LH 17년 만에 다시 분사, 무엇이 달라지나

지난 9월 3일, 정부가 한국토지주택공사(LH)를 개발 담당 공사와 주거복지 담당 공사로 나누는 방안을 공식 발표했습니다. 2009년 토지공사와 주택공사가 합쳐져 LH가 출범한 뒤 17년 만의 재분리인데요. 공공택지·공공주택·매입임대 발주의 상당 부분을 LH가 맡고 있는 만큼, 시공사·자재사·전문건설사 모두 발주처 구조가 어떻게 바뀌는지 미리 알아둘 필요가 있습니다. 이번 글에서는 LH 분사로 무엇이 결정됐고, 두 공사가 어떤 일을 나눠 맡으며, 실무에서 어떤 점에 대비해야 하는지 정리해보겠습니다.

목차

1. LH 분사, 무엇이 결정됐나
2. 두 공사의 역할 분담
   1. 주택도시개발공사(가칭) — 택지개발·주택건설
   2. 주택도시자산공사(가칭) — 임대 운영·주거복지
3. LH 분사, 재무 부담 해결이 관건
4. 자주 묻는 질문

1. LH, 17년만에 분사 결정

재정경제부는 9월 3일 제11차 공공기관운영위원회 심의·의결을 거쳐 「공공기관 기능개혁 추진방안」을 발표했습니다. 전략적 구조개혁 15개, 유사·중복 기능 일원화 11개, 자회사·소규모 기관 통폐합 83개를 합쳐 총 109개 공공기관을 줄이는 대규모 개편인데요. 다만  LH의 경우 개혁 방안이 달랐습니다.

공기관 기능개혁 기조는 “통합”이지만, LH는 분리하기로 결정했기 때문인데요. 앞으로 택지개발과 주택건설은 주택도시개발공사(가칭)가, 주거복지와 자산비축은 주택도시자산공사(가칭)가 맡게 됩니다. 조직별 세부 기능과 재무구조를 담은 ‘LH 개혁방안’은 추후 국토부에서 별도로 발표할 예정입니다.

17년 전에는 토지공사와 개발공사로 분리되어있던 기관을 통합해놓고, 이제는 다시 분리하겠다고 결정한 이유가 무엇일까요? 정부는 주택공급 속도 제고와 안정적 주거복지 운영체계 확립 등 주택공급 정책 동력 확보를 위해 LH 조직과 재무 개편이 필요하다고 판단했습니다.

정부는 한 개의 기관에서 신속성과 재무성이 강조되는 개발 업무와 공공성이 강조되는 주거복지 업무를 동시에 수행하면서 공급 속도가 저하되고, 임대주택 운영 부담이 가중되는 등의 비효울이 발생하고 있다고 진단했는데요. 실제로 지난해 말 기준 LH 부채는 173조6,567억원, 부채비율 230.8%로, 1년 사이 부채가 13조6,000억원 늘었습니다.

개발공사가 택지개발과 주택건설로 얻은 개발이익을 별도 계정에 적립한 후, 주택도시 기금이 자산공사에 출연하는 방식으로 개편될 전망입니다.

2. 두 공사의 역할 분담

세부 내용은 국토부 발표가 나와야 윤곽이 잡히겠지만, 분사된 각 기관이 맡게 되는 업무의 대략적인 내용을 표로 정리해봤습니다.

2-1. 주택도시개발공사(가칭) - 택지개발·주택건설

개발공사는 우리가 흔히 “LH 발주”라고 부르던 건설 물량의 대부분을 이어받습니다. 공공정비사업, 3기 신도시 조성, 공공분양, 건설형 공공임대의 발주·관리가 개발공사 몫인데요. 시공사의 핵심 관심사인 택지 조성 토목공사, 공공주택 건축공사, 정비사업 발주는 이제 LH가 아닌, 주택도시개발공사 이름으로 나온다고 이해하면 됩니다.

다만 개발공사의 수익 구조에는 큰 변수가 있습니다. LH의 전통적인 수익원은 택지를 조성해 민간에 매각하는 것이었는데, 지난해 9월 7일 주택공급 확대방안 시행 이후 공공택지의 민간 매각이 막혀 있는 상태이기 때문인데요. 개발공사가 자체 사업으로 얼마나 수익을 내느냐가 뒤에서 설명할 자산공사 재원과도 직결됩니다.

