고금리로 인해 주택 수요가 감소하면서 ‘미분양’ 사태가 심화되고 있습니다. 이는 PF 부실로 이어져 중소건설사에게는 존폐여부를 결정하는 중대한 문제가 되는데요. 2026년 3월 기준 전국 미분양 주택은 6만6000가구 수준, 그 중 악성 미분양 가구는 3만1000가구를 넘어섰습니다. 이러한 상황에 중동 전쟁이라는 충격이 더해지며 중소건설사의 폐업 신고는 점점 늘어가고 있는 상황입니다. 본 콘텐츠에서는 비수도권을 중점으로 미분양 문제의 원인과 영향, 정부의 대응을 살펴보도록 하겠습니다.
목차
악성 미분양은 ‘준공 후 미분양’을 다르게 부르는 말로, 일반 미분양보다 더 치명적인 상태를 의미합니다. 일반 미분양이 아파트를 짓고 있는 분양 단계에 수분양자가 나타나지 않는 것이라면, 악성 미분양은 아파트를 완성하고 입주 단계에 들어섰는데 여전히 집이 팔리지 않아 빈집으로 남아있는 상태를 말합니다.
이러한 악성 미분양은 코로나 이후 초저금리로 유동성이 폭증하며 전국 집값이 급등했던 배경에서 이어져 왔는데요. 당시 건설사들은 높은 수요에 지방에 아파트 공급을 대거 늘렸습니다. 분양가도 고점에 책정되었죠. 그런데 2022년 러우전쟁이 발발하면서 원자재 가격이 급등하였고, 공사비가 폭등하는 현상이 일어났습니다. 자연스럽게 고금리가 형성되었고, 주택담보대출 부담이 커지면서 주택 수요가 감소하게 되면서 기존 고분양가로 책정된 아파트들이 팔리지 않기 시작했습니다. 이 때부터 일반 미분양 적체가 시작되었습니다.
2023년부터는 적체되었던 일반 미분양이 악성 미분양으로 전환되기 시작하는데요, 준공 시점까지 분양이 완료되지 않았기 때문입니다. 이러한 상황 속 PF 대출 만기가 도래하면서 건설사의 자금 경색이 심화되었고, 하도급업체까지 연쇄적인 경영난에 내몰렸습니다. 실제 전문건설업의 폐업률은 최근 5년 새 35% 급증했죠. 여기에 중동전쟁 확산이 겹치며 유가와 물류비가 추가 상승했고, 자재수급지수는 74.3으로 제도 도입 이후 최저치를 기록했습니다. 공사비 상승 압박이 임계점을 넘어서면서 중소 건설사의 폐업이 속출했는데요, 실제로 2026년 1월부터 4월까지만 1,400곳이 넘는 건설사가 문을 닫았습니다.
악성 미분양 속출은 부동산 시장에도 경고등이 켜진 상황인데요, 해당 지역의 주택 수요가 완전히 바닥났거나, 분양가가 실수요자의 구매 가능 범위를 크게 벗어났다는 방증이기 때문입니다. 이는 수요자 심리를 위축시켜 인근 주택 시세를 하락시키는 요인이 됩니다.
이러한 현상은 비수도권에서 더욱 두드러집니다. 실제 준공 후 미분양 가구 3만1307가구 중 86%가 비수도권에 집중되면서 지방 건설사들의 자금 부담이 커졌는데요. 대구 광역시의 사례를 살펴봅시다. 지난해 4월, 대구시의 미분양 물량은 무려 9천65가구에 달했죠. 올해 3월 말 기준 4천996가구(악성 미분양 4천50가구)로 절반 가까이 감소했지만, 여전히 전국 악성 미분양 물량이 대구에 집중된 상태입니다. 2026년 1, 2월 두 달간 대구에서 폐업 신고를 한 종합건설사는 3개, 전문건설사는 16개로 밝혀졌죠.
