서울 남부터미널, 30년 만에 다시 움직입니다. 세 번의 사업자 교체와 용적률 논란을 거쳐 2026년 서울시가 기본구상안을 발표했습니다. 개발 지연의 원인부터 복합개발 추진 현황, 건설 참여를 준비하는 방법을 정리했습니다.
서울시가 남부터미널 활성화 방안에 대한 기본구상안을 마련했다고 밝혔습니다. 1990년 서초구로 이전한 이후 35년 넘게 임시 가건물로 운영되어 온 남부터미널이 드디어 변화의 신호를 맞이한 것인데요. 남부터미널이 왜 이렇게 오래 가건물로 남아 있었는지, 이번 구상안에는 어떤 내용이 담겼는지, 그리고 동시에 추진 중인 고속버스터미널·동서울터미널 재개발과는 어떤 관계인지 정리해보겠습니다.
목차
서울 대표 거점 중 하나인 강남구에 위치한 남부터미널은 35년 전에 지어진 임시 건물을 사용하고 있습니다.
남부터미널의 시작은 용산시외버스터미널이었습니다. 1990년 용산에서 서초구로 이전하게 되었고 우선은 가건물을 지어 운영하고 추후 터미널을 새롭게 건설할 계획이었죠.
하지만 이 시기 외환위기를 겪게 되면서 사실상 터미널 개발 계획은 백지화가 되었습니다. 외환위기를 극복하기 위해서 지출을 최소화해야 하는 상황에서 건설 프로젝트를 진행하기에는 무리가 있었죠. 그렇기에 임시 건물 사용은 예상보다 길어졌고 그 과정에서 소유주가 바뀌며 새로운 터미널 건축은 더욱 지연되었습니다.
용산에서 서초로 터미널을 옮기고 외환위기를 겪는 기간, 남부터미널은 진로 그룹이 소유하고 있었습니다. 그 후 2003년 대한전선에게 남부터미널을 매각하게 됩니다.
취득 이후 대한전선은 남부터미널 개발을 위해 적극적으로 나서게 됩니다. 실제 2009년 처음 사업 계획서를 시작으로 2010, 2014년 3번에 걸쳐 서울시에 사업 계획서를 제출하였습니다.
하지만 서울시는 주변부 교통 혼잡 우려와 터미널 비중이 작고 상업기능 위주로 구성되어 있음을 지적하며 계획을 반려하였습니다. 이후 사업 추진 동력을 잃은 대한전선은 2015년 대명종합건설에게 남부터미널을 판매하였습니다.
대명종합건설 역시 남부터미널 개발을 추진하였습니다. 하지만 이번에는 용적률 합의가 이루어지지 않아 또다시 사업이 표류하게 됩니다. 남부터미널 부지는 일반상업지역으로 적용시 용적률 800%로 건축할 수 있습니다. 그러나 서울시는 해당 부지를 근린상업지역으로 분류해 용적률 600%로 제한하였습니다.
대명종합건설은 남부터미널이 일반상업지역이라는 것을 근거로 800% 적용을 허용하면 바로 개발에 나설 것이라 밝혔지만 결국 합의가 이루어지지 않았습니다.
그 이후 임시 가설물 형태로 운영이 지속되다가 2026년 4월 20일 다시 남부터미널 활성화를 위해 서울시가 구상안을 발표한 것이지요.
현재 추진되고 있는 서울고속버스터미널, 동서울터미널 재개발은 남부터미널 사업의 실현 가능성을 보여줍니다. 서울시는 거점 교통 시설을 새롭게 개발하는 사업을 추진하고 있습니다. 실제 두 곳(고속버스터미널, 동서울터미널) 모두 구체적인 계획안이 나왔고 인허가를 위한 행정 절차를 밟고 있습니다.
서울고속버스터미널은 2025년 9월 사전협상 대상지로 선정되었고 민간사업자(㈜신세계센트럴, 서울고속버스터미널㈜)가 제안한 대규모 복합개발에 대해 본격적인 사전협상에 들어간 상태입니다.
동서울터미널은 사업 진행 속도가 더 빠릅니다. 2025년 지구단위계획구역 지정 및 계획 결정안을 수정 가결되었고 올해 말 착공을 목표로 행정 절차를 진행하고 있습니다.
이처럼 서울시가 추진하는 터미널 재개발 사업은 계획에 머무는 것이 아니라 본격적으로 진행되고 있는 현실성 있는 프로젝트입니다. 마찬가지로 남부터미널 활성화를 위한 적절한 계획안이 마련된다면 진행될 가능성이 높고 서울시 역시 협조적인 모습을 보일 것으로 예상됩니다.
