지난 상반기, 3대 신용평가사의 정기 신용평가가 마무리됐습니다. 그 결과 대형 건설사들의 신용등급은 뚜렷하게 K자로 갈렸는데요. 대우건설은 상위 5개 건설사 중 유일하게 등급전망이 하향됐고, 포스코이앤씨는 1분기 흑자전환에 성공했음에도 등급전망은 여전히 '부정적'에 머물렀습니다. 실적이 좋아지면 신용등급도 함께 상향되어야 한다는 것이 일반적 기대이지만, 실제 평가 결과는 이와 상반되는 경우가 적지 않은데요. 본 콘텐츠에서는 건설사 신용등급이 K자형으로 양극화되는 배경과 신용평가사의 평가 기준을 살펴보고, ‘장부상 이익’과 ‘현금 기준 재무건전성’이 상이하게 움직이는 원인을 짚어보겠습니다.
목차
이번 2026년 정기신용평가에서 건설업계 신용도는 뚜렷하게 갈렸습니다. 대우건설과 포스코이앤씨는 등급전망이 여전히 '부정적'인 반면, DL이앤씨는 포트폴리오 다각화와 원가율 개선을 인정받아 AA-(안정적)를 유지했고, 현대건설은 우량한 신용도를 바탕으로 회사채 수요예측에서 흥행했으며, 롯데건설은 아예 회사 신용도 대신 자산담보증권(ABS) 같은 담보부 조달로 우회하는 모습까지 보였습니다.
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실적이 좋아지면 신용등급도 좋아져야 할 것 같지만, 정작 흑자전환에 성공한 회사조차 '부정적' 꼬리표를 떼지 못하는 경우가 있죠. 신용평가사가 장부상 숫자보다 실제 현금 유동성을 더 무겁게 보기 때문인데요. 이걸 이해하기 위해 먼저 건설사 정기신용평가가 정확히 누가, 언제, 어떻게 매기는 건지부터 짚어보겠습니다.
건설사 정기 신용평가는 크게 두 갈래로 나뉩니다. 하나는 대형 건설사들이 회사채를 발행하기 위해 3대 신용평가사에게 받는 신용평가이고, 하나는 건설공제조합·전문건설공제조합 같은 공제조합이 조합원사를 대상으로 실시하는 신용평가입니다. 본문에서 다루는 신용평가는 회사채 발행 전 실행하는 전자임을 밝혀둡니다.
이 평가는 금융위원회에 신용평가업 등록을 마친 한국신용평가(KIS)·한국기업평가(KR)·NICE신용평가 3개사가 대표적으로 진행합니다. 법적으로 3사 평가를 다 받아야 하는 건 아니지만, 무보증사채를 발행하려는 건설사들은 관행적으로 2개 이상 평가사로부터 복수 등급을 받아 투자자에게 제시합니다. 정기평가는 연 1회, 감사보고서·사업보고서가 나오는 결산 직후인 통상 2~5월에 진행되는데요. 지난 5월 2026년 정기신용평가 시즌이 도래하면서 포스코이앤씨·대우건설 등급이 특히 이목을 끌었습니다.
신용평가에서는 사업위험과 재무위험을 함께 봅니다. 사업위험에서는 산업 자체의 업황, 수주 포트폴리오 다각화, 시장지위 등을 고려하고, 재무위험에서는 부채비율, 차입금 규모, 영업이익률 같은 지표를 하향·상향 트리거로 구체적으로 제시하죠. 건설업에는 여기에 분양 실적, 공사미수금 회수 속도, PF보증 부담이 비중 있게 더해집니다. 결과는 AAA부터 D등급까지, 안정적/긍정적/부정적/Watch 같은 등급전망을 붙여 발표되죠.
이 신용등급은 건설사에게 조달비용과 생존 가능성으로 직결되는 만큼 매우 중요한 지표입니다. 등급이 강등되거나 전망이 부정적으로 바뀌면 회사채 발행금리가 오르고, 수요예측 흥행이 저조해지며, 심하면 차환 자체가 어려워질 위험이 생기기 때문이죠. 정기신용평가 시즌마다 나오는 등급 및 전망 조정이 개별 건설사의 실제 자금조달 비용과 방식을 가르는 출발점으로 작용하는 이유입니다.
그럼 부정적 전망을 받은 두 회사, 대우건설과 포스코이앤씨를 좀 더 자세히 살펴볼까요?
대우건설은 상위 대형건설사 5개 중 유일하게 등급 전망이 하향되었습니다. 지난해 해외 토목현장의 원가가 폭증하며 영업손실이 매우 컸고, 국내 미분양이 쌓이기도 했으며 이러한 손실들을 분기별로 나누지 않고 4분기에 한 번에 반영하는 ‘빅배스’ 현상이 발생했는데요. 매출은 전년 대비 23.3%가 감소한 8조 546억원, 영업손실은 8,154억원을 기록하며 10년만에 연간 적자로 전환하였죠. 손실이 반영되며 *부채비율과 차입 부담이 높아져 재무지표도 악화되었습니다. 올해 1분기에는 매출 1조9,514억원을 기록하며 다시 흑자로 들어섰지만 부채비율은 여전히 277.7%로 전년 동기 193.25%보다 84.5%포인트 높았습니다.
