오늘은 2025년 12월 정비구역 지정이 완료된 총 23조원 규모의 서울 최대 재건축 사업, 목동 재건축에 대하여 알아보겠습니다.
4월 10일 금요일, 목동 대단지의 재건축의 시작인 6단지가 시공사 입찰을 마감했습니다. 향후 13개 단지의 기준이 되는 첫 시작점이기 때문에 많은 주목을 받고 있는데요. 그럼 목동 재건축 사업과 진행 방식, 향후 전망에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
목차
현재 서울시 재건축 사업이 건설 시장의 핵심 이슈로 떠오르고 있습니다. 특히 압구정, 여의도, 목동, 성수(압여목성)와 같이 주요 거점 구역은 시공사 자격을 얻기 위해 상위 건설사 경쟁이 치열한 곳입니다.
금리 인상, 지정학적 이슈(러우 전쟁, 중동 전쟁) 등으로 어려움을 겪고 있는 건설 산업에서 수도권 재개발은 확실한 먹거리 사업입니다. ‘압여목성’을 포함한 수도권 핵심 구역은 구매 수요가 받쳐주기 때문에 기업 입장에서는 미분양 리스크 걱정 없이 공사를 진행할 수 있습니다. 또한 최근 하이앤드 아파트 선호도가 높아지고 있기 때문에 기업들은 고급화 전략을 통해 수익성을 더 높일 수 있게 되었습니다.
산업의역군에서 올해 1분기 수주 내역을 금액별로 정리해봤을 때 상위 대부분 사업이 정비 사업이라는 것을 알 수 있습니다.
이미 시공사 선정 진행, 완료 상태인 압구정, 여의도, 성수에 이어 목동은 가장 마지막에 사업이 진행될 예정입니다. 목동이 주목받는 가장 큰 이유는 규모입니다.
현재 목동은 2025년 12월부로, 1-14단지 전체가 정비구역 지정이 완료된 상태입니다. 정비구역이란 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 재개발·재건축 등 정비사업을 시행할 수 있는 구역으로 지자체장이 공식 지정·고시하는 행정행위를 말합니다.
즉, 목동이 재개발을 향한 법적인 출발을 완료했다는 것입니다.
1-14단지는 현재 2.6만 가구 거주중으로 재건축 후 4.7만 가구로 늘어날 것으로 예상됩니다. 총 사업비는 무려 23조원 규모로, 한강 대표 부촌인 압구정 1-5구역 정비 사업의 2배 이상입니다. 일각에서는 준 신도시급 개발 구역이라는 말이 나오는 만큼 현재 목동은 건설 산업의 노른자가 된 것입니다.
현재 목동 1-14단지는 정비구역 지정 이후 재건축을 위한 행정 절차를 진행하고 있습니다. 다만, 단지마다 규모가 다르고 각기 다른 주민 구성, 상가 소유자 비율 등 여러 이해관계자들이 복잡하게 얽혀 있는 경우가 있습니다. 또한 조합/신탁 방식의 차이도 있기 때문에 입주까지 소요되는 기간은 각기 다를 것으로 예상됩니다.
조합방식/신탁방식
목동의 6개 단지는 조합방식을 8개 단지는 신탁 방식을 통해 재건축을 진행중입니다.
조합방식
조합방식은 주민들이 조합을 구성해 의사결정하는 구조입니다. 재건축 과정 전반에 직접 영향을 행사하고 통제할 수 있다는 점이 장점입니다.
하지만 추진위를 구성하고 조합 설립까지 시간 소요가 크고 주민 간 갈등, 비리, 내부 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 최근 성남시 상대원2구역에서는 아파트 브랜드 문제로 인해 시공사 간의 분쟁이 벌어졌고 이 과정에서 조합장이 금품 의혹을 받아 압수수색이 진행되기도 하였습니다.
[성남 재개발] 상대원2구역 재개발 현황 총정리: 진행률, 시공사 분쟁, 조합장 교체 (클릭)
신탁방식
신탁 방식은 추진위·조합 설립 단계를 생략하여 기간을 대폭 단축할 수 있습니다. 또한 전문가가 사업을 관리하기 때문에 투명성과 효율성이 높지요. 자금 조달이 중요한 재개발 사업에서 신탁사가 해당 역할을 수행할 수 있습니다. 하지만 총 사업비 1~3%의 수수료가 발생하고(2조원 사업일 경우 수수료 200~600억 ) 주민 의사 결정권이 신탁사에게 넘어가기 때문에 재개발 방향에 대한 통제력이 약해지게 됩니다.
목동 6단지는 4월 10일 시공사 입찰 마감했고, 5월 30일 시공사 선정 총회를 진행합니다. 2월 23일 진행한 현장설명회에는 대형 건설사들이 대거 참여할 정도로 관심이 뜨거운 상황입니다. 설명회에는 이전부터 관심을 보이던 DL이앤씨를 비롯해 삼성물산 , 현대건설, 대우건설, 포스코이앤씨, SK에코플랜트 등 10개사가 참석했습니다.
시공사 입찰 마감 결과 정비업계의 예상대로 DL이앤씨의 단독 입찰로 마무리되었습니다. 물론 현장설명회에는 10개사가 참석했지만 명확한 참여 의지를 보인 곳은 DL이앤씨입니다. 목동의 경우 13개가 순차적으로 시공사 선정에 들어가기 때문에 무리하게 경쟁하기 보다는 확실한 단지 확보를 위한 맞춤 전략을 선호하는 기조가 드러난 것입니다.
가장 먼저 시공사를 선정하는 목동 6단지는 추후 목동 전체 사업의 기준점이 될 가능성이 높습니다. 그렇기에 건설 업계가 공사비용, 계약 조건, 적용 브랜드 등 프로젝트와 관련된 여러 요인에 주목하는 상황입니다.