2-2. 주택도시자산공사(가칭) - 임대 운영·주거복지

자산공사는 신축매입임대를 전담하고, 준공된 임대 가구를 인수해 운영하는 역할을 맡습니다. 현재 LH가 운영 중인 매입임대 물량을 20만3,247호로 알려졌는데요. 자산공사는 이 물량의 관리와 함께 앞으로 늘어날 매입임대 공급까지 책임지게 됩니다.

임대료 수입만으로는 운영비와 이자를 감당하기 어려운 만큼 개발공사가 낸 개발이익의 일부를 별도 계정으로 적립해 자산공사에 출연하는 방식으로 운영한다는 방침인데요. 다만 전문가들은 자산공사의 정부 의존도가 높아질 수밖에 없다고 내다보고 있습니다. 

신축매입 약정 사업 참여를 희망하는 소규모 건설사·디벨로퍼라면 자산공사의 주택 매입 기준과 정부 지원 예산, 주택도시 기금의 출융자 규모가 가장 중요한 변수가 될 것으로 보입니다.

3. LH 분사, 재무 부담 해결이 관건

전문가들은 개발공사와 자산공사로의 분리가 현재 LH가 겪고 있는 재무 부담을 자산공사에 집중시키는 결과를 낳을 것으로 분석하고 있습니다. 

가장 큰 미결 과제는 부채 배분입니다. LH개혁위원회 민간위원장인 임재만 국토연구원장은 임대주택 부채는 자산공사가, 토지 부채는 개발공사가 가져가 매각으로 해소하는 기능별 분리 방식을 설명했습니다. 단순히 절반씩 나누는 것이 아니라 자산의 성격에 따라 빚을 따라가게 한다는 뜻인데요.

그러나 임대 부채를 떠안는 자산공사의 재무 전망은 밝지 않습니다. LH의 6년 누적 손실은 5조4,000억원이고, 부채비율이 2030년 351.2%까지 오를 수 있다는 전망을 전했습니다. 

예산 흐름만 봐도 방향은 뚜렷합니다. 2026년 임대주택 출자 예산은 8조3,274억원으로 전년 2조9,492억원의 약 3배로 늘었고, 공공분양 융자 지원은 4,295억원으로 전년 1조4,741억원 대비 70% 줄었는데요. 2027년 예산안 기준으로는 공공주택 21만8,000호 가운데 17만2,000호, 즉 80%를 공공임대로 채우는 것이 목표인데요. 임대 확대가 곧 자산공사의 부담 확대라는 점이 재무 우려의 핵심입니다.

국토부가 이달 중 내놓을 조직개편안에서 자산·부채 배분 비율과 재정 투입 규모가 어떻게 정해지는지가 분사의 실질적 효과를 좌우할 것으로 보입니다.

4. 자주 묻는 질문

Q. LH 분사는 언제 시행되나요? 

A. 9월 3일 발표된 것은 기능개혁의 방향이며, 구체적인 시행 일정은 아직 나오지 않았습니다. 국토교통부가 별도의 'LH 개혁방안'에서 조직별 기능·재무구조를 발표할 예정이고, 대한경제는 이달 중 조직개편안이 공개될 것이라고 전했습니다. 두 공사 이름도 현재는 모두 가칭입니다.

Q. 기존 LH 발주 공사와 계약은 어떻게 되나요? 

A. 진행 중인 계약의 승계 방식은 아직 공식 발표된 내용이 없습니다. 기능별로 보면 택지·주택건설 공사는 개발공사, 임대주택 관련 계약은 자산공사가 이어받을 가능성이 높지만, 정확한 처리 기준은 개혁방안 발표 후 확인해야 합니다.

Q. 공공임대 공급이 줄어드는 건가요? 

A. 임대 비중은 커지는 방향입니다. 2026년 임대주택 출자 예산이 전년의 약 3배로 늘었고, 2027년 공공주택 공급의 80%를 공공임대로 채우는 것이 정부 목표입니다. 다만 이를 떠맡는 자산공사의 재원이 충분한지가 논쟁이 되고 있어, 정부 재정 투입 규모가 관건입니다.

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