2024.10.25
📰 서울시는 23일 ‘철도지하화 통합개발 계획’을 발표했습니다. 오세훈 서울시장은 기자회견을 열고 서울 내 지상 철도 전체 구간을 지하화하겠다고 했습니다. 서울 도심을 잇는 경부선과 경의선 지상 철도 68km를 지하화 한 뒤 지상 공간을 공원과 상업 시설이 들어서는 제2의 연트럴 파크로 조성한다는 계획입니다. 국토교통부는 해당 계획을 접수 받아 올해 말 선도 사업지를 선정할 거라고 합니다.
🎯 오늘은 철도지하화 통합개발 계획에 관해 살펴보겠습니다. 철도지하화가 필요한 이유와 사업 추진 방향과 가능성, 그리고 개발 이익을 정리했습니다.
✔️ 이번 콘텐츠는 서울시 유튜브에서 제공하는 서울시 철도지하화 통합개발 추진계획 기자설명회 영상과 관련된 다양한 자료들을 참고했습니다.
목차
철도지하화 통합개발 계획
1-1) 철도지하화 통합개발이 이번에 처음 나온 얘기가 아니라고?
1-2) 철도지하화는 이렇게 진행될 거야!
추진 방향
2-1) 선로 공간
2-2) 역사 공간
2-3) 사업비 충당 방법
2-4) 사업 기간과 예상 계획안
오세훈 서울시장은 23일 서울청사에서 기자회견을 열고 ‘철도지하화 통합개발 계획’을 발표했습니다. 만일 철도 지하화 프로젝트가 성공적으로 추진된다면 총 122만㎡(약 37만 평)의 새로운 부지가 생겨나게 되는데요. 이를 공원과 상업시설로 조성할 계획이라고 합니다.
철도지하화 통합개발은 이번에 처음 제기된 사안이 아닙니다. 2024년 1월 30일 "철도지하화 및 철도부지 통합개발에 관한 특별법"이 제정되면서 정부, 지자체, 민간 등의 관심을 받아왔습니다. 법 제정 이전에도 일부 지자체에서는 관련 계획을 자체적으로 검토하고 구상하는 등 지속적인 관심을 가져왔습니다.
특별법 제정 이후, 국토교통부는 철도지하화 통합개발 추진협의체를 구성하고 6월에 최종 가이드라인을 마련해 공개했습니다. 또한 정부는 사업 계획을 발표하며, 2024년 12월에 1차 선도사업지를 선정하고 2025년 5월 말까지 광역지방자치단체들로부터 사업 제안을 받을 예정이라고 밝혔습니다.
그동안 지상 철도가 도시 발전을 가로막는 요소로 여겨졌으며, 장기적 도시 발전을 위해서는 반드시 필요한 프로젝트로 논의되어 왔습니다. 올해 국토부의 가이드라인과 정부의 사업 계획이 발표된 상황에서, 이번 서울시의 철도지하화 통합개발 계획 발표가 더욱 주목받고 있는 이유입니다.
기존의 철도는 산업화 및 도시화를 견인한 핵심 기반 시설이었으나, 현재 지상철도는 지역 단절과 주변 지역 쇠퇴 등 도시 발전의 저해 요인으로 전락했습니다.
지상철도는 소음과 진동 등의 공해를 유발하여 주변 주거지 주민의 삶의 질을 저하시켰고, 이로 인해 주거지의 가치가 떨어지기도 했습니다. 또한 중심지 및 생활권을 단절시키는 요소가 되어, 단절된 지역은 쇠퇴하고 동북권과 서남권 지역의 균형 발전에 제약이 있었습니다. 따라서 철도 지하화는 도시의 균형적 발전과 시민 삶의 질 향상에 있어 매우 중요한 과제로 여겨지고 있습니다.
이에 서울시는 23일 ‘철도지하화 통합개발’에 관한 사업계획서를 발표했습니다. 이번 계획의 대상지는 경부선 일대와 경원선 일대로 총 2개 구간이 선정되었으며, 사업비는 경부선 약 15조원, 경원선 약 10.6조원으로 총 25.6조원이 소요될 것으로 예상하고 있습니다.
대상지를 상세히 살펴보면, 도심 중앙 ‘서빙고역’을 기준으로 경부선 일대와 경원선 일대의 총 6개 노선이 포함됩니다.
서울시는 사업비 충당을 상부공간 개발 이익을 통해 계획하고 있으며, 예상되는 상부공간 개발 이익은 총 31조원으로, 이는 사업비의 121%에 해당하여 추가 예산 소요 없이 사업을 충분히 수행할 수 있다는 의미입니다.
특히 서울역과 용산역 등 대규모 역사 공간에서 발생하는 상부공간 이익은 그동안 지상철도로 인해 소외되었던 서남권과 동부권에 집중 투자될 예정입니다. 오세훈 서울시장은 비 강남권으로 분류되는 이 두 지역을 발전시켜 서울시의 균형 발전을 이루겠다고 강조했습니다.
경부선 일대와 경원선 일대를 지하화한 후, 상부공간은 어떻게 변화할까요?
조남준 도시공간본부장은 사업 추진 방향에 대해 자세히 설명했습니다. 기존 지상노선이 있었던 지역은 경의선숲길과 같은 공원으로 조성되어 시민들의 삶의 질 향상에 기여할 예정입니다. 또한, 기존에 역사가 위치했던 지역은 입체복합 개발을 통해 개발 이익을 창출할 계획이라고 밝혔습니다.
