분양가상한제는 무주택 서민의 내 집 마련을 돕기 위해 설계된 제도입니다. 그러나 청약 신청자가 마주한 현실은 수백 대 일의 경쟁률과 청약 당첨자들의 투기, 일제히 상승한 주변 부동산 시세였습니다. 이처럼 많은 부작용을 낳는 분양가상한제는 70년대 도입 이후 폐지와 재도입을 거듭해왔는데요. 개편 요구는 여전히 뜨거운 상황입니다. 본 콘텐츠에서는 분양가상한제의 개념과 변천사, 그리고 현 시점 논의되는 주요 개편 쟁점을 짚어보도록 하겠습니다.
목차
분양가상한제(이하 분상제)는 주택을 분양할 때 정부가 정한 적정 기준을 넘지 못하게 규제해둔 제도입니다. 이는 무주택 서민의 내 집 마련 부담을 줄이고, 주택 시장을 안정시키기 위해 1977년 처음 도입되었죠. 분상제가 적용되는 아파트의 가격은 기본적으로 다음과 같은 공식으로 계산됩니다.
분양가 = 택지비 + 택지 가산비 + 기본형 건축비 + 건축 가산비
택지비: 감정평가로 산정된 토지의 가격
기본형 건축비: 정부가 정기적으로 고시하는 표준 건설 비용
가산비: 친환경 설비, 특수 설계 등 추가적인 품질 향상 비용
현재 분상제가 적용되는 지역은 강남3구 및 용산구로, 총 4개구입니다. 이 지역 내의 신규 분양 주택이 법적 지정 기준에 해당하는 경우 분상제가 적용되는데요. 기본적으로 모든 공공택지에 짓는 공동주택이 해당합니다. 민간택지 중에서는 ‘투기과열지구’중 주택 가격 상승 우려가 큰 지역을 대상으로, 다음 3가지 기준 중 한 가지 이상 충족 시 국토교통부의 심의를 거쳐 지정됩니다.
(1) 분양가격: 직전 12개월 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 곳
(2) 청약 경쟁률: 직전 2개월 모두 청약경쟁률이 5:1을 초과한 곳
(3) 주택거래량: 직전 3개월간 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 곳.
👉 주택법 시행령 본문 제3장 제61조
다만 도시형 생활주택, 경제자유구역 내에서 외자유치와 관련해 심의∙의결된 공동주택, 관광특구 내 초고층 공동주택, 소규모 정비사업 중 일부 요건을 갖춘 경우 등 예외적으로 분상제 대상에서 제외되는 경우가 존재합니다.
분상제는 무주택 서민을 배려하고 건전한 주택 시장을 형성하고자 도입되었지만, 그 이면에는 여러 부작용들이 존재했습니다.
가장 큰 문제로, 분상제 지정 주택 분양가가 시세보다 훨씬 낮게 책정되는 점을 역이용한 이른바 ‘로또 청약’이 심화되었습니다. 분상제 주택은 통상 주변 시세의 60~80% 수준에서 책정되기 때문에, 청약이 당첨되면 최소 수억 원의 시세차익을 얻게 됩니다. 때문에 분양권을 되팔아 수억 원의 이득을 취할 목적으로 청약을 신청하는 이들이 늘어나기도 했죠. 실제 2025년 1월부터 6월 10일까지의 청약경쟁률 분석 결과, 분양가상한제 적용 단지는 평균 26.2대 1이었지만 미적용 단지는 4대 1에 그쳐 6배가 넘는 격차가 나타나는 것으로 밝혀졌습니다. 이러한 투기 수요는 실수요자 외의 집단에게도 과도한 경쟁을 부추기고, 주변 집값 상승을 자극하는 등 본 목적과는 괴리된 시장 왜곡을 불러옵니다. 분상제 단지는 6억에 분양되더라도 2~3년 후 입주 시점이 되면 주변 대장 아파트보다 비싼 신축 시세를 가지게 됩니다. 이에 비슷한 입지를 가진 인근 구축 아파트들의 시세도 함께 오르게 되는 것이죠. 부정청약 건수도 꾸준히 증가하고 있습니다. 2024년 부정청약건수는 총 499건에 달했는데요. 전입신고만으로 청약 자격이 인정되는 제도를 악용한 ‘위장전입’ 사례가 가장 많은 것으로 드러났습니다.
