최근 수도권 물류센터 공실률이 감소하고 있다고 해요. 신규 공급은 4년째 급감하고 있고, 그 덕에 애물단지로 여겨지던 물류센터 시장이 조금씩 회복하고 있다는 반가운 소식인데요. 그런데 이 회복세가 모든 물류센터에 똑같이 적용되는 이야기는 아닙니다. 상온과 저온, 그리고 권역에 따라 온도차가 뚜렷한 상황이죠. 본 콘텐츠에서는 현재 물류센터 시장이 어떻게 움직이고 있는지 살펴보도록 하겠습니다.
목차
온라인 쇼핑, 새벽배송이 폭발적으로 성장했던 코로나19 팬데믹 시기에 물류센터 시장도 함께 급성장 했습니다. 2023년 상반기에만 100만 평에 달하는 물류센터가 지어지기도 했죠. 그런데 2026년 상반기, 신규 공급량은 17만 5,068평까지 감소했는데요. 직전 반기 대비로도 8% 감소한 수치입니다.
공급이 감소하면서 자연스레 공실률도 개선되었습니다. 올해 상반기 수도권 물류센터 평균 공실률은 상온 물류센터 12.3%, 저온 물류센터 33.7%로 집계되었습니다. 직전 반기보다 각각 1.0%p, 2.6%p 낮아진 수치이죠. 두 유형 모두 2024년 상반기 정점을 찍은 후 하락세를 이어가고 있는데요. 3년 넘게 하락세였던 임대료도 상온 평당 3만 3,183원, 저온 6만 475원으로 소폭이나마 반등하였습니다.
투자시장에서도 흥미로운 신호가 감지되고 있습니다. 올해 상반기 수도권 물류센터 총거래액은 1조4,380억원으로 직전 반기보다 크게 줄었지만, 이는 직전 반기가 역대 최대 실적(3조 3,000억원)을 기록했던 데 따른 기저효과에 가까워요. 오히려 눈에 띄는 건 자산 유형별 가격 차이입니다. 저온물류센터의 평균 거래단가는 3.3㎡당 312만원으로, 상온(192만원)보다 약 1.6배 높게 형성되었는데요. 임대시장에서는 저온이 여전히 골칫거리 취급을 받지만, 투자시장에서는 오히려 프리미엄을 인정받고 있는 셈이죠. 실제로 하남시의 한 저온물류센터는 3.3㎡당 378만원에 거래되며 상반기 개별 자산 중 최고가를 기록했습니다.
이러한 수치만 보면 공급 과잉이 해소되고 시장이 정상화되고 있는 것처럼 보이는데요. 그 이면은 달랐습니다.
지금의 공급 절벽은 갑자기 나타난 현상이 아닙니다. 2020~2022년 코로나19 기간 동안 이커머스 확장과 새벽배송 경쟁에 힘입어 수도권 물류센터 인허가 건수는 이전(연평균 26.5건)의 4배가 넘는 수준으로 뛰었고, 그 결과 2023년 전후 물류센터가 한꺼번에 시장에 쏟아지게 되었죠. 공급이 몰리자 공실도 치솟았고, 한때 수도권 A급 물류센터 공실률이 20%대까지 오르기도 했어요.
그런데 얼마 가지 않아 고금리 기조가 시작되었고, 부동산 PF 시장이 급격히 얼어붙으면서 인허가를 받고도 착공하지 못한 물류센터가 쌓이기 시작했습니다. 여기에 건설 원가 상승, 물류창고 인허가 기준 강화까지 겹치며 새로운 물류센터 개발 동력 자체가 크게 약화되었죠. CBRE는 이러한 상황에 대해 “공급이 미착공 물량과 인허가 리스크, 자금조달 여건 등으로 인해 구조적으로 제한되고 있다”고 설명했습니다. 즉 시행사들이 자발적으로 공급을 늦춘 것이 아니라, 환경이 가로막고 있다는 것이죠.