앞서 서울시는 옛 용산선 폐철길을 ‘연트럴 파크’라고도 불리는 경의선숲길로 조성했습니다. 경의선숲길은 연남동 가좌역에서 효창동 효창공원앞역을 지나 원효로1동 주민센터까지 이어지는 6.3km 길이의 선형 공원입니다.
녹지가 부족했던 마포구와 용산구에 기다란 숲길이 생기면서 도시 풍경에 활력을 불어넣고 있으며, 공원 길을 따라 카페와 음식점 등 다양한 상권이 형성되어 ‘데이트 코스’로도 많이 소개되고 있습니다. 특히 연남동 구간은 외국인들의 방문을 불러모아 관광지로서의 역할도 하고 있습니다.
옛 철도 선을 따라 이어진 선형 공원이 지역을 연결하고 상권을 고루 발전시키며, 시민들의 산책로로도 활용되고 있다는 점은 이번 결정의 중요한 배경이 될 것입니다. 이러한 선형 공원의 형태가 경부선 일대와 경원선 일대에 적용될 경우, 기다란 산책로가 생기면서 도시 풍경의 변화가 예상됩니다.
서울시는 용산역과 서울역 등의 대규모 역사 부지를 새로운 거점 공간으로 개발할 계획이라고 밝혔습니다. 철도 지하화로 발생하는 상부공간(역사부지)은 약 171.5만㎡에 달하며, 이 공간에는 업무시설, 상업시설, 문화시설 등이 포함된 복합개발을 통해 도시발전의 큰 축이 될 新경제코어를 조성할 예정입니다.
발표 자료에는 뉴욕 허드슨 야드의 이미지가 포함되어 있어, 이를 통해 서울시의 계획 모델을 추측할 수 있습니다. 뉴욕의 산업은 정보통신기술(ICT), 미디어, 생명과학, 패션, 금융 산업 등이 주력이며, 허드슨 야드 프로젝트는 이러한 산업의 성격을 유지하면서 관련 산업과 주택 공간의 확장을 목표로 진행되고 있습니다.
허드슨 야드 프로젝트는 11만 3057㎡(약 3만 4200평) 부지에 오피스, 아파트, 호텔, 판매시설, 공연예술센터 등 16개 초고층 타워와 광장, 공원길이 들어설 계획입니다. 기존의 철도 차량기지 위에 덮개를 설치하고 그 위에 건물을 신축하는 방식으로 진행되었으며, 서울시도 이러한 방식을 고려하고 있는 것으로 추측됩니다.
서울시의 철도지하화 통합개발 사업은 공사채*를 발행하여 진행하며, 이후 상부공간의 토지 매각을 통한 개발 이익으로 이를 상환할 계획입니다. 서울시는 용산역과 서울역 등 대규모 역사 부지를 입체복합 개발하여 사업비를 충당할 방침이라고 밝혔습니다.
*공사채 : 공사채는 주로 공기업들이 주택이나 도로 건설과 같은 고유 사업에 필요한 자금을 마련하기 위해 발행하는 채권입니다. 이 외에도 금융기관이나 지방자치단체가 재원을 조달하기 위해 발행하는 채권도 포함됩니다. 일반적으로는 공채(지자체 등이 발행하는 채권)와 사채(기업이 발행하는 채권)를 통칭하여 공사채라고 부르기도 하며, 채권이라는 용어와 같은 의미로 사용됩니다.
개발 이익 산정 자료에 따르면, 경부선 일대 구간에서는 약 22.9조원, 경원선 일대 구간에서는 약 8.1조원의 개발 이익이 예상되며, 경부선과 경원선 모두 지하화함으로써 경부선 일대에서 얻은 개발 이익으로 경원선의 사업비를 충당할 수 있을 것으로 보입니다.
조남준 도시공간본부장은 역사 부지의 용도 지역을 상향 조정하여 토지 가치를 높이고, 도시개발 사업이나 역세권 사업 등 다양한 방식을 검토해 개발 이익을 최대화할 계획이라고 밝혔습니다. 특히 용산역과 서울역은 상업 지역으로 종상향할 예정이며, 위계가 떨어지는 역사는 준주거 지역으로 설정할 것이라고 덧붙였습니다.
사업 추진 계획에 따르면, 2024년 말에 국토부에서 선도 사업지로 선정되면 2025년 5월까지 종합계획 노선을 제안하고, 12월까지 종합계획 선정을 진행할 예정입니다.
사업 설계는 2026년에서 2027년 사이에 완료되며, 공사는 2028년에 착수하여 약 5년 정도 소요될 것으로 계획하고 있습니다. 철도 지하화는 2034년까지 완성하는 것을 목표로 하고, 지상 부분은 2034년부터 단계적으로 개발할 계획입니다.
서울시의 계획이 국토부에 통과되어 선도 사업지로 지정되기를 기다려봐야 하는 일이지만, 서울시가 선도 사업지로 선정된다면 철도 지하화로 인한 다양한 기회가 생길 것으로 전망합니다.
서울시 철도지하화 통합개발 계획
추진 방향 및 기대 효과
사업 추진 일정
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2025.07.22
