3단계 스트레스 DSR 시행과 부동산 시장 전망

📢지난 20일, 금융당국이 3단계 스트레스 DSR의 세부 시행방안을 발표했습니다. 오는 7월 시행될 예정인 3단계 스트레스 DSR의 골자는 스트레스금리 인상과 수도권-지방 차등 적용인데요. 대출 한도가 기존보다 더 줄어들면서 주택 거래량은 감소하겠으나, 하반기 금리 인하 가능성과 새 정부 출범에 따른 기대감 등이 공존하는 만큼 집값에 미치는 영향은 크지 않을 것이란 전망이 우세합니다.

반면 서울 주요 입지의 집값은 상승할 우려가 있어 수도권과 지방 부동산 가격의 양극화는 더욱 심화될 수 있다는 분석도 나오는데요. 지방의 경우 미분양 적체로 중소건설사들이 경영난을 겪고 있는 상황인 만큼 이번 규제가 전반적인 부동산 시장에 어떤 변화를 가져올지 귀추가 주목되고 있습니다. 금주 산군인사이트에서는 3단계 스트레스 DSR 시행에 따른 부동산시장 전망과 지방 중소건설사의 미수금 적체 문제에 대해 살펴보겠습니다.  

목차

1. 3단계 스트레스 DSR시행

  1-1. 스트레스 DSR이란?

  1-2. 3단계에 걸친 스트레스 DSR…1,2단계 효과는?

2. 하반기 부동산 시장 전망은?

  2-1. 금리인하, 신 정부 출범으로 규제 효과 완화될 것

  2-2. 자본 부족한 실수요자 거래 위축될 것

3. 미분양 심각한 지방… 문제는 중소건설사 미수금 증가

1. 3단계 스트레스 DSR 7월 시행 확정

지난 20일, 금융위원회에서 열린 가계부채 점검회의에서 3단계 스트레스 DSR 시행방안이 확정됐습니다. 정부는 제도 도입에 따른 충격을 최소화하고자 지난해 2월을 기점으로 순차적이고 점진적으로 적용대상과 가산금리를 확대해왔는데요. 올 7월부터는 가장 마지막 단계인 3단계 스트레스 DSR이 시행되며 모든 가계대출에 1.5%(기본 스트레스 금리의 100%)의 가산금리가 적용될 예정입니다. 다만 지방의 경우 특수성을 감안해 3단계 스트레스 DSR 적용을 6개월 유예, 12월 말까지 주담대에 한해 0.75%만 가산됩니다.

1-1. 스트레스 DSR이란?

스트레스 DSR을 이해하려면 먼저 DSR의 개념을 알아야 하는데요. DSR이란 총부채 원리금 상환비율로, 차주(돈을 빌린 사람)가 진 빚의 원리금(원금+이자)을 연소득으로 나눈 값입니다. DSR 규제가 적용될 경우, 1년에 상환해야 할 원리금이 소득의 40%를 넘지 않는 한도 내에서만 대출을 받을 수 있는데요. 대출 한도를 규제해 개인이 과도한 부채를 지지 않도록 하는 역할을 하는 것이죠.

스트레스 DSR은 한발 더 나아가서 미래에 있을 지 모르는 금리 인상까지 고려해 대출 한도를 정하는 제도인데요. 대출 실행 중 금리 인상으로 변동대출을 받은 차주의 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감안, DSR 산정 시 일정 수준의 스트레스 금리(가산금리)를 부과하는 제도입니다. 실제 대출 금리에 반영되는 것은 아니지만, 대출 한도에 보다 강도 높은 제한을 두는 것이죠. 

예를 들어, 연 소득이 6천만원인 차주는 스트레스 DSR 도입 이전 최대 4억 1,900만원까지 대출을 받을 수 있었는데요(30년 만기, 연4% 변동금리 조건의 주담대 기준). 하지만 3단계 스트레스 DSR이 적용될 경우, 대출 한도는 3억 5,200만원으로 낮아지게 됩니다. 규제 시행 전과 비교해 대출 가능 금액이 6,700만원 가량 줄어드는 것이죠.

1-2.  세 단계에 걸친 스트레스 DSR… 1,2단계 효과는?

앞서 설명했듯 정부는 3단계에 걸쳐 스트레스 DSR의 적용 대상과 스트레스 금리 가산 비율을 확대해왔는데요. 기본 스트레스 금리를 1.5%로 잡고, 1단계에서는 기본 스트레스 금리의 25%인 0.38%를, 2단계에서는 50% 수준인 0.75%를 가산한 바 있죠. 적용 대상도 은행권에서 2금융권, 주택 담보 대출에서 신용 대출 및 기타 대출까지 확대해왔습니다.

스트레스 DSR에 대해 더 자세히 알고싶다면?

대출 규제 강화와 지방 미분양 가구 적체 우려

하지만 기대와 달리, 가계대출은 스트레스 DSR 시행을 전후로 널뛰기를 반복했는데요. 지난해 2월 1단계 DSR 시행 직후 가계대출은 일시적으로 감소했지만, 2단계 스트레스 DSR 시행을 앞두고는  급격히 상승했습니다.  특히 지난해 8월 금융권 가계대출은 전월 대비 9.7조원 가량 늘어났는데요. 이후 대내외 불확실성 확대로 올 1분기 가계대출 증가 추이는 다소 안정적인 추세를 보였지만, 4월을 기점으로 다시 급격히 오른 바 있죠. 

