2026년 5월, 서울 민간아파트 국민평형(전용84㎡) 평균 분양가는 21억을 기록했습니다. 이는 지난해 동월 대비 약 32%가 증가한 수치로, 무주택 서민들에게는 막대한 부담으로 다가오고 있죠. 통상적으로 주택 분양가 상승의 원인으로는 원자재값 상승과 인건비, 고금리 기조 등을 꼽히는데요. 그러나 우리가 간과하고 있는 진짜 원인이 하나 있습니다. 바로 대지비입니다. 본 콘텐츠에서는 대지비가 분양가에서 차지하는 비율을 살펴보고, 대지비 상승이 건설업계에 미칠 영향에 대해 짚어보도록 하겠습니다.
목차
2026년 5월, 서울 민간아파트 전용 84㎡ 평균 분양가가 사상 처음 21억원을 넘어섰습니다. 전용 59㎡ 분양가는 평균 15억원을 넘어섰다고 하죠. 이는 각각 지난해 동월 대비 약 32%, 약 25% 상승한 수치입니다. 서울을 넘어 전국적으로도 분양가는 상승하고 있는데요. 전국 민간 아파트 전용 84㎡ 평균 분양가는 7억 2,702만원이었고, 전용 59㎡ 평균 분양가는 5억 3,315만원을 기록했습니다.
이는 일시적인 현상이 아니었는데요. 전국 ㎡당 평균 분양가 추이를 나타낸 그래프를 위 그래프를 보면, 분양가가 완만한 상승세를 그리고 있는 것을 볼 수 있습니다. 2026년 5월부터는 3개월 연속 상승하였죠. 지난 7월, ㎡당 864만원을 기록하며 2021년 관련 집계 개시 이후 최다 금액을 경신하였습니다.
반대로 부동산 주택 거래는 위축되고 있는데요. 동대문구 아파트 거래량은 지난 5월 337건에서 7월 194건으로 감소했고, 강서구 역시 같은 기간 574건에서 315건으로 감소했습니다. 비강남권, 소형 평형마저 분양가가 무섭게 상승하는 가운데 무주택자의 부담은 더욱 커지고 있는 실정입니다.
이러한 배경으로는 원자재값의 상승과 인건비 상승이 지목됩니다. 실제 한구건설기술연구원 공사비원가관리센터에 따르면 지난 5월 건설공사비지수는 137.67(잠정치)을 기록했다고 해요. 이는 전년 동월 대비 5.07% 상승한 수치로 사상 최고치입니다. 건설공사비지수는 2020년을 100으로 삼는 지수이기 때문에, 곧 37.67% 상승한 수치이죠.
그런데, 앞서 확인한 바와 같이 같은 기간 분양가는 이보다 훨씬 올랐습니다. 서울 아파트 평균 분양가는 2020년 3.3㎡당 2646만원에서 2025년 5131만원으로 93.9% 상승했습니다. 이는 공사비지수 상승만으로 설명할 수 없는 수치인데요. 그 이면에는 무엇이 있었을까요?
이러한 분양가 급등의 이면에는 단순 공사비∙자재비 상승에 더해 주요 요인이 자리잡고 있죠. 바로 대지비입니다. HUG(주택도시보증공사)가 매달 분양보증 30가구 이상 민간아파트를 대상으로 진행하는 전수조사에 따르면, 지난 5월 전국의 민간아파트 분양가 중 대지비 비율은 51%로 나타났습니다. 전월 35%에 비해 16%포인트 치솟았는데요. 서울은 65%~71%수준에 달했습니다. 여기에 21억이라는 수치를 단순 대입하면 대지비만 약 13~15억원에 달하는 것이죠. 이는 지난 2025년 12월 80%를 기록한 이후 가장 높은 수치라고 해요.