이번 입찰이 단독 입찰로 마무리 되었지만, DL이앤씨는 조합원을 만족시킬 수 있는 계약 조건을 준비할 가능성이 높습니다. 목동 6단지의 성공적인 수주가 남아있는 구역의 선정에도 큰 영향을 미칠 것이기 때문이지요.
DL이앤씨는 아크로 브랜드를 앞세워 수익성 높은 정비사업 수주에 집중해왔습니다. 주목할 점은 목동 6단지 총회와 같은 날인 5월 30일, 압구정 5구역의 시공사 선정도 예정되어 있다는 것입니다.
압구정 5구역의 경우 현대건설과 시공사 경쟁중이고, 조 단위의 대규모 정비 구역 두 곳 모두 수주하는 계획을 갖고 있습니다. 그렇기에 5월 30일은 DL이앤씨 서울 정비사업 전체의 분수령이 될 수 있는 중요한 날이지요.
[압구정 5구역 재건축] 현대건설 vs DL이앤씨 시공사 비교
산업의역군에서 DL이앤씨를 포함한 다양한 기업의 수주 내역을 조회할 수 있습니다.
목동은 단지 수가 많은 것 뿐만 아니라 낮은 용적률 때문에 수익성이 높은 사업입니다. 현재 1-14단지 모두 용적률이 200%를 넘는 곳이 없고 평균 용적률이 132.62%에 불과합니다.
현재 목동 재건축의 경우 230~280% 수준으로 논의되고 있는만큼 건설사 입장에서는 추가 수익을 확보하기 좋은 사업입니다.
쉽게 말해 기존 20층짜리 아파트를 40층으로 바꾸면 조합원 분량 이외에 20층만큼을 일반분양으로 판매할 수 있다는 것입니다. 또한 수익성이 높아 건설사 입장에서는 공사비 부담이 적고 조합원 분담금 역시 줄어들기 때문에 전체적인 사업 리스크가 줄어드는 프로젝트인 것입니다.
로우리스크 – 하이리턴인 목동 재건축 사업에도 몇가지 걸림돌이 있습니다
고도제한강화
국제민간항공기구(ICAO)의 고도제한 강화 기준이 2030년 11월 이후 적용된다는 발표가 나왔기 때문인데요. 통상 49층(160m)를 목표로 하는 목동 재건축이 인접한 김포공항으로 인해 고도 제한 영향을 받으면 최대 90ｍ(아파트 28층 높이)로 제한될 수 있습니다. 그렇기에 30년도까지 인허가를 받는 것을 목표로 재건축이 진행되고 있지요.
상가 소유자 갈등
단지 내 상가 소유자들이 아파트 분양권을 요구하면서 주택 소유자들과 마찰이 생길 수 있습니다. 이 문제가 해결되지 않으면 동의율 확보 문제로 사업이 지연되게 됩니다. 상가 소유자에게 분양 자격을 부여하는 방식으로 해결할 수 있지만 단지마다 상황이 다르기 때문에 갈등 발생시 쉽게 해결하기 어려울 수 있습니다.
대규모 이주로 인한 전세난
만약 14개의 재개발이 동시에 진행되면 현재 거주중인 26,629가구가 이 동시에 전세 시장으로 몰려 충격을 줄 수 있습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 순차적인 이주 방안을 검토하고 있지만 단지별 속도 차이로 인해 주민 반발이 생길 수 있는 상황입니다.
공사비 급등 리스크
착공까지 수년이 남은 상황에서 인건비·원자재 가격이 추가로 오를 경우 조합원 분담금이 늘어날 수 있습니다. 분담금이 예상보다 크게 오르면 주민 반발로 사업 자체가 중단되었던 사례(대조1구역 재개발)가 있었던 만큼 지정학적 이슈로 공사비가 급상승하는 현 상황에서 발생하기 쉬운 리스크 중 하나입니다.
Q. 목동 단지의 입주 예정 시기는 언제인가요?
A. 가장 빠른 6단지도 현재 시공사 선정 단계. 착공까지 추가 행정 절차가 남아 있어 실제 입주는 빠르면 2030년대 중반 이후로 예상되고 있습니다.
Q. 지금 목동 아파트를 매수할 수 있나요?
A. 최근 목동은 토지거래허가구역으로 재지정 되었기 때문에 전세를 끼는 갭투자가 불가능합니다. 또한 조합 설립이 완료된 단지는 조합원 지위 양도도 제한되기 때문에 중장기 실거주 목적이 아닌 경우에는 매매 전략을 꼼꼼히 검토해보아야 합니다.
Q. 목동 재건축에서 조합방식과 신탁방식, 어느 쪽이 주민에게 유리한가요?
A. 단지 상황에 따라 다르지만, 핵심은 속도 vs 통제권입니다. 신탁방식은 조합 설립 단계를 생략해 사업 속도가 빠른 대신 주민 의사결정권이 약해지고, 조합방식은 직접 통제가 가능하지만 내부 분쟁 리스크가 따릅니다. 목동은 속도 면에서 유리한 신탁방식을 선택한 단지가 8곳으로 더 많습니다.
이른바 ‘압여목성’ 중 목동은 높은 사업성과 규모로 인해 많은 건설사가 집중하고 있습니다. 지하철 9호선과 5호선이 지나면서 강남 못지않은 높은 학구열과 생활 인프라를 갖고 있는 곳이기에, 재건축이 진행된다면 목동의 인기는 더욱 높아질 것으로 예상됩니다.
2030년 이후 새롭게 바뀔 목동이 강남·압구정과 어깨를 나란히 하는 새로운 상징성을 가질 수 있을지, 이를 결정 지을 재건축의 진행 과정을 지켜봐야겠습니다.
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