요?
통합심의는 건축, 교통, 환경, 교육 등 각 분야의 심의를 하나로 통합한 것인데요. 수년에 걸쳐 각각 개별적으로 심의를 받던 기존의 방식에 대해 서울시가 “신속통합기획”을 제시해 심의를 통합하게 됩니다. 심의뿐 아니라 정비계획과 건축설계 단계에도 확대된 기준을 적용하기로 했죠. 교통-건축-환경 통합심의를 통해 통합적 의견을 제시하고 일관적으로 사업을 추진할 수 있게 된 것입니다.
앞서 살펴본 세 단지 모두 공공개방성을 담은 설계를 보여주고 있는데요, 서울시가 통합심의에서 보는 핵심 기준 중 하나가 “재건축이 주변 시민들에게 이득이 되는가”이기 때문입니다. 그렇기에 단지 내 공공 보행통로, 저층부 상업 및 문화시설 배치, 기부채납 등이 이루어진 것이에요. 물론 건설사가 조합원에게 어필하기 위한 홍보 목적도 함께 있죠. 세 단지 모두 공공개방성을 갖추어 통합심의를 통과한 상황, 이제 제대로 이해가 되시나요?
오늘은 서초·송파 재건축 일대 중에서도 최근 통합심의 단계를 통과한 방이동대림가락, 서초진흥, 신반포2차를 살펴보았습니다. 본격적인 착공이 시작되기 전, 산업의역군을 통해 재건축 진행 단계를 팔로우업하고 영업 기회를 잡아보시기 바랍니다.
Q. 심의를 통합하면서 기간이 대폭 단축됐는데, 심의 기준이 느슨해지거나 안전상의 허점이 생기지는 않나요?
A. 심의를 통합해 기간을 단축했다는 의미는, 심의의 강도는 유지하되 대기 시간을 줄였다는 뜻입니다. 기존에 건축, 교통, 환경 심의 부서가 개별적으로 존재했을 때에 각각 일정을 잡고 진행했기 때문에 시간이 매우 오래 걸렸는데요, 통합심의는 전문가들이 한 자리에 모여 병행심의를 하기 때문에 개별 법령이 정한 기준을 준수하면서도 기간을 단축시킬 수 있는 것입니다.
Q. 조건부 의결일 경우 설계를 수정해 처음부터 재심의를 받아야 하나요?
A. 수정의 범위에 따라 다릅니다. 대부분의 ‘조건부 의결’은 수정사항을 설계에 반영하여 승인권자에게 확인 받는 수준에서 마무리됩니다. 하지만 위원회의 요구사항이 용적률 과다 변경, 배치 구조 전면 재수정 등 큰 범위라면 보완 후 개심의를 거칠 수 있습니다.
Q. 공사비 상승으로 인한 시공사와의 갈등도 시에서 중재해 주나요?
A. 네, 서울시는 ‘공사비 증액 갈등 중재단’을 두어 시공사와 조합 간 갈등을 적극적으로 중재하고 있습니다. 공사비 증액 문제로 착공이 밀리거나 공사가 중단되는 문제를 막기 위해 코디네이터를 파견해 공사비를 검증하고 합의안을 도출하도록 돕고 있죠. 최근에는 ‘서울시 표준공사계약서’를 보급해 애초에 분쟁이 생기지 않도록 가이드라인을 제시하고 있기도 합니다.
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