그러나 신규 수주와 수주 잔고는 증가했습니다. 이번 등급 전망 하향은 손실이 늦게 반영되는 시차 문제와 빅배스가 겹친 일시적 결과라는 해석이 우세한 상황입니다. 2028년 대우건설의 대형 자체 사업장들이 준공되면 분양대금이 유입되며 자금 흐름이 변화할 것으로 예상됩니다.
*부채비율: 자기자본에 비해 남의 돈을 얼마나 끌어 썼는지 보여주는 지표. 자기자본이 100억인데 부채가 200억인 경우 부채비율 200%.
포스코이앤씨는 올해 1분기 영업이익은 533억원으로 흑자전환 되었는데요. 그러나 한국신용평가는 A+(부정적)등급을 유지하였죠.
국내 부동산 경기 침체로 민간 건축 착공이 위축된 가운데, 계열사·해외 프로젝트 물량까지 소진되면서 외형 성장세 자체가 빠르게 둔화되는 양상을 보였는데요. 신안산선을 비롯해 노동자 사망사고를 포함한 안전사고가 반복되며 일부 현장 공사가 중단되어 매출 인식이 늦어졌죠. 여기에 지체상금∙복구비용∙충당금 등 추가 비용이 겹치며 지난 2025년 4,515억원의 영업적자가 발생했습니다. 더 눈여겨봐야 할 것은 재무구조인데요. 부채비율은 2025년 3월 말 116.8%에서 2026년 3월 말 171.9%까지 뛰었고, 1년 안에 갚아야 하는 단기차입금은 5,301억원에서 1조1,122억원으로 2배 넘게 늘었습니다. 분양 부진 지역을 중심으로 공사미수금과 매출채권이 누적되며 운전자본 부담이 커진 여파입니다.
그런데 올해 1분기 영업이익은 533억원으로 흑자전환되었고, 1분기 말 기준 수주잔고는 약 48조원, 아파트 분양률 96%, 정비사업 분양률 98.2%, 현금성자산 1조2,939억원을 확보하며 개선된 지표를 보였죠. 이 실적을 근거로 한국신용평가는 무보증사채 등급을 A+(부정적)으로 유지했습니다. 그러나 나이스신용평가는 *하향 트리거로 “영업이익률 4% 하회, 부채비율 150% 상회”를 제시했는데요. 이미 부채비율이 170%를 넘어선 상태라 신용평가사가 언제 등급 강등 카드를 꺼내도 이상하지 않은 상황입니다. 이에 회사는 4천억원 규모 신종자본증권 발행을 추진해 단기차입금 비중을 줄이고 장기차입금 중심으로 구조를 재편하는 방안을 추진 중입니다.
*하향 트리거: 이 조건에 걸리면 등급을 낮추겠다고 제시한 기준선
앞선 두 회사를 나란히 놓고 보면, 장부와 현금이 따로 노는 현상이 다른 방향으로 나타나고 있죠.
대우건설은 손익계산서 자체가 무너진 경우입니다. 앞서 살펴보았듯 해외 현장 원가 폭증과 국내 미분양 손실을 4분기에 몰아서 반영하며 영업손실 8,154억원, 10년 만의 연간 적자를 냈고 부채비율이 280%대까지 치솟았죠. 그런데 이 와중에도 현금성 자산은 9,816억원에서 1조8,288억원으로 늘었고, *유동비율도 159.4%에서 194.1%로 개선되었어요. 손익과 레버리지는 나빠졌지만, 당장 갚아야 할 빚을 감당할 여력은 준비되어 있는 것입니다.
포스코이앤씨는 이와 정반대의 괴리를 보여주는데요. 손익계산서 위의 숫자는 원가율 개선 덕에 1분기 533억원 흑자로 돌아섰지만, 그 이익이 실제 현금으로 들어오지 못하고 공사미수금으로 쌓이면서 단기차입금이 2배 넘게 증가하고 부채비율은 170%대까지 뛰었습니다.
*유동비율: 1년 안에 갚아야 할 빚(유동부채)을 1년 안에 현금화할 수 있는 자산(유동자산)으로 나눈 값. 100%가 넘는 경우 단기 자금 안정적.
결국 등급을 매길 때 신용평가사는 손익계산서의 내용보다 그 이익이 실제 현금흐름과 재무구조로 어떻게 이어지는지에 집중하는 것을 알 수 있습니다. 대우건설의 손실에 대해서는 ‘일시적 결과’라는 해석이, 포스코이앤씨의 재무상황에 대해서는 ‘부정적’ 해석이 나오는 이유입니다.
대우건설은 2028년 대형 자체사업장 준공으로 분양대금이 들어오면 흐름이 바뀔 여지가 있고, 포스코이앤씨는 4천억원 규모 신종자본증권으로 단기차입금을 장기로 돌리는 카드를 꺼내 들었습니다. 두 회사 모두 다음 정기신용평가에서 어떤 등급을 받게 될 지 귀추가 주목됩니다.
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