정리하자면 이번에 발표된 남부터미널 기본 구상안은 30년 이상 방치된 가건물을 재개발하겠다는 트리거입니다. 초기 외환위기로 인해 개발이 어려웠지만 이후에는 민간과 시의 합의를 도출하지 못해 사업이 좌초되었습니다. 특히 수차례에 거쳐 사업 계획이 엎어졌기에 새롭게 시작하는 동력을 잃은 상태이죠.
그래서 시에서 먼저 민간에게 메시지를 전달한 것입니다.
‘우리가 이러한 가이드 제공해줄테니 관심 있는 민간 사업자들은 참여해’
그동안 의견 차이를 좁히지 못해 어려웠던 상황을 개선하려는 의지를 보인 것이지요. 물론 이해관계자 간의 협의가 필요한 부분이고 사업 계획안이 완성되어도 서울시와 함께 논의가 필요합니다. 시간이 많이 걸리는 작업이지만 시에서 먼저 손을 내밀었다는 점이 지금까지 과정과는 다른 점입니다.
구상안의 핵심은 터미널 기능을 지하에 배치하고, 지상부에는 업무·관광숙박·문화·주거를 결합한 복합공간을 조성하는 것입니다. 단순히 터미널 건물 하나를 새로 짓는 것이 아니라 남부터미널을 중심으로 반경 1km 일대의 도시공간 전체를 재편하는 중장기 전략입니다.
건물 외부 환경도 함께 정비됩니다. 인근 3호선 남부터미널역의 유휴공간은 터미널 복합개발과 연계해 문화공간으로 단계적으로 개선하고, 주변 노후 보행로는 가로환경 개선 사업을 통해 접근성을 높일 계획입니다.
서초음악문화지구 내 악기거리는 디자인 특화 사업으로 남부터미널 복합개발과 장기적으로 연계할 예정입니다.
계획 단계인 남부터미널 복합개발이 본격적으로 착공 과정에 돌입하면 산업의역군에서 어떤 정보를 볼 수 있는지,
현재 공사 중인 대전 유성복합터미널을 예시로 확인해보겠습니다.
현장 DB 접속 → 현재 착공중인 유성복합터미널을 예시로 검색해보겠습니다.
현재 유성복합터미널은 착공 후 1년 2개월이 경과했고 대화건설산업이 시공을 맡았습니다.
공사 DB 접속 → 세부 공정을 보면 진행중인 공사는 9건이고, 대화건설산업이 맡은 건축 공사는 진행률 90.4%로 완공을 앞두고 있습니다. 현재 연결도로와 정보통신·소방 공사가 진행중이네요.
대화건설산업과 협력관계를 맺은 진광에스엔씨, 두일정보통신이 통신 인프라를, 국제이엔씨가 소방공사를 맡아 진행중입니다.
만약 남부터미널을 포함해 고속버스터미널, 동서울터미널 건설에 참여하고 싶다면 산업의역군에서 시공사 확인과 협력 업체를 미리 파악하는 것이 유리합니다.
특히 동서울터미널의 경우 올해 말 착공을 앞두고 있는 만큼 참여를 원한다면, 시공사로 유력한 신세계건설 관련 파트너사 정보를 산업의역군에서 미리 확인해보는 것이 좋습니다.
Q1. 남부터미널 개발, 이번엔 실제로 진행될까요?
A. 과거와 가장 다른 점은 서울시가 먼저 구상안을 제시했다는 것입니다. 기존에는 민간사업자가 계획을 들고 오면 서울시가 반려하는 패턴이 반복됐습니다.
이번에는 서울시가 개발 방향을 먼저 공개하고 민간 참여를 유도하는 방식으로 접근했습니다. 다만 용적률 등 사업성 관련 세부 협의는 아직 남아 있어 실제 착공까지는 시간이 걸릴 수 있습니다. 동서울터미널이 올해 말 착공을 목표로 하고 있고, 고속버스터미널도 사전협상이 진행 중인 만큼 남부터미널 사업의 실현 가능성도 이전보다 높아진 상황입니다.
Q2. 남부터미널역과 터미널은 어떻게 연결되나요?
A. 현재 3호선 남부터미널역은 터미널과 물리적으로 가깝지만 지상으로만 통행이 가능해 연결성이 떨어집니다. 그래서 이번 구상안대로 터미널과 지하철역이 하나의 공간처럼 연결되는 구조로 바뀔 경우 주변 유동인구와 접근성에도 변화가 생길 것으로 예상됩니다.
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