청약에 몰렸다가 탈락한 수요자들은 인근 구축으로 눈을 돌리게 되는데요, 수요가 폭발하면 동네 전체의 주택가가 오르게 됩니다. 분상제로 인한 공급 위축 또한 부동산 시세를 견인하는 요인이죠.
이러한 부작용들로 인해 분상제는 여러 차례 도마 위에 올랐는데요. 분상제가 지금까지 어떻게 개편되어 왔는지, 현재 어떤 형태를 갖추고 있는지 짚어봅시다.
개략적인 분상제의 변천사를 살펴보자면 다음과 같습니다. 1977년, 주택가격 안정화를 위해 분양가상한제가 처음 도입됩니다. 1999년 IMF 외환위기로 건설, 부동산 시장이 붕괴되면서 이를 소생하기 위한 긴급 대책으로 ‘분양가 전면 자율화’ 정책이 시작되었고, 분상제는 자연스럽게 폐지되었죠. 2000년대 초반, 경제는 회복되었지만 서울과 수도권을 중심으로 집값이 걷잡을 수 없이 폭등하기 시작합니다. 이에 2005년 공공택지에 우선적으로 분상제를 재도입하였고, 2007년 민간택지까지 전면 확대하면서 분상제는 완전한 부활을 맞게 됩니다. 그런데 2008년, 글로벌 금융위기가 터지며 부동산이 얼어붙게 됩니다. 2015년 민간택지 분상제는 사실상 폐지되었는데요. 또 다시 집값이 폭등하는 문제가 발생하면서 2020년 민간택지 분상제가 다시금 도입됩니다. 2023년에는 서울 대부분 지역과 수도권의 분상제가 대거 해제되었죠. 때문에 현재 강남3구 및 용산구 등 4개 구만 민간택지 분상제 지역으로 남게 되었습니다.
이제 개편사항을 좀 더 구체적으로 살펴볼까요? 2022년 분상제 개편은 대선의 핵심 공약으로 등장할 만큼 관심이 높았습니다. 국토부는 정비사업장의 분양가 책정 시 부가비용을 일반 분양가에 반영하고, 기본형 건축비를 자잿값 변동에 따라 탄력적으로 대응할 수 있도록 하는 등 개편안을 시행하였는데요. 분양가에 가장 큰 영향을 주는 ‘택지비’ 상향조정 항목이 개편안에 없고, 분양가 인상 폭도 최대 4%에 불과해 실질적인 시장 활성화에는 한계가 있다는 평가를 받았습니다.
2024년에는 ‘실거주 의무 3년 유예’ 법안이 발의됩니다. 기존 주택법에 따르면 청약 당첨자는 입주 지정 기간부터 단 하루의 지체도 없이 즉시 거주해야만 했습니다. 대출 규제와 고금리 등으로 잔금 마련이 불가했던 실수요자들의 비명이 커졌고, 이에 입주 지정 기간부터 ‘3년 이내’ 입주로 실거주 의무 시점을 완화한 법안이 발의됩니다. 당첨자들은 새 아파트에 2-3년간 전세를 놓아 세입자로부터 전세 보증금을 얻을 수 있게 된 것이죠. 그러나 청약 당첨자들이 전세를 놓는 것을 두고 ‘사실상 한시적으로 갭투자를 허용한 격’이라는 비판이 제기되기도 했습니다. 급한 불을 끄기 위해 도입한 ‘소방수’ 역할을 했지만, 결국 분상제 주택 세입자들은 주택임대차보호법을 보장받지 못하고 2년만에 쫓겨나야 하는 상황에 처하게 된다는 우려의 목소리도 존재했죠.
2026년 현재, 분상제는 앞서 언급한 문제들로 인해 또 다시 개편의 물결을 일으키고 있습니다.