그동안 대지비 비중이 35~40%대에 머물러 온 것을 생각하면 지난 5월 전국 분양가의 대지비 비율이 51%를 기록한 것은 이례적인 수치로 해석할 수 있겠습니다. 이는 땅값이 비싼 동작구의 ‘써밋 더힐’과 ‘아크로 리버스카이’가 공급되면서 평균을 견인한 효과로, 대지비가 분양가를 순식간에 밀어 올릴 수 있는 스윙 팩터로 작용하고 있음을 시사합니다. 6월에는 35%, 7월에는 38%로 다시 평소 수준으로 돌아왔는데요. 즉 대지비 비중은 꾸준히 우상향하지 않고, 평상시 30~40%대를 오가다가 고가 재건축 단지가 공급되는 시기 등 특정 시기에만 50~80%까지 튀는 변동성이 큰 구조를 띄고 있습니다.
박원영 건설연 공사비원가관리센터장은 "분양가 급등의 진짜 주소는 공사비가 아니라 택지시장에 있다"고 설명했습니다. 이는 곧 공사비가 안정화되더라도 대지비 구조가 바뀌지 않는 한 분양가 상승 압력은 쉽게 꺾이지 않을 것이라는 점을 의미합니다.
급등한 공사비는 사업성을 저하시키고, 시행사∙건설사로 하여금 착공을 포기하게 만드는 요인으로 작용합니다. 실제 10대 건설사의 2025년 말 기준 수주잔고가 400조원을 돌파하며 사상 최대 호황처럼 보이는 착시를 일으켰지만, 공사비 증액 갈등과 PF 자금 경색, 미분양 리스크 등으로 실제 착공으로 이어지지 못하는 사업이 늘어나며 건설사들의 실제 매출은 오히려 감소하는 모습을 보였습니다.
주택 공급 감소가 지속되며 ‘공급 절벽’이라는 말을 심심치 않게 볼 수 있는데요. 실제로 지난 8월 13일 정부가 발표한 부동산 공급 대책은 신규 공공주택을 10만호 이상 추가 공급하고 PF 금융지원을 확대하여 건설 시장이 활성화되도록 유도하는 적극적 기조를 띠고 있죠. 재개발, 재건축 속도 제고를 위한 대책과 신속한 공급을 위한 비아파트 규제 완화 및 모듈러주택 확대 방안도 함께 담겨있었습니다. 특히 공공택지의 착공기간을 기존 68개월에서 37개월로 대폭 단축하기로 했는데요, 이는 앞서 살펴본 '수주는 늘어도 착공은 밀리는' 병목 현상을 정부가 정확히 겨냥한 조치로 해석됩니다. 이대통령은 이러한 부동산 대책과 관련해 “각종 인허가 절차를 최대한 단축하고, 택지도 기존 규제에 얽매이지 말고 필요하면 법과 제도를 고쳐서라도 파격적으로 확보해 공급에 나서야 한다”고 언급하기도 했죠.
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이는 지표로도 확연히 드러나고 있는데요. 수도권 전체 상반기 준공 실적은 52,925호로 전년 동기 대비 50% 감소했고, 인허가 실적은 67,946호로 8.1% 감소했습니다.
서울 상반기 분양 실적은 13,773가구로 전년동기대비 110% 증가한 수치임에도 준공 실적은 15,160가구로 전년동기대비 약 52% 감소한 것으로 나타났습니다. 분양은 2배 넘게 늘고, 준공은 반토막 난 상황이죠. 인허가 물량 또한 20,655가구로 전년동기대비 9.8% 감소했습니다.
이렇게 착공이 줄면 시멘트, 철근, 인부 수요가 줄어드니 공사비가 내려가야 할 것 같아 보이지만 실상은 그렇지 않습니다. 공사비 상승은 국내 착공 물량과 무관하게 원자재와 에너지값이 견인하는 구조인데요. 이 때문에 공급절벽임에도 공사비는 내려가지 않는 역설이 발생하게 됩니다.
공사비 또한 안정화될 기미가 보이지 않는 만큼, 대지비발 상승 압력과 분양가 상승세가 쉽게 꺾이기는 어려워보입니다. 오랜 기간 지속된 부동산 문제인 만큼 분양가 상승 압력은 지속될 가능성이 크지만, 정부가 8월 발표한 공급대책이 인허가∙택지 확보 절차를 얼마나 실질적으로 단축시킬 것인지 지켜보아야 하겠습니다.
이 글은 산군 콘텐츠 팀에서 제작했습니다.
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2026.09.07