그렇다면 왜 비수도권에 악성 미분양 물량이 집중되는 것일까요? 이는 수도권과 비수도권의 인구 격차라는 근본적 원인 위에 여러가지 복합적 현상이 더해져 탄생한 결과입니다. 수도권은 실수요와 투자수요가 모두 두텁지만, 지방은 인구가 감소하면서 투자 가치가 하락해 투자 수요가 빠져나가게 됩니다. 때문에 건설사들이 경기 호황 때 수도권에 비해 규제가 덜한 지방에 지어두었던 아파트들이 고스란히 재고로 남게 되는 것이죠. 또한 수도권의 학군, 일자리 등의 인프라로 인해 다주택 소유자들은 지방 주택을 먼저 처분하는 경향이 강합니다. 국토부가 발표한 ‘2026년 3월 주택 통계’에 따르면, 수도권 1분기 분양 실적은 276% 급증한 것에 반해 비수도권 1분기 분양 실적은 전년 대비 4.7% 감소했다고 합니다.
대구시의 미분양 물량이 감소한 것을 시장의 회복으로 읽기는 이르다는 것이 전문가들의 소견입니다. 다만 대구시와 건설사들의 피나는 노력이 있었는데요, 대구시는 2023년 초 신규 주택 건설 사업 승인을 전면 보류하겠다는 파격적인 정책을 발표했죠. 이미 승인된 단지들도 건설사들과 협의하여 분양 시기를 뒤로 미루도록 했습니다. 건설사들은 할인 분양, 중도금 무이자, 골드바 증정, 축하금 증정 등 총력전을 펼쳤습니다. 최근 중동 전쟁 등으로 공사비가 급등하며 비수도권 아파트에 ‘저점 매수’ 인식이 형성되기도 했죠. 그러나 이러한 노력의 이면에는 ‘대구 집값 126주 연속 하락’이라는 그림자가 존재합니다.
고통받는 중소 건설사
이러한 지역별 미분양 집중은 중소 건설사에게 훨씬 치명적으로 작용합니다. 현대, 삼성, GS 등 대형 건설사들의 본사는 서울에 위치해 있고, 중소∙중견 건설사들은 특정 지역을 기반으로 성장한 경우가 많아 본사가 지방에 있는 경우가 흔합니다. 사업 영역도 비슷하게 나뉘는 모습을 보이죠. 중소 건설사는 대형사가 경쟁에 참여하지 않는 지방 소도시나 광역시 외곽의 택지 사업에 주력합니다. 즉, 미분양 물량이 많이 발생하는 곳을 먹거리로 삼고 있다는 것인데요. 이 때문에 중소 건설사들의 타격은 더욱 커지게 됩니다.
또한 대형 건설사의 경우, 서울∙수도권∙지방∙해외 프로젝트를 동시에 진행하기 때문에 한 곳이 망하더라도 다른 현장으로 커버가 가능하지만 중소 건설사의 경우 비교적 적은 개수의 프로젝트를 진행하기 때문에, 프로젝트 하나의 손실이 큰 타격으로 이어집니다. 마스턴투자운용이 발표한 ‘2025년 건설경기 동향 및 2026년 전망’ 보고서에 따르면, 중견 및 중소 건설사들은 미분양 증가, 불어나는 부채로 인한 자금 경색 등의 압박으로 해외수주와 공공예산의 호재를 집중적으로 받는 대형사와의 실적 양극화가 심화되었다고 해요.
건설사는 분양 대금(PF)을 받아 공사비를 충당한 후, 아파트 분양금으로 대출을 갚습니다. 그런데 아파트가 준공 후에도 팔리지 않는 경우 건설사는 막대한 자금을 회수할 방안이 없어 부도 위험에 처하게 됩니다. 게다가 빈집이더라도 유지 보수비, 대출 이자 등이 계속해서 발생하기 때문에 건설사나 시행사가 떠안아야 할 빚이 스노우볼처럼 불어나게 되는 것입니다. 이러한 구조적 취약성으로 인해 중소 건설사의 줄폐업이 이어지고 있으며, 정부의 개입이 불가피한 상황이 되었습니다.
정부는 경기 침체의 수렁에 빠져 허덕이는 건설사들을 돕기 위해 2025년 2월부터 비수도권 미분양 아파트 매입 정책을 시작했습니다. 25년 2월 1차에는 3천호를, 같은 해 8월(2차)에는 5천호를 매입하겠다고 공고했습니다. 26년 4월(3차)부터는 5천호 매입을 진행 중에 있습니다.