또한 아파트 매매거래량도 등락을 반복하고 있습니다. 한국부동산원이 발표한 행정구역별 아파트매매거래현황에 따르면, 1단계 시행 직후 전국 아파트 월평균 거래량은 25만 8,995건으로, 직전 6개월 대비 26.8%(수도권 53.1%, 지방 10.5%) 증가했는데요. 반면 2단계 시행 이후에는 기준금리 인하 요인이 있었음에도 대출심사 강화와 불확실성 확대로 전국 아파트 매매거래량은 6개월 전보다 18.6%(수도권 27.9%, 지방 9.8%) 감소했습니다. 

2. 하반기 부동산 시장 전망은?

다수의 전문가들은 3단계 DSR 시행이 본격화되는 올 하반기 주택 거래량은 감소하겠지만, 동시에 금리 인하와 신 정부 출범에 따른 정책 기조 변화에 대한 기대감이 대출 규제 효과를 상쇄해 집값은 보합 상태를 유지할 것으로 진단하고 있습니다.

2-1. 자본 부족한 실수요자 거래 위축될 것

3단계 스트레스 DSR이 시행될 경우에는 부동산 투기도 감소하겠지만, 실수요자들의 거래까지 위축될 수 있는데요. 특히 자본력이 상대적으로 부족해 대출 의존도가 높거나 종전 대출 총액이 많은 차주는 단 몇 달 차이로 대출 한도가 낮아져 집을 사지 못할 경우가 생길 수도 있습니다. 

이에 전문가들은 3단계 DSR 시행이 50일 가량 남은 현재, 풍선효과로 인해 가계대출 쏠림 현상이 발생할 수 있다고 입을 모으는데요. 실제 주택 거래 수요가 없음에도 한도가 조금이라도 높을 때 대출을 받으려는 움직임도 증가할 수 있다고 보고 있습니다.

하지만 강남 등 서울 주요 입지 부동산은 스트레스 DSR 규제에도 거래량이 유지되거나 오히려 증가할 것으로 보고 있는데요. 흔히 상급지로 분류되는 강남 3구와 용산구 등은 이미 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 갭투자가 불가하고, 이들 지역에서 이뤄지는 거래는 고소득자의 자기자본 기반 거래가 대부분이기 때문입니다.

2-2. 금리 인하, 신 정부 출범으로 규제 효과 완화될 것

하지만 오는 29일, 한국은행이 기준금리 인하를 발표할 것이란 기대가 흘러나오고 있는데요. 전문가들은 원·달러환율이 1,380원 대로 내려왔고, 올해 경제성장률이 제자리걸음에 그칠 수 있다는 우려가 나오는 만큼 기준금리가 0.25%p 낮아질 것이라 추측하고 있죠. 실제로 금리가 인하될 경우, 스트레스 DSR 적용 영향이 일부 상쇄될 것으로 예상됩니다.

또한 3단계 DSR 적용 전에 대선이 있다는 것도 관전 포인트인데요. 새 정부 출범 이후 부동산 정책 기조가 변화하거나, 규제가 완화될 가능성도 언급되고 있습니다. 따라서  올 하반기 DSR 적용에 따른 집값은 보합 상태를 유지할 것이란 주장이 힘을 받고 있습니다.

3. 미분양 심각한 지방… 문제는 중소건설사 미수금 증가

현재 국내 부동산시장의 가장 큰 문제는 수도권과 지방의 양극화입니다. 서울 등 주요 수도권 지역은 공급 부족이 문제지만, 지방의 경우 미분양 적체로 대금을 회수하지 못한 시공사들이 경영난을 겪고 있는 상황이죠. 

3월 말 기준 전국의 미분양 주택 6만 8,920가구인데요. 그 중 지방 미분양 주택은 5만 2,392가구로, 전체의 76%에 달합니다. 게다가 지방의 준공 후 미분양은 전체 2만 5,117가구 중 81.8%(2만543가구)에 육박하고 있습니다.

이에 정부도 수도권과 지방 부동산 양극화의 문제를 인지하고, 지방에는 3단계 DSR적용을 6개월 연기한 것으로 보이는데요. 하지만 지방은 수도권 대비 인구수도 현저히 적고, 게다가 ‘똘똘한 한 채’ 선호 기조가 계속되면서 지방 주택 수요도 바닥을 치고 있는 만큼 규제 유예에 따른 영향은 제한적일 것이란 전망이 우세합니다.

주로 지방 주택은 상대적으로 규모가 작은 건설사들이 시공을 맡는 경우가 대부분인데요. 중소 건설사의 경우 대형사에 비해 자본력이 부족하다 보니 일부 단지에 발생한 미분양이 회사의 운명을 좌우할 수 있습니다. 건설산업은 그 특성상 ‘도미노 도산’이 발생할 우려가 높은 만큼 지방 부동산 경기 활성화를 위한 추가적인 대책 마련이 시급해보입니다.

가계부채 증가는 개인의 소비 여력 감소로 이어지고, 이는 곧 내수 경기 침체와 국가 경제성장 둔화를 불러올 수 있어 리스크 관리가 중요한데요. 가계부채는 부동산 시장과 건설경기와도 밀접한 연관이 있는 만큼 앞으로 시행될 3단계 스트레스 DSR이 시장에 어떻게 작용할 지 관심이 집중되고 있습니다.

6.3대선 이후 새로 출범할 정부가 가계부채는 적절히 관리하면서, 수도권과 지방의 부동산 시장 차이를 이해하고, 각각에 맞는 적절한 처방을 내려주기를 기대해봅니다.

이 글은 산업의역군 콘텐츠팀에서 작성했습니다.

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