📍 노원 상계주공은 1980년대 후반에 준공된 서울 노원구에 위치한 노후 아파트촌으로, 지난해 12월부터 재건축사업이 시작되었습니다. 재건축을 마친 단지와 임대단지를 제외한 14곳 가운데 9개 구역에서 가시적인 성과를 내고 있는데요. 오늘은 노원 상계주공의 단지별 재건축 진행도를 알아보겠습니다.
목차
1980년대 후반에 준공된 상계주공아파트는 현재 총 18개의 단지가 존재합니다. 이 중 이미 2020년 12월에 재건축을 마친 8단지(포레나 노원), 임대단지 15단지를 제외한 1~7단지, 9~14단지 등의 사업이 본격화될 전망인데요. 14곳 가운데 신속통합기획 접수 등 가시적인 성과를 내고 있는 곳은 1~7단지와 10~11단지 등 9개 구역입니다.
2010년대부터 일찍 사업을 시작한 5단지는 이미 사업시행인가를 받아 앞서나가고 있고, 나머지 단지는 신속통합기획 자문, 재건축진단, 입안제안 동의서 징구 등으로 분주합니다. 특히 6단지는 후발주자 중에서는 처음으로 지난달 추진위원회를 승인받기도 했죠. 앞으로 14개 구역 총 29,325세대가 사업을 마치면 4만 세대 이상 신도시 규모의 신축 단지가 조성될 예정이예요. 아래의 표에 자세히 정리되어 있습니다.
상계주공5단지 재건축 사업시행자인 한국자산신탁은 지난 8일 시공사 한화 건설부문과 공사도급계약을 체결했습니다. 이로 인해 지연됐던 사업이 정상화 수순에 들어가면서 속도를 낼 것으로 기대되는데요. 한국자산신탁은 이번 공사도급계약 체결을 계기로 다음 달 조합원 분양 신청 등 후속 절차에 속도를 내 내년에 이주를 시작하는 것이 목표라 해요.
상계주공5단지는 기존 19개동, 전용 31㎡ 840가구를 최고 35층, 5개동, 996가구로 재건축됩니다. 공사기간은 45개월로, 철거 6개월을 포함하면 이주 후 준공까지는 51개월이 소요될 예정이예요. 아래 지도에서 상계주공5단지의 현재 모습을 확인해 보세요.
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상계주공5단지는 노원구 내 대표적인 재건축 단지로 꼽히지만, 전용 31㎡ 소형 면적으로 구성된 아파트라 가구당 대지지분이 적어 사업성이 취약하고 분담금 부담 등이 문제로 꼽혔는데요. 시공사 또한 교체되며 사업이 지연되어 왔습니다.
하지만 지난해 7월, 서울시의 사업성 보정계수 2.0이 적용되면서 분위기가 전환되었는데요. 사업성 보정계수 2.0은 서울시가 사업성이 저조한 정비사업지를 대상으로 허용용적률을 최대 2배까지 높여주는 제도입니다. 상계주공 5단지는 최대치인 2.0이 적용되며 일반분양 물량이 기존 3가구에서 101가구로 대폭 늘었고, 임대주택은 153가구에서 55가구로 줄었습니다. 이에 따라 소유주들의 분담금 부담도 크게 완화될 것으로 예상돼요.
하지만 GS건설과의 법적 분쟁 리스크로 사업에 차질이 생기고 있는데요. GS건설은 지난 2023년 1월 우선협상대상자로 선정됐으나, 그해 11월 일방적으로 시공사 지위를 박탈당하고 입찰보증금 50억 원을 몰수당했다며 한국자산신탁과 조합 측을 상대로 약 146억 원 규모의 손해배상 소송을 제기했습니다. 업계에서는 이번 소송의 최종 결과가 상계주공5단지 재건축의 최종 사업성을 결정할 것으로 보고 있는데요. 146억 원의 손해배상액이 법원에서 그대로 인정될 경우, 840가구의 소유주들은 가구당 약 1700만 원 이상의 추가 분담금을 고스란히 떠안아야 될 것으로 전망되기 때문이예요.
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먼저 조합방식으로 진행되는 재건축 단지들을 알려드릴게요. 7단지와 1단지는 지난해 11월과 12월에 신속통합기획 신청을 마쳤는데요. 향후 6단지처럼 조합방식으로 재건축을 진행할 예정입니다.