그러나 1차 당시 실제로 매입한 호수는 92호로, 목표치의 3.1%에 불과했습니다. 한국토지주택공사(LH)가 제시한 가격이 감정가의 83% 수준이었던 점이 문제로 보였죠. 이에 2차 시기에는 매입 가격을 90%로 끌어올렸지만, 1,861호만 매입에 성공했습니다. 목표였던 5천호의 37.2%에 해당하는 수치입니다.
앞서 언급했듯 준공 후 미분양은 건설사에 상당한 재무적 리스크로 작용하는데요. 감정가의 83% 수준에 처분하더라도 수익이 발생하는 구조상, 사실 건설사는 LH 매입 정책을 유효한 출구 전략으로 인식해왔습니다. 그러나 정부의 미분양 매입 정책이 기대만큼의 성과를 거두지 못한 원인은 매입 가격 수준이 아닌 다른 요인에서 비롯됩니다. 실제 1, 2차 매입 공고 당시 신청 건수는 목표치를 상회한 것으로 알려졌습니다.
LH가 미분양 주택을 매입하여 공공임대주택으로 활용하기 위해서는 복수의 요건을 충족해야 합니다. 구체적으로는 임대 수요가 확인되는 입지 여건인지, 적정 수준의 매입 가격인지, 임차인이 부담 가능한 관리비 수준인지, 하자 없이 정상 운영이 가능한 물리적 상태인지 확인되어야 하죠. 그러나 LH 매입심의위원회의 실사 과정에서 신청 물량의 대다수가 매입 부적격 판정을 받은 것으로 나타났습니다. 이는 시장에서 외면받아 미분양으로 남은 주택이 LH의 임대 운영 기준에서도 적합성을 인정받기 어렵다는 구조적 역설을 드러냅니다.
1, 2차에서 실효성이 떨어졌던 매입 정책은 3차로 돌입하면서 ‘준공 3개월 전 미분양 아파트’까지 매입 공고 대상을 확대했습니다. 하지만 LH 심사를 통과할 수 있는 임대주택 적합 가구가 몇 호나 될 지는 미지수입니다.
정부는 올해 1월부터 지방 미분양 아파트 구입 시 취득세 50% 감면, 인구감소지역 80곳의 세컨드홈 취득 특례 기준을 기존 취득가액 3억 원에서 12억 원으로 상향하는 등 지방 세제 개편을 본격 시행하고 있습니다. 다만 광역시는 취득세 50% 감면 대상에서 제외되었는데요, 이에 부산시의회는 취득세 25% 추가 감면을 골자로 하는 자체 조례를 발의해 타 지방과 동일한 감면 수준을 확보하려는 움직임을 보이고 있습니다.
또한 정부는 ‘2026년 경제성장전략’의 일부로 주택환매보증제를 도입했는데요, 이는 지방 미분양 아파트를 구입한 수분양자에게 “나중에 집값이 떨어져도 일정 가격에 되팔 수 있다”는 권리를 보장하는 제도입니다. 이를 통해 위축된 실수요를 회복하려는 것이죠. 수분양자는 주택 매입 시 환매가를 분양가의 80~100% 수준으로 미리 설정하는 보증에 가입할 수 있습니다. 입주 후 3~4년 거주 후, 집값이 하락하게 되면 주택매입 리츠(REITs)에 환매를 신청하고, 리츠가 해당 주택을 흡수하게 되는 형식입니다. 기존 제도가 건설사와 시행사를 지원하는 것에 초점을 맞춰온 것과 달리, 실수요자를 직접 겨냥한 정책은 최초로 해석됩니다. 또한 구매 결정 전 심리적 장벽을 낮추는 사전 대책이라는 차별성이 있죠.
3차 LH 매입 실적과 주택환매보증제의 수요 회복 효과가 드러나게 될 2026년 하반기를 주목해야 하겠습니다. 다만 이 두 정책이 유의미한 효과를 내더라도, 비수도권 인구 감소라는 구조적 원인은 해소되지 않습니다. 결국 단기적인 재고 소진보다 중장기적인 지방 인프라 투자와 인구 유입 정책이 병행되지 않는다면, 악성 미분양 문제는 일시적 완화에 그치게 될 것입니다.
이 글은 산군 콘텐츠 팀에서 제작했습니다.
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2026.05.21