2025년, 이대통령이 국무회의에서 ‘로또 청약’의 문제를 직접적으로 지적하면서 ‘주택채권입찰제’ 재도입이 진지하게 논의되기 시작합니다. 이는 2026년 현재 국회에서 실제 법안으로 발의되어 입법 단계로 진입한 상태입니다. 채권입찰제는 분상제 주택을 분양 받을 때, 인근 시세와의 차액만큼 채권을 강제로 사게 만들어 실질 분양가를 주변 시세의 100% 수준으로 맞추는 제도입니다. 이 채권 매입 자금은 국고로 환수되는 구조인데요. 수분양자 개인이 수억 원의 시세차익을 독점하던 기존 분상제와 달리, 개발이익의 일부를 공공이 회수하는 방식으로의 전환을 도모하는 것입니다. 투기 수요 차단이라는 측면에서 채권입찰제는 분명한 실효성을 갖습니다. 그러나 제도적 한계 역시 분명합니다. 주변 시세의 60~80% 수준으로 공급되던 분상제 주택이 유동성이 부족한 무주택 서민층에게도 자가 마련의 기회를 제공해왔다면, 채권입찰제는 채권 매입 부담까지 감당할 수 있는 고자산 수요자에게만 청약 기회가 집중되는 역설을 낳습니다. 이는 제도 본연의 취지인 서민 주거 안정과 정면으로 배치되죠.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “현재 (시세) 70% 수준인 분양가 상한제를 90%로 올려 로또 청약 문제를 해결한다면 채권입찰제가 필요가 없다”며 “시세의 90%까지 올린다면 정비사업 사업성이 개선돼 공급이 늘어나고 자연스럽게 집값 안정이 될 것”이라고 분석했습니다.
‘실거주 의무 3년 유예’ 법안에 대해서도 의견이 분분한데요. 3년 유예가 아닌 실거주 의무 기간 자체를 폐지해야 한다는 의견과, 투기 수요를 차단하고 무주택 실수요자들에게만 혜택이 돌아가도록 최초 도입 취지대로 즉시 입주하도록 해야 한다는 의견이 충돌하고 있습니다. 법안 통과 후 약 2년이 지난 오늘날, 분상제 주택 세입자의 최대 4년간의 입주를 보호해주는 임대차보호법과 당첨자가 3년 안에 실거주를 해야 하는 주택법이 충돌하며 법정 다툼은 혼란에 빠진 상황입니다.
채권입찰제 외에도 청약 제도 전반에 대한 개선 요구가 뜨겁습니다. 현재 청약 점수는 무주택 기간, 부양가족 인원, 청약통장 가입 기간 등을 고려하여 책정되는데요. 이는 대가족 장기 무주택자에게 절대적으로 유리한 구조로, 젊은 층과 1~2인 가구의 유입을 가로막는 요인이 됩니다. 또한 ‘만점 통장’을 위해 실제로 함께 거주하지 않는 가족을 위장전입 시키는 꼼수가 발생하기도 하죠. 조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 “검증하기 어려운 여러 조건을 유지하는 것보다 단순하게 바꿔 누구나 참여할 수 있도록 하는 방향이 오히려 청약의 공정성을 높일 수 있을 것”이라고 전했습니다.
주택 시장 안정화와 무주택서민의 ‘내 집 마련’을 돕기 위해 도입된 분양가상한제는, 본래의 정책 취지와 달리 ‘로또 청약’ 현상을 심화시키고 주택 시장의 가격 왜곡을 초래하는 등 구조적 부작용을 노출해왔습니다. 그럼에도 주택 가격 폭등을 막는 방파제 역할로서 분상제의 존치 필요성은 지속적으로 제기되어 왔죠. 폐지와 재도입을 반복하며 변천을 거듭해왔지만 여전히 부작용이 해소되지 않은 상황 속, 전면 폐지보다는 제도의 실효성을 높이는 방향의 정밀한 개편이 요구되는 시점입니다.
이 글은 산군 콘텐츠 팀에서 제작했습니다.
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