먼저 7단지는 기존 2,634세대를 최고 49층 3,386세대로 재건축합니다. 작년 신통기획 접수 후 올해 재건축진단, 추진위원회 승인, 정비구역 지정까지 세 마리 토끼를 잡을 계획인데요. 지난달 초부터 재건축진단 용역에 착수했고 90일간 시행하여 5월 중순쯤 결과가 나올 것으로 예측하고 있습니다.
5월쯤에 추진위원회 구성과 재건축진단이 마무리되면 하반기에는 정비구역 지정과 주민총회 개최를 통해 협력업체 선정과 주민설명회가 진행될 예정이예요. 이와 함께 설계안 변경도 구상 중으로, 기존 49층을 56층 정도의 초고층아파트로 변경할 가능성도 열어두고 있다고 전망했습니다.
1단지는 기존 2,063세대에서 정비사업을 통해 최고 37층 아파트 2,427세대로 재탄생한다는 구상입니다. 조은경 1단지 추진준비위원장은 주민자율 추진위원회 구성은 올해 말이나 내년 초쯤 매듭짓고, 조합설립인가는 내년 또는 내후년에 받을 수 있을 것으로 예측한다고 밝혔습니다. 1단지는 지난달 23일부터 입안제안 등을 위한 동의서를 징구하고 있으며 동의율은 약 48%입니다. 향후 조합설립 법정 동의율인 70%까지 동의서는 지속적으로 확보하면서 올해 정비계획 수립 및 정비구역 지정·고시를 계획하고 있어요.
2단지, 3단지, 10단지, 11단지는 신탁사를 사업시행자로 지정해 재건축을 추진할 예정입니다.
2단지는 기존 2,029세대를 최고 35층 아파트 2,619세대로 다시 짓는데요. 신속통합기획 1차 자문을 완료하고 2차 자문을 준비하는 가운데 예비신탁사 선정을 위한 밑준비에도 착수할 예정이예요. 올해 안에 정비구역 지정과 예비신탁사 지정이 목표입니다.
3단지도 지난달 초 신속통합기획 1차 자문을 마쳤습니다. 올해 안에 예비신탁사를 선정하고, 정비계획 수립과 정비구역 지정도 완료하겠다는 구상이예요. 기존 세대수는 2,213세대로, 최고 49층 3,190세대 규모를 신축합니다.
10단지와 11단지는 이미 신탁사와 MOU를 완료하고 일찍부터 신탁방식을 결정했는데요. 10단지는 한국토지신탁, 11단지는 대한토지신탁과 동행할 예정입니다. 두 곳 모두 신속통합기획 자문을 신청했어요.
10단지는 2024년 안전진단, 2025년 7월 11일에는 신속통합기획 접수를 끝냈는데요. 현재 규모는 2,654세대이며 재건축을 통해 최고 49층 아파트 4,039세대 및 부대복리시설 등을 건립할 예정이라 합니다.
11단지의 경우 지난달 27일 신통기획 자문사업 신청서를 냈으며, 입안제안을 위한 법정 동의율 50%는 넘겨 올해 안으로 진행할 예정입니다. 향후 7호선 마들역 초역세권 입지를 살려 준주거지역 종상향 등 사업성 개선 방안도 마련할 계획이며, 기존 1,944세대를 최고 45층 3,104세대로 재건축합니다.
Q. 상계주공5단지는 공사비 상승으로 사업이 지연될 가능성은 없나요?
A. 건설공사비지수가 이미 높은 수준을 유지하고 있는 가운데, 중동 정세 불안에 따른 원자재값 상승·수급 불안 문제로 정비사업장에선 공사비 증액이 변수로 지목되고 있어요. 상계주공5단지도 향후 건설공사비지수와 소비자물가지수의 산술평균을 반영해 공사비 상향을 논의할 가능성이 있다고 합니다. 현재 한화 건설부문과의 계약상 공사비는 3.3㎡당 720만원 가량이예요.
Q. 조합방식과 신탁방식은 어떤 차이점이 있나요?
A. 조합 방식은 주민들이 직접 조합을 결성해 주도하는 방식으로 수수료가 없지만 전문성 부족으로 사업이 지연될 리스크가 있으며, 신탁 방식은 신탁사에 수수료를 내는 대신 전문적인 관리와 안정적인 자금 조달을 통해 사업 속도를 획기적으로 앞당길 수 있는 방식이예요.
오늘은 상계주공아파트 재건축의 진행단계를 단지별로 알아보았는데요. 앞으로도 산업의역군이 건설 주요 뉴스를 알려드리겠습니다.
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2026.05.12