실제로 올해 상반기 수도권에서 준공된 물류센터는 손에 꼽을 정도인데요. 양주의 One Base, 이천의 켄달스퀘어 당목로지스틱스파크, 부천의 CJ대한통운 도심형 물류센터, 인천공항 인근의 로지스밸리인천공항 GDC 정도가 상반기 공급량의 대부분을 차지했습니다. 그마저도 권역별로 보면 중앙권은 2024년 하반기 이후 단 한 건의 신규 공급도 없었을 정도로, 공급 가뭄은 특정 지역에 국한된 이야기가 아닙니다.
공사비가 낮아지거나 PF 시장이 다시 활성화되지 않는 이상, 이러한 구조는 상당 기간 이어질 가능성이 높아 보입니다.
앞서 살펴본 것처럼, 상온 물류센터 공실률은 12.3%까지 내려와 안정권에 들어온 상황인데요. 저온물류센터는 여전히 33.7%의 공실률에서 벗어나지 못하고 있습니다. 상온의 2.7배가 넘는 수준입니다.
지역별로 보면 격차는 더욱 심해지는데요, 서북권 저온 공실률은 김포한강신도시 소재 물류센터에서 대규모 임차인 이탈이 발생하면서 전기 대비 7.8%p나 오른 70%를 기록하였습니다. 반면 남부권은 안성 지역을 중심으로 임차 수요가 회복되며 28.9%까지 내려왔죠. 더 눈에 띄는 건 중앙권입니다. 2024년 하반기 이후 신규 공급이 아예 없었는데도 기존 임차인 이탈만으로 저온 공실률이 전기 대비 4.4%p 상승한 23.4%를 기록했습니다. 같은 저온물류센터임에도 지역별 최대 40%p 이상 격차가 벌어져 있고, 심지어 신규 공급이 전혀 없는 지역조차 공실률이 오르는 실정입니다.
그렇다면 저온물류센터가 유독 개선이 더딘 이유는 무엇일까요? 공급 측면에서도, 수요 측면에서도 회복이 더딘 이유가 존재합니다.
우선, 코로나19라는 특수기를 지나오며 폭발적이었던 신선식품 수요가 한풀 꺾였던 흐름이 결정적이었습니다. 또한 공급된 물류센터의 구조가 수요와 어긋나는 경우가 있는데요. 저온 상품을 취급하는 임차 기업이 요구하는 창고 구조에 적합하지 않은 경우 매칭 자체가 불가해집니다. 현재 공급은 줄었지만, 이 미스매치 자체가 해소되지는 않기 때문에 CBRE는 상온 전환 시도가 이어지더라도 저온 공실률은 당분간 최소 30%대를 유지할 것으로 내다보았습니다.
여기에 앞서 살펴본 중앙권 사례처럼, 저온물류센터의 공실은 공급 과잉만으로 설명되지 않습니다. 신선식품 배송, 3PL 기업의 물류 전략이 조금만 바뀌어도 시장 전체 공실률이 변동하는 구조인 것이죠. 그 결과 시장은 입지가 좋고 최신 설비를 갖춘 우량 자산으로 임차가 쏠리는 반면, 노후·소형 자산은 장기 공실로 남는 양극화가 고착되고 있는데요. 앞으로 저온물류센터의 경쟁력은 위치뿐 아니라 냉동·냉장 설비의 품질과 자동화 수준에 좌우될 가능성이 큽니다.
결국 “수도권 물류센터 공실률 개선”은 온전히 맞는 문장은 아닌 셈인데요. 상온 자산, 그 중에서도 입지가 좋은 대형∙프라임급 자산일수록 회복이 뚜렷하고, 저온 자산과 일부 권역은 여전히 공급 과잉의 그늘에 남아있는 상황입니다. 물류센터를 하나의 시장으로 뭉뚱그려 판단하기보다, 자산 유형과 권역을 나눠서 보아야 할 시점입니다.
이 글은 산군 콘텐츠 팀에서 제작했습니다.
* 모든 산군 콘텐츠는 관련 법에 의해 보호받고 있습니다. 콘텐츠를 무단전재, 재배포할 경우 법적책임의 대상이 될 수 있습니다.
콘텐츠가 도움이 되셨나요?
공유하기
산군 콘텐츠 저작권 안내
모든 산군 콘텐츠는 관련 법에 의해 보호 받고 있습니다. 콘텐츠를 무단 전재, 재배포할 경우 법적 책임의 대상이 될 수 있습니다.
